Обзор строительного рынка | Борьба с переменным успехом

Вот и закончился год, которого все так боялись. Закончился он с долей позитива — несмотря на кризис, на строительном рынке регионов все же наметилось некоторое оживление. И хотя до показателей 2008 года дотянули единицы сибирских регионов, полезно подвести итоги минувшего года с оглядкой на соседей: где антикризисные меры властей оправдались и увеличили объемы ввода жилья, а где государственная поддержка ожидаемого эффекта не возымела.

Несмотря на общий спад экономики, которым характеризовался 2009 год, благодаря помощи государства строительную отрасль в трудной ситуации снижения спроса на недвижимость удалось поддержать. Действительно, недоступная большинству граждан ипотека нанесла застройщикам ощутимый удар, ведь свободными средствами для покупки квартиры «с нуля» располагают лишь единицы. Поэтому своевременной помощью игрокам строительного рынка стали государственные программы обеспечения жильем различных категорий граждан. Чтобы не прекращать свою деятельность, строительные компании занялись возведением жилья по госзаказу для работников бюджетной сферы, переселенцев из аварийного жилья, военнослужащих, ветеранов, инвалидов, что помогло им пережить момент, пока квартиры в строящихся домах продавались очень медленно.

Помимо жилой недвижимости в качестве дополнительной меры стимуляции рынка государство профинансировало в прошедшем году строительство ряда образовательных, медицинских объектов, учреждений культуры и спорта в каждом регионе страны. И если раньше за бюджетные объекты строители брались менее охотно, предпочитая выгодный рынок долевого жилищного строительства, на котором прибыль больше, а требования инвесторов меньше, то сейчас они послужили для многих строительных компаний соломинкой, впрочем, надежно обеспеченной вполне конкретными бюджетными средствами.

Первые и отстающие

На строительном рынке Сибирского федерального округа лидерство уже по традиции оспаривают друг у друга три региона: Новосибирская, Кемеровская области и Красноярский край. В 2009 году напряженной борьбы не случилось: согласно основному статистическому показателю развития строительной отрасли — общей площади построенного жилья — заслуженное первое место, как и год назад, заняли новосибирцы с триумфальным результатом 1 212 тысяч кв. м вместо планируемых 650 тысяч.
Немного уступили им строители Кемеровской области, выдавшие за год 1 069 тысяч кв. м жилья. На фоне достижений соседей откатившийся на шаг назад Красноярский край с итоговыми 849,9 тысячами кв. м смотрится слабее, чем в прошлом году, когда мы вырвались на второе место в округе.

Несмотря на безоговорочную победу над соседними регионами, по сравнению с собственными достижениями 2008 года новосибирская строительная отрасль продемонстрировала спад производства на 12,9%, хотя к ноябрю было готово всего 848,2 тысячи кв. м, а говоря в декабре о прогнозах годового ввода жилья, аналитики называли цифры около 1 миллиона кв. м. В итоге нынешние показатели все же дотянулись до уровня докризисного 2007 года.

Зато своей стабильностью радует Кемеровская область — в 2009 году ее строительная отрасль выдала столько же жилья, что и в два предыдущих года, показав свою способность быстро адаптироваться к новым экономическим условиям. Только Красноярский край отстал от прошлогодних данных на 22,8%, притом уже второй год подряд у нас обнаруживается тенденция к падению ввода жилья.

Занимающая обычно места в верхних строчках рейтинга строительных успехов сибирских регионов Омская область на этот раз стала пятой. Отставание от лидеров еще больше бросается в глаза, если сравнить объем ввода жилья в регионе в 2009 году с его прошлогодним результатом. Снижение ввода на 40,4%, а оно оказалось самым существенным по Сибири, говорит о серьезных проблемах, которые при помощи административного ресурса решить не удалось, хотя Омская область за год только по программам в сфере строительства и ЖКХ получила из федерального бюджета более 5,6 млрд рублей, то есть в 3,7 раза больше, чем в 2008 году. По мнению местных застройщиков, причина этому кроется в отсутствии в регионе покупательского спроса, а точнее — градообразующих предприятий, которые обеспечивали бы омичам стабильный высокий доход и возможность приобретать квартиры, из-за чего построенное жилье не распродается.

Алтайский край и Иркутская область не только повторили, но и слегка превысили прошлогодние результаты строительной отрасли, но, судя по объемам ввода жилья за последние три года, они еще не скоро смогут претендовать на место в первой тройке.

Меры господдержки

Среди потоков федеральных средств, поступающих в регионы на поддержку строительства, отдельного упоминания заслуживает такой их источник, как Фонд содействия реформированию ЖКХ. Ведомство курирует программы расселения аварийного жилья, а большинство новых квартир взамен непригодных для жилья площадей приобретается у застройщиков на этапе строительства, так что в результате этих программ строительная отрасль получает прямые инвестиции. Так, за 2009 год Новосибирская область получила от Фонда более 950 млн рублей на расселение аварийных домов, а сверх того было выделено 430 млн областных средств, так что в течение года в новые квартиры переехали около 2500 человек. Рекорд среди российских регионов поставил Кузбасс — здесь из ветхого жилья, а такое составляет около 80% шахтерских поселков региона, за 2008—2009 гг. переселились 350 тысяч семей. За это время на капремонт домов и покупку новых квартир область потратила 2,9 млрд бюджетных средств. В Омской области на переселение из ветхого жилфонда израсходовали более скромную сумму: около 741 млн рублей. Примерно тот же объем средств, 750 млн рублей, использовал в 2009 году Красноярский край по программам «Переселение граждан из аварийного жилфонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья» и «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае на 2008–2009 годы», чтобы поселить 450 семей, обитавших в ветхом и аварийном жилье, в новые квартиры.

В 2009 году во всех регионах России военные получали жилье от государства — конечно, власти не забыли при этом о поддержке строителей. Для стимулирования рынка жилищного строительства и обеспечения квартирами военнослужащих правительство РФ выделило в этом году 11,6 млрд рублей Министерству регионального развития и 21 млрд рублей — Министерству обороны. Так что благодаря федеральным мерам в Новосибирской области новоселье отметили 1100 семей военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы, а строители Омской области передали новым владельцам в погонах 922 квартиры на сумму 1,5 млрд рублей.

Успешно работает и такой механизм господдержки, как материнский капитал. Многие видят в нем единственный шанс реально воспользоваться выделенной суммой, ведь применить сертификат на улучшение жилищных условий можно еще до того, как младшему ребенку исполнится три года. А перспектива увеличения собственной пенсии или оплаты образования детей кажется молодым матерям куда более далекой. Для примера, за прошлый год в Кемеровской области 3038 семей потратили маткапитал на ипотечные кредиты, для чего в область поступило 829,4 миллиона рублей. В нынешнем году сертификаты разрешается также использовать на строительство жилья и приобретение новых квартир.

Сами с усами

Помимо федеральных целевых жилищных программ определенный простор для собственных действий был у региональных и муниципальных властей. И в ряде субъектов Федерации появились свои меры поддержки строительных организаций и стимулирования развития рынка жилья. С подачи местных властей Новосибирская область в 2009 году помогла компаниям, занимающимся жилищным строительством, выступив в качестве поручителя по кредитам, выданным 15 застройщикам на завершение строительства 18 объектов.
Также по решению губернатора в Новосибирской области каждый ипотечный заемщик получает компенсацию первоначального взноса в размере до 300 тысяч рублей. В дальнейшем областной бюджет оплачивает за него до 8% годовых от размера кредита за вычетом возвращенного первоначального взноса. Такие условия действовали на протяжении 2009 года и продлятся как минимум до июля 2010-го. Помощью государства уже воспользовались 1102 заемщика — им перечислено 228,5 млн рублей. Подобную программу помощи ипотечным заемщикам приняли в нашем крае с августа 2009 года, но продлится ее действие до декабря 2010-го. Любой красноярец или житель края, купивший квартиру в ипотеку, может претендовать на социальные выплаты независимо от дохода, возраста и места работы, причем максимальные суммы адресованы семьям с детьми.

Из других вспомогательных мер Новосибирской области — увеличение уставного капитала Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования (НОАИК) на 200 млн рублей, сделавшее ипотеку доступнее. За счет дополнительных финансовых вливаний в период спада банковской активности эта организация выдала в течение года до 86% всех ипотечных кредитов в области, но к декабрю банки засуетились, и доля НОАИК снизилась до 20%.

И в Кузбассе позаботились об ипотечных заемщиках — как и в других регионах, им в 2009 году оказывали господдержку посредством областного АИЖК. Причем организация рассматривала обращения не только своих заемщиков, но и клиентов коммерческих банков, а льготный период, когда в зависимости от материального положения «должнику» оставалось платить от 500 рублей до половины ежемесячного платежа, составил 12 месяцев.

Будем прирастать селами

Несмотря на наметившийся рост рынка недвижимости, в этом году от антикризисных действий отказываться пока рано. Особые надежды власти сибирских регионов возлагают на малоэтажное строительство. Для этого они разработали различные меры поддержки. Например, в Кемеровской области текущий год объявлен Годом малоэтажного жилья. По плану на постройку собственного дома каждой семье полагается безвозмездная субсидия в 300–400 тысяч рублей. Оставшуюся сумму придется искать самостоятельно — копить или оформлять кредит в банке. Тем не менее власти Кузбасса рассчитывают, что эта мера поможет увеличить долю малоэтажного жилья в общей массе сданной за год жилплощади с прошлогодних 40,4 до 50%.

В Новосибирской области с этого года приобретением на аукционах земли под «малоэтажку» займется специально созданное Агентство по развитию жилищного строительства. Выкупленные им земли предназначаются для застройщиков или жилищных кооперативов. Желающим обосноваться на селе, будь то компании или частные лица, областной бюджет компенсирует расходы на строительство в сумме до 400 тысяч рублей. Сумма на эти цели зарезервирована приличная — 600 млн рублей.

На 100 тысяч кв. м в этом году вырастут объемы ввода малоэтажного жилья в Омской области. Такой рывок возможен благодаря комплексному строительству с введением современной жилой инфраструктуры, считает правительство региона. Здесь при бюджетной поддержке на четырех пилотных площадках в сельской местности уже реализуются проекты благоустроенных поселков, где будут все необходимые коммуникации, дороги и социальные объекты. Готовы и ждут своей очереди еще 13 подобных проектов.

В ряде регионов, как, например, на Алтае, развитию индивидуального жилищного строительства способствуют госпрограммы, улучшающие жилищные условия сельчан — в частности, молодых работников агропромышленного комплекса или специалистов в социальной сфере. Средства на строительство домов им выделяются безвозмездно в виде субсидий, тем самым жилищное строительство в сельской местности, материально обеспеченное государством, интенсивнее развивается усилиями частных лиц, не стесненных проблемами крупных застройщиков.

Столица — зеркало территории

Обычно локомотивом развития территории выступает ее администратиный центр. Как правило, он лучше развит, чем периферия, и оказывает существенное влияние на ряд социально-экономических показателей региона. Интересно в этой связи понаблюдать за динамикой строительной отрасли в городах страны, оспаривавших друг у друга до кризиса титул лидера.

За последние три года ввод жилья в Красноярске неуклонно снижался. И если разница между 2007 и 2008 годом была на уровне 10%, то к 2009-му отставание от предыдущего года усугубилось, достигнув 32%. Московские показатели тоже выстроились по нисходящему графику, но его падение на последнем отрезке, наоборот, приостановилось: 2008-й — снижение на 32%, 2009-й — на 17%. Город-миллионник Екатеринбург в 2008 году построил на 6% больше, чем годом раньше, но положительную тенденцию сохранить не смог и в результате закончил 2009-й в минусе на 14,4%.

Таким образом, в абсолютном большинстве регионов прошлый год был для строителей нерадостным, хотя расстановка сил в первой тройке сибирских лидеров осталась прежней. Но он подействовал отрезвляюще на опьяненных легкими победами докризисных лет предпринимателей, заставил по-новому оценить качество своей работы и ответственность перед инвесторами, научил бороться за каждого покупателя, находить компромиссы и справляться с бюджетными объектами. Государство, в свою очередь, за трудный год раскрыло проблемы, с которыми столкнулась строительная отрасль, и смогло оценить, какие меры помощи действительно сработали, а по каким программам выделенные средства так и остались неосвоенными. И как обычно, не было худа без добра — от кризиса выиграли участники программ обеспечения жильем, да и остальные, ведь в этот год было сдано рекордное количество муниципальных домов и объектов соцкультбыта, на которые в прежние времена не находилось ни денег, ни заинтересованных подрядчиков.

Зоя Зимина