Второе дыхание ипотеки | Кредиты на жилье

За последний год рынок ипотеки успел пережить все: от полной утраты интереса банков к рискованному виду кредитования до его постепенного восстановления, от сокращения числа кредитов и банковских программ до их возвращения и роста кредитования. Неизменным все это время оставалось только одно — высокие требования к платежеспособности потенциальных клиентов. По-прежнему на получение у банка взаймы под приемлемый процент могут рассчитывать только «отборные» заемщики.

Начиная с осени 2008 года банки, которые еще недавно были готовы бороться за клиентов, стали сворачивать большинство ипотечных программ и отказываться от выдачи кредитов. А те, что ипотеку выдавать не перестали, установили заградительные ставки до 30% и занесли в списки ненадежных почти всех заемщиков, от инженера на заводе до владельца собственного бизнеса. Большинство заявок отклонялись кредитными отделами банков еще на ранней стадии, если же ссуду и одобряли, то ее размер сокращался, а проценты при этом взлетали так, что клиенту легче было отказаться от займа, чем соглашаться на такие невыгодные условия.

Таким образом кредитные учреждения отреагировали на изменившиеся условия работы на рынке. «В прошлом году основной задачей банка было не столько наращивание кредитного портфеля и выдача новых кредитов, сколько поддержание высокого качества портфеля, обслуживание уже выданных кредитов, минимизация риска дефолтов и просрочек, — рассказывает руководитель офиса Городского ипотечного банка в Красноярске Татьяна Коротцева. — Как и по всему рынку, по итогам 2009 года наблюдалось значительное снижение объема кредитования по сравнению с предыдущим годом, при этом „Городской“ предлагал кредитные программы в долларах США, которые, как известно, не пользовались особым спросом среди населения в тот период».

Ставки принялись расти не только по новым, но и по уже выданным кредитам. В большинстве кредитных договоров был пункт о том, что банк оставляет за собой право менять ставку в одностороннем порядке. И в сложное время кредитные учреждения посчитали возможным этим своим правом воспользоваться. В особенно трудном положении оказались клиенты банков, взявшие займы в дешевевших в предыдущие годы, а теперь стремительно дорожавших долларах. Люди оказались заложниками ситуации и вынуждены были нести дополнительную нагрузку, выплачивая увеличенные платежи.
Если еще совсем недавно трудоспособные горожане с нерешенным квартирным вопросом искали способ взять ипотеку, то с началом кризиса люди думали, как побыстрей рассчитаться по кредиту или сократить возросшие платежи. В конце 2008 — начале 2009 года вырос объем досрочного погашения кредитов.

Лед тронулся

Первые признаки оживления на рынке стали заметны через полгода, в середине прошлого лета. Как до этого банки сворачивали кредитные программы, так теперь они стали объявлять об их возвращении, снижать ставки по кредитам начали те, кто осенью 2008-го, в самом начале кризиса, ее поднимал.
Стартовавшее летом, к осени снижение ставок приобретало уже массовый характер. Ниже других проценты по кредиту предлагали банки с государственным участием, их размер до сих пор удерживается на отметке примерно в 13% годовых, в то время как у частных банков он приближается к 20%.

В октябре 2009 года «Газпромбанк» начал снижать размер ставки, к настоящему моменту она установилась на отметке от 15% в рублях и 11,5% в долларах. На 1% (до 14% годовых в рублях) и 1, 5% (до 9, 6% в валюте) подешевели для заемщиков кредиты «ВТБ 24». У смягчения условий имеется свое объяснение — дешевели финансовые ресурсы для банков и вслед за этим становились дешевле кредиты для клиентов банка.

Правда, рассчитывать на получение ипотеки под привлекательный процент могли только «отборные» заемщики. Чтобы покупатель квартиры получил кредит на новых условиях, от него требовались: стабильный подтвержденный доход, большой стаж работы без продолжительных перерывов, безупречная кредитная история, поручительство и залог. Эти требования остаются в силе и сейчас.
Например, для получения в «Газпромбанке» кредита на покупку двухкомнатной квартиры стоимостью 2 миллиона рублей у потенциального заемщика на руках должно быть не менее 30% от суммы кредита (т.е. 600 тыс. рублей) для первоначального взноса за квартиру. Для получения такого кредита доход семьи должен составлять не меньше 42 тысяч рублей в месяц, при условии что у заемщика больше нет никаких действующих ссуд. При этом ежемесячный платеж по кредиту составит 20 590 рублей при размере кредита 1 млн 400 тыс. рублей на срок 15 лет и процентной ставке 16% годовых в рублях.
В середине прошлого года «ВТБ 24» представил новый для рынка ипотечный продукт, предложив своим клиентам самим решать, брать им кредит в фиксированных процентах или по плавающей ставке. Размер этой ставки будет меняться дважды в год, вслед за изменением ставки Центробанка.

Вместе со ставками в течение года менялся размер первоначального взноса за квартиру и сроки кредитования. Так, в первом квартале 2009 года банки были согласны выдать клиенту ипотеку, если у него на руках уже было 40% от стоимости квартиры, а к концу прошлого года эта цифра уменьшилась до 30% (у коммерческих банков) и даже до 20% у Сбербанка. Максимальный срок кредитования под залог имеющегося объекта недвижимости увеличился до 50 лет.
Результаты этих изменений не заставили себя ждать. По данным Центробанка, объем рублевых ипотечных кредитов в третьем квартале 2009 года вырос по сравнению с предыдущим периодом на 0,7%. Обеспечили его в основном госбанки и банки, работающие в партнерстве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Осенью число кредитных организаций, работающих по федеральным стандартам АИЖК, пополнилось двумя банками: о запуске программы «Ипотечный стандарт» объявил Сбербанк, сейчас размер ставки по его кредитам находится в пределах 13–14%, и Городской ипотечный банк, сначала опробовавший новую систему в тестовом режиме в Санкт-Петербурге и Краснодаре, а с января 2010 года запустивший ее во всех регионах присутствия банка, включая и Красноярск.

Евгений Добрянский, руководитель Красноярского краевого фонда жилищного строительства

Лидеры по стране

На общем фоне снижения объемов ипотечного кредитования Красноярский край выглядит очень неплохо. По числу выданных в прошлом году займов наш регион оказался на первом месте в стране. Значительную долю в этом результате обеспечил Красноярский краевой фонд жилищного строительства, работающий по стандартам АИЖК. Фонд закончил 2009 год с значительным перевыполнением планов и в текущем году собирается превзойти собственное достижение.
«В прошлом году фонд выдал 1081
ипотечный кредит на сумму 1,177 млрд рублей, превысив запланированную цифру на 35%», — комментирует ситуацию глава краевого фонда Евгений Добрянский, — в наши планы на новый год входит выдача 1750 ипотечных кредитов на общую сумму 1,4 млрд рублей».

Помочь краевому фонду добиться увеличения числа кредитов должны нововведения, которые вступили в силу с февраля этого года. Если раньше средства материнского капитала могли быть использованы для погашения уже взятого ипотечного кредита, то теперь его можно будет внести в качестве первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку. Причем для этих заемщиков изменится и размер первоначального взноса, до сих пор по действующим стандартам АИЖК потенциальный заемщик должен внести 30% от ее стоимости в виде первого взноса, начиная с февраля действует другая норма. Тем, кто собирается внести в счет покупки жилья материнский капитал, будет достаточно иметь на руках 10% от стоимости квартиры.

Ипотека на залоговые квартиры

Хотя со второй половины прошлого года условия выдачи ипотеки менялись в лучшую сторону, но до тех, что действовали на рынке в начале 2008 года, все еще далеко. Но это не значит, что сейчас совсем невозможно найти предложение на докризисных условиях. Одолжить на покупку квартиры по ставке от 8,75% годовых в рублях на 50 лет можно, если эта квартира уже находится в залоге у банка. Предложение распространяется на объекты, которые принадлежали прежним заемщикам банка, во время кризиса оказавшимся не способными выплачивать кредиты.
В результате квартира оказывалась в собственности банка, который и предлагает ее новым клиентам на тех же условиях, на каких ее в свое время приобрел предыдущий владелец. Причем получить ипотеку на залоговую квартиру легче, чем по другим банковским программам, потому что в таком завершении ситуации заинтересованы все. Прежний владелец квартиры может наконец освободиться от ставшего для него обременительным кредита, банк — получить нового качественного заемщика, а сам заемщик — приобрести квартиру на докризисных условиях.

Со списком объектов, которые банки кредитуют по льготным условиям, можно ознакомиться, например, на сайте «ВТБ 24» и Краевого фонда жилищного строительства. Так, в «ВТБ 24» квартиру по льготной ипотеке можно взять в кредит сроком на 50 лет под 10% в долларах и в национальной валюте по ставке, не превышающей ставку рефинансирования (сейчас ее размер составляет 8,75%). Первоначальный взнос тоже оказывается меньше, чем по остальным банковским программам того же банка: вместо 40% при покупке заемщику нужно внести 20% от стоимости жилья.
Но есть несколько «но»: во-первых, выбор залоговых квартир, которые предлагаются банками по льготному кредиту, очень небольшой. В начале февраля этого года в вывешенном на сайте «ВТБ 24» перечне значилось только 9 объектов в Красноярске. Во-вторых, вместе с докризисными процентами и цена на эти объекты выставляется докризисная. К примеру, двухкомнатная квартира в центре города, в «сталинке» на ул. Ленина, предлагается банком в кредит за 3 млн рублей. В то время как сейчас на рынке аналогичную недвижимость можно найти гораздо дешевле, так что приобретение таких квартир все же невыгодно. Будущему заемщику стоит не раз взвесить все «за» и «против».

Закон на стороне заемщиков

Александр Шляхин, генеральный директор информационной компании «Сибдом»

Развитию ипотеки в изменившихся условиях мешали не только подросшие по сравнению с докризисным периодом ставки, был у проблемы и другой сдерживающий фактор — психологический. Потенциальных покупателей ипотечных квартир останавливала неопределенность и пугала перспектива того, что банки могут по своему усмотрению поменять условия кредитования.
«Особенностью ипотечных кредитов является то, что берутся они на длительный срок. Чтобы принять решение в пользу ипотеки, у заемщика должна быть уверенность, что он сможет обслуживать кредит, — говорит директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин, — а право банка в любой момент в одностороннем порядке изменить проценты по ипотеке этой уверенности его лишало. Чтобы поощрить ипотечных заемщиков и вернуть им желание брать кредиты, правительством России были разработаны меры, защищающие права и интересы банковских клиентов. В начале 2010 года был принят закон, запретивший банкам в одностороннем порядке поднимать ставку по кредиту, сокращать срок кредитования, изменять существующие комиссии или добавлять новые. Вот только новый закон распространяется лишь на тех заемщиков, которые взяли кредитный договор после его вступления в силу. Для всех остальных продолжают действовать прежние правила, прописанные в их договорах».

Другой закон, пока принятый Госдумой в первом чтении, если вступит в силу, разрешит заемщику вернуть занятые у банка деньги досрочно в любой момент, не платя при этом штрафов и не спрашивая разрешения банка. До сих пор расплатиться раньше срока без штрафов можно было только в Сбербанке.
Росту популярности ипотеки должно способствовать и постановление Высшего арбитражного суда РФ, который в ноябре 2009 года признал незаконной комиссию за ведение ссудного счета при открытии кредита. Хотя одно это постановление Высшего арбитражного суда не запретит банкам брать комиссии за ведение счетов, но может обрести эту силу, как только будет принят соответствующий закон.

Вернуть пошатнувшееся было доверие граждан к ипотеке сможет и другой закон, разработка которого продолжается в настоящий момент, — закон о банкротстве физических лиц. Если законопроект будет принят в его нынешнем виде, то заемщик, оказавшийся в сложных жизненных обстоятельствах и временно не способный платить по кредитам, сможет получить отсрочку для решения своих финансовых проблем. Начав процедуру банкротства, в течение пяти лет он получит возможность выплачивать процентыпо кредиту в удобном ему режиме, и все это время банк не сможет лишить заемщика купленного в кредит жилья.

Ипотека на новостройки

Наверное, главным признаком оживления рынка ипотеки можно считать возвращение кредитов на покупку строящегося жилья. Этот вид кредитования, от которого банки в острую фазу кризиса отказались как от одного из самых рискованных, возобновился осенью, однако не в прежнем виде. Обновленная ипотека на новостройки распространяется не на все объекты, а касается только домов, находящихся в высокой степени готовности, и только надежных, аккредитованных банком застройщиков.
Например, «ВТБ 24» запустил программу кредитования квартир в новостройках, которые готовы на 80%, т. е. в доме должны быть достроены все этажи, второе непременное условие — новостройка должна находиться в составе жилого комплекса. При этом все то время, пока дом строится, заемщик будет выплачивать 16,6% в рублях, а после оформления квартиры в собственность — от 14,1%. В качестве обеспечения по кредиту банк может принять залог прав на новую квартиру. Похожие программы есть у «Газпромбанка» и у Сбербанка. Кстати, Сбербанк хотя никогда и не прекращал выдавать ипотеку на новостройки, осенью смягчил условия кредитования строящегося жилья. Сейчас, чтобы взять кредит в Сбербанке, не нужно больше предоставлять банку в качестве залога имеющееся жилье, достаточно поручительства платежеспособных лиц. Причем дополнительное обеспечение требуется только на то время, пока дом не будет достроен.

Начало 2010 года принесло на рынок возвращение старых ипотечных программ. В середине января о размораживании ипотеки в иностранной валюте объявил Сбербанк. Сегодня процентные ставки в Сбербанке в зависимости от срока и первоначального взноса составля-ют от 8,8% до 13,7% годовых в валюте. «ВТБ 24» в январе возобновил програм-му рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками. У заемщиков появилась возможность рефинансировать займы, полученные для покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке, под 14,1–15,6% в рублях и 9,6–12,35% в валюте.

Татьяна Коротцева, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Красноярске

Требования неизменны

Последние семь месяцев на рынке ипотеки снижались ставки, росли сроки кредитования, возвращались старые и появлялись новые программы, менялось все, кроме требований к платежеспособности заемщика. Они оставались по-прежнему высокими. Банки сегодня придирчиво отбирают клиентов и отказываются считать заемщика надежным, если он не может подтвердить свой доход справкой по форме 2-НДФЛ, не имеет как минимум 20% от стоимости квартиры для первоначального взноса и не может предоставить в качестве обеспечения по кредиту имеющееся жилье или поручительство. Требования к заемщикам не просто стали жестче, перечень обязательных условий получения ипотеки расширился за счет новых, которые появились в результате практики банков во время кризиса.
«Одно из обязательных требований кредиторов сегодня — положительная кредитная история, — акцентирует внимание Татьяна Коротцева, — по программам АИЖК от заемщика требуется также проработать на последнем месте не менее 6 месяцев, а покупаемая недвижимость должна быть единственной для его проживания».

Главного требования к платежеспособности заемщика — стабильный «белый» доход — придерживаются все банки. Если сегодня на рынке и есть одна-две кредитные программы, допускающие подтверждение дохода по форме банка, то ставки по таким продуктам очень высоки.

Несмотря на то, что выдавать кредитов в конце года стали ощутимо больше, показатели все еще заметно отличаются от объемов ипотеки в докризисный период. Среди основных причин, которые мешают взять кредит тем, кто задумывается о покупке жилья, остаются достаточно высокий первоначальный взнос (от 20% у Сбербанка и от 30% у коммерческих банков) от стоимости квартиры и высокие ставки по кредиту. Как говорят эксперты, в нынешних условиях люди берут в основном небольшие кредиты, которые предполагают невысокие ежемесячные платежи. Их заемщики рассчитывают вернуть гораздо раньше срока.
«Большинство кредитов, взятых в 2009 году, брались на улучшение жилищных условий, — объясняет Татьяна Коротцева,-то есть с использованием средств от продажи имеющейся недвижимости и добавлением кредитных средств в качестве недостающей части для покупки жилья большей площади».

Но у банков есть все причины ожидать дальнейшего оживления ипотеки. Во-первых, за полтора года, что прошли с начала изменения ситуации, на рынке успел накопиться отложенный спрос. По словам экспертов, начиная с осени прошлого года люди звонили в агентства и интересовались условиями кредитования. Во-вторых, банки не устают предлагать новые программы, что для некоторых потребителей может стать стимулом для решения квартирного вопроса еще в этом году. С тем, что количество выданных кредитов будет расти, согласно большинство аналитиков, как и с тем, что до докризисных показателей ипотеке еще далеко. Восстановления объемов кредитования они ожидают не раньше чем через год.

Татьяна Крупко