Обманутые дольщики | Кто в ответе за дольщика, которого обманули?

Не так давно в Москве обманутые дольщики, устав взывать к властям столицы с просьбой о помощи, решились на отчаянный пикет. Жители подмосковной Щербинки, Домодедова и Ногинска, которые ранее вложили деньги в строительство жилья, но остались и без квартир, и без денег, приковали себя наручниками к ограждению недалеко от центрального входа в Госдуму. Правда, митинговать удалось недолго, милиция быстро задержала «возмутителей спокойствия», им за несанкционированный пикет теперь придется заплатить штраф. Как складывается ситуация с обманутыми дольщиками в Красноярске?

От истории до наших дней

Многие сейчас считают, что проблема обманутых дольщиков потеряла свою актуальность. Максимальный резонанс она приобрела в 2004–2005 годах, когда конфликты застройщиков и покупателей жилья стали регулярно фигурировать в телевизионных новостях.
Вспомним, семь лет назад фирма «Красноярскстройкомцентр» взялась за строительство домов, квартиры продавали чуть ли не наполовину дешевле, чем другие застройщики. От покупателей отбоя не было. Но через несколько лет ситуация перестала выглядеть столь радужно, к этому времени цены на жилье стали падать, сил у компании выполнить свои обязательства оказалось недостаточно. Еще через некоторое время, в 2005 году, сразу три фирмы — «Красноярскстройкомцентр», «Градстрой» и «Красноярскжилстрой» — обанкротились. Кстати, фирма «Градстрой» была генподрядчиком «Красноярскстройкомцентра», за выполненные работы с ними рассчитывались готовыми квартирами, передавали их «по цепочке», поэтому в финале к ужасу дольщиков выяснилось, что одна и та же квартира была продана по нескольку раз разным людям.

Впрочем, тогда краевым и городским властям удалось сохранить контроль над обстановкой — пострадавших инвесторов объединили в товарищества и некоммерческие партнерства, а недостроенные здания были переданы другим компаниям — «Монолитхолдингу», «Сибиряку», «Вектор Плюс», согласившимся их достроить в режиме нулевой рентабельности. А вот с двойной продажей квартир оказалось сложнее: собственником по закону оказывается тот, кто первый заключил договор, — проблема, актуальная и по сей день. Впрочем, искать правду можно, конечно, в судах, которые, как известно, длятся годами.

В этом же 2005 году компания «Сибстоун» начала в Красноярске возведение кирпичного жилого комплекса на улице Копылова. Первую очередь планировали сдать в середине 2007 года, вторую — в конце 2008 года. Инвесторы внесли деньги, несколько лет, проезжая мимо, люди могли наблюдать за тем, как дом «растет», казалось, новоселье не за горами, к тому же рядом стоящий, правда, панельный жилой комплекс от другого застройщика уже был заселен. Но постепенно пыл строителей из «Сибстоуна» начал угасать, уже с весны 2008 года работы стали вестись все медленней, ну, а потом грянул кризис, и возведение дома остановилось. Сейчас на стройплощадке охраны нет, ворота распахнуты, окна где выбиты, а где и разворованы.
В отношении компании-застройщика, подмочившего репутацию, по решению краевого арбитражного суда введено внешнее наблюдение. Временное управление отдали Х. С. Малаеву. Что касается Сергея Шапочкина, гендиректора компании «Сибстоун», то его обвиняют в мошенничестве, по данному делу ведется расследование.

«Енисейский объединенный банк», который является кредитором застройщика, подал исковое заявление в суд с требованием признать ЗАО «Сибстоун» банкротом.
По информации из неофициальных источников, общий долг компании превышает 2,4 миллиарда рублей. В реестре кредиторов «Сибстоуна», например, есть гр. Н. — 609 млн руб. , гр. Г. — 292 млн руб. , «Наира Интерпрайзиз Лимитед» (Кипр) — 171 млн руб. , «Аледанко Корпорейт Лимитед» (Кипр) — 180 млн руб. Кипрские компании представляют интересы инвестиционной группы «Русский инвестор». В целом же 10 основным кредиторам ЗАО «Сибстоун» должно более 2 миллиардов рублей.

В связи с этим возникает вполне закономерный вопрос: может ли рядовым дольщикам при распродаже имущества «Сибстоуна» хоть что-то достаться? У многих из них есть на руках определения суда о взыскании долгов с ЗАО «Сибстоун» в их пользу, но вот разницы между таким документом и «филькиной грамотой», похоже, нет. К тому же вряд ли имущество разорившейся компании может потянуть на такую астрономическую сумму, зашкаливающую за два с лишним миллиарда рублей.

В «деле» «Сибстоуна» обнаруживаются и другие весьма любопытные факты, например, касающиеся одного из кредиторов компании — гр. Н. После того, как Регистрационная служба зарегистрировала право собственности ЗАО «Сибстоун» на дом по улице Копылова, директор компании заключил договор залога дома с гр. Н. , по которому дом был передан в залог для обеспечения займа, взятого ЗАО «Сибстоун» у гр. Н. Теперь гр. Н., как и другие кредиторы, получил право на дом, если ЗАО «Сибстоун» не рассчитается с ним по договору займа. Сколько еще таких «сюрпризов» таит в себе история с этим жилым комплексом?

Ни квартиры, ни денег

Наталья Юрьева — одна из дольщиков злополучного дома на Копылова. Еще в 2007 году женщина внесла в компанию «Сибстоун» всю сумму за двухкомнатную квартиру. «Двушка» в 66 «квадратов» обошлась в 2 миллиона 660 тысяч рублей. «Я уже ничего не жду — ни от властей, ни от руководства фирмы, смирилась с мыслью, что деньги потеряны. Вместо квартиры у меня сейчас есть только кипы документов — ответы от чиновников. Я дольщик второй очереди, так вот, у нас каждая третья квартира перепродана по два-три раза. Лично „мою“ продали еще двоим людям. Я была бы согласна доплатить за достройку этого дома — но вот кому? Где гарантия, что деньги в очеред-ной раз не исчезнут?» — говорит Наталья Викторовна.

Дольщики бывают разные

Больше повезло дольщикам другого дома, застройщиком которого тоже выступал печально известный «Сибстоун». Речь идет о доме по адресу: пр. Мира, 52а. Вторую очередь дома, которую не могли достроить с 2000 года, в конце 2009-го все-таки сдали. В новые квартиры смогли въехать 46 семей. Новость радостная, если бы не одно «но»: квартиры в доме на Мира, 52а (центр города), приобретали не те, кто продавал единственное жилье, брал на себя бремя ипотеки, а потом ютился по съемным квартирам, едва сводя концы с концами. В основном здесь в качестве обманутых дольщиков были люди далеко не бедные, работающие на государственной службе, причем не относящиеся к разряду низших чинов.

Эпопея со «Стройтехникой»

Одной из наиболее скандальных на рынке долевого жилья может считаться история со «Стройтехникой», в частности, с возведением микрорайона Покровский. Продавать здесь квартиры компания начала еще в 2006 году, тогда как площадки для строительства им были официально выделены лишь в 2007 году. Изначально планировалось заселение в квартиры с чистовой отделкой, но весной 2008-го инвесторов огорошили новостью, что дома сдадут «в черновом варианте». Люди были возмущены, но потом многие дольщики уже рады были бы получить свое жилье хоть с голыми бетонными стенами.
Дело в том, что с лета у «Стройтехники» начались серьезные проблемы. «Хроника падения компании» развивалась весьма стремительно. Сначала Ростехнадзор выявил грубейшие нарушения техники безопасности на стройках в Покровском, а также на домах по ул. Гусарова и Ботанической, работу грузоподъемных кранов приостановили на несколько дней до устранения замечаний, но в компании их исправлять не спешили. Тогда Ростехнадзор обратился в суд, и он уже на месяц постановил остановить стройки. Ситуация усугубилась осенью, когда рабочие «Стройтехники» устроили бунт из-за долгов по зарплате (к слову, рассчитаться с людьми, выплатить 15 миллионов рублей фирме удалось лишь в конце прошлого года). Потом был и арест арбитражным судом Красноярска имущества компании, и судебные иски от подрядчиков, перестал работать завод по производству панелей, который находился в аренде у «Стройтехники».

В апреле 2009 года по фактам нарушения прав участников долевого строительства объектов по ул. Ботаническая, 17, и десяти домов в микрорайоне Покровский по материалам прокурорской проверки возбуждено два уголовных дела по статье 201 УК РФ. Одно из них в отношении руководителя ООО «Стройтехника» Анатолия Бурого, «который использовал свои полномочия вопреки законным интересам этой организации в целях извлечения выгод и преимуществ для себя и нанес существенный вред правам и законным интересам граждан», — такая информация опубликована на сайте прокуратуры Красноярского края.

После всех перипетий компании все же удалось избежать банкротства, но финансовых средств у «Стройтехники», чтобы закончить строительство, не хватило. Обездоленные дольщики устраивали митинги возле здания правительства края и писали письма президенту. За своего застройщика большинство из них до сих пор стоит горой. В обращении к Медведеву люди просили найти управу не на директора фирмы, который, взяв у людей деньги на строительство квартир, не выполнил взятых на себя обещаний, а просили «покарать правительство края». «ООО „Стройтехника“, крупная серьезная строительная компания, отработавшая на рынке 16 лет, готова закончить строительство наших домов. Но без поддержки и гарантии правительства края самостоятельно выйти из этого положения ей сложно. И ничего действенного, конкретного для вывода из кризиса краем не предлагается», — говорится на сайте обманутых дольщиков «Стройтехники» krasdomov.net.

«Недострой» по осени считают?

По данным Департамента градостроительства администрации Красноярска, начиная с 2004 года поэтапно осуществляется ввод проблемных домов в эксплуатацию, инвесторы получали и получают долгожданное жилье. Всего за период с 2004 по 2008 год достроено
27 таких домов. В 2009 году планировали сдать 12 домов, еще 12 рассчитывают достроить в этом году.

Из 12 проблемных домов в течение 2009 года введены в эксплуатацию девять: по ул. Калинина, ул. Чкалова, пр. Мира, два дома в микрорайоне Ботаническом и два дома по ул. Водопьянова. Близки к сдаче первая очередь жилого дома по ул. Судостроительной («Савва-ЛДТ»), десятая блок-секция жилого дома по ул. Грунтовой («Красноярец-Плюс»), жилой дом по ул. Гусарова («Стройтехника»), Северо-Енисейская (ТСЖ «Пять звезд»).
Это те объекты, где созданы объединения дольщиков. При поддержке власти ими ведется планомерная работа по достройке домов, подключению объектов к инженерным сетям, подготовке документов к вводу в эксплуатацию. Так, инвесторы по ул. Грунтовой самостоятельно провели внутреннюю отделку дома, решили вопрос с управляющей компанией. Сейчас инициативная группа занимается запуском лифтового оборудования. Дольщики по ул. Судостроительной столкнулись с проблемой отсутствия разрешения на строительство дома. Понимая остроту ситуации, в департаменте градостроительства способствовали получению этого документа, а также переоформлению прав на земельный участок на созданное ТСЖ «Успех». После этого дольщики провели остекление двух блок-секций, создали тепловой контур, весной планируют подключить дом к коммуникациям.

Всего же на начало 2010 года приостановлено строительство 27 многоэтажных жилых домов общей площадью 221 тыс. кв. м; количество квартир — 4796. Как рассказала заместитель руководителя департамента градостроительства Красноярска Наталья Свириденко, «многие дома имеют достаточно высокую строительную готовность, однако для обеспечения их ввода необходимо разрешение целого комплекса вопросов по оформлению документов, обеспечению ряда организационных мероприятий. Инвесторам оказывается консультативная, по необходимости юридическая помощь. При этом гражданам разъясняется порядок создания некоммерческих организаций в проблемных жилых домах, во многих случаях данная процедура необходима для обеспечения защиты интересов участников долевого строительства, сохранения их права на земельный участок. По такому пути решались проблемы в предыдущие периоды, примером тому может служить ТСЖ „Афонтово“, ТСЖ „Калина“, ТСЖ „Чкаловец“.

В данное время работа по разрешению проблемных вопросов пострадавших участников долевого строи-тельства ведется индивидуально по каждому дому. Еженедельно должностными лицами департамента градостроительства проводятся штабы с застройщиками, инициативными группами участников долевого строительства с выездом на место расположения проблемных жилых домов для детального изучения ситуации и оперативного рассмотрения вопросов, решение которых возможно в административном порядке».

Domov.net?

В результате принятых краевой властью мер «Стройтехника» осенью прошлого года возобновила работы на нескольких площадках, три жилых дома (№ 3, 5, 8), которые находились в высокой степени готовности, фирма пообещала достроить в декабре 2009 года. Инициативная группа дольщиков этих домов, уже не веря на слово, что они получат свои квартиры перед Новым годом, составила свой график «контроля». Каждый день один из них ехал осматривать объекты. Люди видели, что работы на стройке ведутся, но крайне медленно. Как результат — выполнить свои обещания в срок компания не смогла. В январе в 8-м доме так и не завершили остекление балконов, дверей в квартирах не было, в доме № 5 вставили не все рамы.
Дома № 1, 2, 4 рассчитывали сдать в 2010 году. Ускорить ввод домов среди всего прочего призвано и начавшееся недавно строительство четырехполосной автодороги по ул. Мужества, которая соединит ул. Шахтеров и ул. Чернышевского. Городской бюджет для начала строительства дороги выделил 55 миллионов рублей.

Ввести дома № 9 и № 10 в Покровском ранее планировалось в 2011 году. Правда, убедившись, какими темпами ведутся работы на предыдущих домах, люди в это не очень-то верят. На месте 10-го пока есть только котлован и две сиротливо вбитые сваи. Дом № 9 «заморожен». Про 6-й и 7-й вообще речи нет, но на квартиры в них хотя бы договоры не заключали, жилье не продавали.

От перестановки слагаемых…

Весной прошлого года уполномоченный по правам человека в крае Марк Денисов озаботился судьбой обманутых дольщиков и выступил с инициативой называть их иначе — «инвесторы, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков». Главный аргумент — «обманутый дольщик» звучит жалобно, да и вообще в регионе-локомотиве, регионе-доноре (который, кстати, с 2010 года перестает быть регионом-донором) такое явление — пережиток прошлого, и «мы будем с этим бороться». Со стороны же людей, вложивших деньги в долевое и в результате оставшихся ни с чем, это заявление позитивного отклика не вызвало. «Как нас ни называйте, суть от этого не меняется», — считает Алексей Коровьев, инвестор, вложивший деньги в строительство дома на ул. Грунтовой, 28а («Красноярец-Плюс», «САВА-ЛТД»).

На красноярских форумах, где общаются «коллеги по несчастью», можно встретить и более жесткие высказывания. Так, «злой обманутый инвестор жилого дома по улице Копылова» Коль Е. Е. вообще призывает перенять инициативу дольщиков компании «Новый Град» из Свердловской области и «привлечь власти к ответственности за то, что они не приняли никаких мер для того, чтобы не допустить сложившейся ситуации, когда обманутыми оказались сотни людей».
«Конечно, главная вина лежит на „Новом Граде“, но ведь эта компания не просто украла и убежала — все это делалось несколько лет на глазах у властей Свердловской области. И они абсолютно ничего не предпринимали. Мы хотим потребовать ответа за их преступную деятельность или преступную бездеятельность», — пишут на своем сайте свердловчане. Согласно тексту документа, дольщики требуют от властей немедленно решить вопрос передачи строительных площадок «Нового Града» добросовестным застройщикам. При этом таким застройщикам необходимо предоставить максимально возможные преференции «в виде освобождения его от развития инфраструктуры возводимых им в настоящее время объектов, либо выделения застройщику на льготных условиях земельного участка под строительство, либо предоставить застройщику бюджетные гарантии на крупную сумму, либо иные льготы по желанию застройщика». При необходимости, убеждены дольщики, власти должны выделить деньги из бюджета на проведение части работ. «В противном случае мы будем вынуждены обратиться в суд с иском о возмещении государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц (ст. 53 Конституции РФ), а также защищать свои права всеми иными предусмотренными законом способами».

Звучит угрожающе, но все-таки кто в ответе за дольщика, которого обманули? С одной стороны, учреждая контролирующие органы и регулируя строительный рынок законодательно (как на краевом, так и на федеральном уровне — в Госдуме сидят девять народных избранников от нашего края), власть должна нести ответственность, но это скорее с морально-этической стороны, а не с юридической. С другой стороны, покупка квартиры в строящемся доме обходится дешевле, нежели в готовом. То есть человек, приобретая жилье таким образом, экономит свои средства, а если вкладывается в до-левое с расчетом продать потом квартиру дороже, то получает прибыль. Вспомним, цены на квартиры в «тучные докризисные» годы росли как на дрожжах, в долевое вступали все, кто мог, жилье раскупалось еще на стадии свай. А покупка с целью перепродажи — это уже бизнес, где риски неизбежны. Непонятно, почему их должно компенсировать государство из бюджета, то есть из кармана обычных налогоплательщиков. Так, сейчас в Интернете уже появились объявления о продаже квартир чуть ли не оптом по бросовой цене в «проблемных» домах. Например, в первой очереди Покровского дольщик предлагает сразу три трехкомнатные по 1,7 миллиона рублей каждая.

В конце прошлого года министр строительства и архитектуры края Николай Глушков проводил «прямую линию». Отвечая на вопросы позвонивших обманутых дольщиков, он сказал, что краевая власть будет помогать тем, кто действительно пытался улучшить свои жилищные условия, а не скупал квартиры подъездами с целью наживы. Более того, сами дольщики должны изменить свою потребительскую позицию — «нам все должны», «сами предложат и все дадут», не разводить руками, говоря, что «всюду коррупция и отстаивать свои права бесполезно», а проявлять больше заинтересованности в решении своей проблемы. Так, администрация города еще в феврале 2009 года объявила о составлении реестра обманутых дольщиков, по данным на сентябрь 2009 года «на учет» встали 1266 человек, это всего 30% от всего объема недостроенных квартир. «Участники долевого строительства, к сожалению, не проявляют активность в обозначенном направлении. Отчасти это объясняется заверениями застройщиков о возобновлении работ в ближайшее время, что далеко не всегда исполняется. В этой непростой ситуации немало зависит от самих инвесторов, их единения, рационального подхода к делу, активности в решении общей задачи», — считает заместитель начальника департамента градостроительства Красноярска Наталья Свириденко.

Нечестные дольщики

Впрочем, пока одни дольщики уповают на обязанность властей самостоятельно довести строительство домов до ума, другие времени зря не теряют и спешат воспользоваться ситуацией — экономическим кризисом и возникшими в связи с этим у ряда добросовестных застройщиков трудностями. Речь идет о тех случаях, когда сдача дома переносится на несколько месяцев. Обладающие опытом судебных тяжб и юридически «подкованные» дольщики идут на расторжение договоров, требуют уплаты громадных неустоек через суд. Конечно, одно дело, когда срок ввода дома в эксплуатацию переносился, и семья вынуждена была снимать квартиру и платить за аренду. В такой ситуации компенсация арендной платы уместна. Другое дело — стремление просто «поживиться за чужой счет» и неплохо заработать этим себе на жизнь.

Спасение утопающих — дело рук самих утопающих

Вышеназванные компании, которые не смогли достроить свои дома и породили армию обманутых дольщиков, пришли к краху не из-за кризиса. В силу неверных управленческих решений, неправильной финансовой политики горе-застройщики рано или поздно, но оказались бы «у разбитого корыта». Кризис лишь ускорил процесс и поставил точку в деятельности таких фирм. Практически с первых лет своей работы они оказывались втянуты в скандалы и разбирательства, за ними тянулся шлейф невыполненных обязательств, нарушения градостроительных норм, сегодняшняя ситуация — закономерный финал, к которому они приближались шаг за шагом.

Ошибка инвесторов в том, что, соблазнившись подозрительно низкой ценой предложенного жилья, махнув рукой на подмоченную репутацию компании, они все равно приходили к ним и вкладывались в долевое. Но, как известно, «после драки кулаками не машут», отданные деньги назад не вернуть, на государственные деньги тоже рассчитывать не приходится, поэтому людям придется выпутываться из ситуации своими силами. Как, например, сделали дольщики из Калининграда. Там застройщик еще в 2003 году собрал с 20 семей 15 миллионов рублей, вырыл котлован, заложил фундамент, частично возвел стены и на этом стройку прекратил. Директор за такие дела на год угодил в СИЗО, но инвесторам от этого легче не стало, дольщики хотели не наказать виновных, а получить свои квартиры. Поэтому, образовав некоммерческое партнерство, которое давало им право юридического лица, они приняли на себя функции застройщика, взяли в собственность недостроенный дом, наняли подрядчиков, которые его и достроили. При этом каждой семье пришлось доложить в общий котел по 400 тысяч рублей, но это того стоило — люди обрели наконец свои многострадальные квартиры.

Красноярским дольщикам остается выбор: перенять опыт своих калининградских коллег по несчастью или продолжать уповать на милость властей, сидеть и «ждать у моря погоды».

Ирина Шиколова