Операции с недвижимостью| Несовершеннолетние и жилье

Правило, которое требовало получать согласие органов опеки на сделку во всех случаях, когда в жилье были прописаны дети, перестало действовать еще с 2005 года. Но, несмотря на это, продажа-покупка квартиры с участием несовершеннолетних по-прежнему требует особого внимания, сбора дополнительных документов и отличается рядом существенных особенностей. Без помощи квалифицированного риелтора в этом случае обойтись довольно сложно.

Еще несколько лет назад любая сделка с недвижимостью, в которой фигурировал несовершеннолетний, даже если ребенок не являлся собственником жилья, а был просто прописан в квартире, требовала обязательного разрешения органов опеки и попечительства. После того как 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, подобное требование распространяется лишь на несовершеннолетних, являющихся собственниками жилья или имеющих какую-либо долю собственности.

Несовершеннолетний ребенок может стать собственником жилья в результате завещания, дарения, покупки квартиры, а также при приватизации. В этом случае, если родители по какой-либо причине надумают продать квартиру, согласование с органами опеки и попечительства по-прежнему необходимо.

Лучше — можно, хуже — нет

«Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры, нужно убедить органы опеки и попечительства, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего, — разъясняет директор агентства недвижимости „Жилищный капитал“ Ирина Вольф. — Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры, новая жилплощадь должна быть не хуже и не меньше, чем бывшая».

Ирина Вольф, директор АН «Жилищный капитал» (т. 292-50-50)

Оценка продаваемого и приобретаемого объекта недвижимости производится с учетом всех факторов в совокупности, в том числе площадь, рыночная стоимость, местонахождение, наличие основных коммуникаций, наличие отдельной комнаты для ребенка, степень развития инфраструктуры и прочее. Например, если при продаже доля собственности продаваемой квартиры составляет 22 «квадрата», а взамен родители приобретают ребенку долю 30 «квадратов», то с большой вероятностью можно сказать, что на такую сделку раз-решение органов опеки они получат.
Однако если эти 30 кв. м предоставляются в доме с частичными удобствами либо в отдаленном поселке с неразвитой инфраструктурой, то рассчитывать на положительное решение не стоит.

«Сложным будет, например, обмен двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний. Впрочем, выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и, соответственно, собственником всей однокомнатной квартиры. Такую „компенсацию“ наверняка посчитают равноценной заменой доле в продаваемой „двушке“. Другой вариант — родители, близкие родственники, попечители или усыновители могут подарить ребенку жилье или долю в другом жилом помещении. И в первом, и во втором случае ребенок должен получить полноценное возмещение», — поясняет Ирина Вольф.

Банк и квартира с несовершеннолетним

В настоящий момент банки начинают снижать процентные ставки по кредитам, выводят на рынок новые ипотечные продукты, в связи с чем увеличивается количество людей, покупающих квартиру по ипотеке.

«При этом следует учесть, что практически все красноярские банки, за исключением, пожалуй, красноярского Краевого фонда жилищного строительства, настороженно относятся к выдаче кредита для покупки квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний. Как правило, кредитное учреждение отказывает в выдаче ипотечного займа для покупки такого жилья. Поэтому лучший выход из данной ситуации — не тратить время и подбирать другой вариант. Кстати, выбор сегодня на рынке недвижимости достаточно широк, поэтому проблем здесь не возникнет», — говорит директор агентства недвижимости «Антарес» Елена Сизых.

В среднем продолжительность сделки купли-продажи с квартирой, где сособственник — несовершеннолетний, увеличивается на две недели. Это обусловлено тем, что органы опеки должны достаточно тщательно проверить представленный пакет документов.

Собираем документы

По сложившейся практике обычно требуются следующие документы: свидетельство о рождении ребенка, заявления от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан безвестно отсутствующим); правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен; документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней; выписка из домовой книги и финансово-лицевой счет.

«Если ребенок является собственником, но прописан (зарегистрирован) по другому адресу, то необходимо предоставить выписку из домовой книги по месту прописки, любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего сособственника. Органы опеки должны рассмотреть документы и выдать разрешение на сделку либо письменный отказ в течение 10–30 дней. Отказ можно оспаривать в судебном порядке», — рассказывает Елена Сизых.

Елана Сизых, директор АН «Антарес» (т. 241-42-56)

При этом вся ответственность за определение «качества» условия совершения сделки, то есть соответствия нового жилого помещения, ложится на представителей муниципальных органов попечительства и опеки. Соответственно, в каждом конкретном случае подход будет сугубо индивидуальный.

Цена ошибки

Законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными: совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет, — сделки от его имени вправе совершать только его законные представители (родители или усыновители); совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей; продажа квартиры без разрешения органа опеки и попечительства.
Опытные риелторы знают, если в сделке участвуют дети, прежде всего нужно выяснять, кто является законным представителем несовершеннолетнего, то есть чье участие необходимо в сделке. Если несовершеннолетние живут вместе с родителями в благополучной семье, то повода для сомнений нет — родители и будут являться их законными представителями.

В других случаях нужно обращаться в органы опеки. Это необходимо в случаях, если родители лишены родительских прав или находятся в местах лишения свободы; при наличии у родителей заболеваний, препятствующих выполнению родительских обязанностей; если местонахождение родителей неизвестно. В подобных обстоятельствах орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка обязан провести обследование условий его жизни и официально установить факт отсутствия попечения родителей.

Согласно действующему законодательству при приватизации квартиры каждый из проживающих и зарегистрированных на жилплощади имеет право на равное распределение долей. При этом ребенок может отказаться от своего права на приватизацию, но сохранить его при достижении совершеннолетия. При этом, если в момент приватизации квартиры ребенок даже не был зарегистрирован на жилплощади, прописан, но фактически там проживал, после достижения совершеннолетия он будет иметь право на долю собственности. Таким образом, продажа такой квартиры без предоставления ребенку полноценного возмещения может являться причиной для возникновения судебных споров. Иными словами, ребенок по достижении совершеннолетия может подать в суд требование признать сделку купли-продажи недвижимости незаконной.

Если же к моменту продажи ребенок достиг совершеннолетия, достаточно получить от него письменное заявление о том, что ему известно о несоблюдении прав при приватизации квартиры и известно о намерении продать жилое помещение. Соответственно, в заявлении должен указываться отказ от каких-либо материальных претензий.
Повторяем, все эти тонкости относятся только к случаям, когда при приватизации квартиры в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок.

Во всех остальных случаях, если полноправным собственником или одним из собственников жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, требуется получение официального разрешения на сделку от государственных органов попечительства и опеки.
Иными словами, сделку купли-продажи жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний, лучше доверить профессиональным риелторам, которые еще на стадии «планирования» смогут определить, насколько предполагаемая сделка реальна с точки зрения нарушения прав собственности несовершеннолетних. И помогут избежать возникновения любых проблем в будущем, связанных с возможным признанием сделки недействительной.

Ирина Шиколова

Новостройки Красноярска, долевое строительство, продажа квартир