Когда государство — партнер | Обзор строящихся коттеджных поселков

По статистике сегодня более половины населения страны нуждается в улучшении жилищных условий. Решить проблему могло бы масштабное строительство малоэтажного жилья. О том, что будущее за «малоэтажкой», государство говорит уже давно, но лишь недавно стало доказывать это не на словах, а на деле. Чтобы снизить цену квадратного метра загородного дома и сделать такое жилье по карману большему числу граждан, в России запустили модель государственно-частного партнерства. Из затрат на строительство «малоэтажки» в ряде регионов, в том числе и в Красноярском крае, исключают расходы на инженерные сети и инфраструктуру. Эти заботы берет на себя государство.

Господдержка комплексного освоения территорий началась в 2007 году в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Застройщикам пообещали субсидировать процентные ставки по кредитам и государственные капиталовложения. За счет бюджета предполагалось строительство инфраструктуры, располагаемой за границами территории жилой застройки (линии электропередачи, понижающие подстанции, газопроводы, магистральные дороги), и строительство объектов социального назначения (школы, детские сады, больницы и улично-дорожные сети), тогда как раньше на это шли средства инвесторов, иногда затраты им частично компенсировали муниципалитеты.

Изначально состав получателей финансирования планировался в составе 22 территорий, но со временем их количество уменьшилось до 9 — и только один из этого числа, кемеровский город-спутник Лесная Поляна, сделал упор исключительно на сегмент малоэтажного строительства. Остальные проекты предполагают многоуровневую застройку, сочетают дома до четырех этажей с высотками, а то и вовсе ограничиваются многоэтажными зданиями, поэтому во времена кризиса их дела пошли не так споро, как у наших соседей-кемеровчан, где объекты малоэтажного строительства доказали свою ликвидность. Оценив успехи экспериментальных проектов, государство дало «малоэтажке» «зеленый свет» и финансовую поддержку.

По программе нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» из федеральных средств бюджеты субъектов РФ компенсируют застройщикам процентные ставки по кредитам на инженерное обустройство участков: так, на эти цели в 2009 году заложено 0,8 млрд рублей, в 2010 — 4 млрд рублей. Государственные гарантии РФ по кредитам на развитие инженерной инфраструктуры составят 19,5 млрд в 2009 году и такую же сумму в 2010-м. Региональные бюджеты получат также субсидии на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки: 3,5 млрд в 2009 году и 3,5 млрд — в следующем. На территории Красноярского края действует «посредник» между федеральным бюджетом и местными получателями субсидий — краевая целевая программа «Дом», по которой на обеспечение земельных участков нашего края коммунальными сетями в 2009 году направлено 312 миллионов рублей.

Станет ли «малоэтажка» доступной?

Вопрос о стоимости квадратного метра в малоэтажном жилье по-прежнему остается дискуссионным. В очередной раз его затронули на форуме экспертов загородной недвижимости Cottage Summit 2009, прошедшем в Москве 17 ноября. Исходя из того, что по заданию правительства РФ к 2020 году в России ежегодно должно вводиться 140–150 миллионов кв. м жилья, заместитель главы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Сергей Кузнецов назвал ориентировочные объемы малоэтажного жилья — около половины от планируемого количества. Причем оно будет индустриальным, и для таких объемов «малоэтажка» должна стать дешевой. Ресурсы для снижения цены есть — и это не только федеральные и региональные целевые программы, но и средства Фонда содействия развитию жилищного строительства. Деятельность этой госструктуры направлена на эффективное использование земель, которые находятся в федеральной собственности, но используются нерационально либо попросту заброшены. Фонд принимает заявки от регионов на земельные участки, анализирует целесообразность смены собственника и, при положительном решении, занимается оформлением земли в собственность территорий. Причем затраты по обустройству инженерных сетей на переданных участках Фонд берет на себя.

3 сентября 2009 года Фонд РЖС одобрил заявку Красноярского края и передал в краевую собственность 6 участков федеральных земель под Красноярском, в районе Плодово-Ягодной станции, общей площадью 143 гектара. Сейчас краевые и городские власти рассматривают варианты комплексной жилой застройки этих территорий и пока не определились, что именно будет здесь возводиться, но возможность малоэтажной застройки не исключается. Ведь место для нее подходит идеально — рядом с городом, в зеленой зоне, с хорошей экологией и транспортной доступностью. Специалистам за три года предстоит внести необходимые изменения в документы территориального планирования, градостроительного зонирования и найти оптимальный проект планировки на современном уровне архитектуры и благоустройства, учитывающий природное окружение окрестностей Плодово-Ягодной станции. Напомним, на территории края под проекты комплексной малоэтажной застройки уже выделено 24 участка общей площадью 1122 гектара.
В свою очередь, о возможности удешевления «квадрата» говорили застройщики. В частности, глава крупной московской девелоперской сети Rodex Group Евгений Родионов пояснил, что при условии предоставления властями земли под строительство, наличия всей необходимой инженерии и достаточно дешевой электроэнергии себестоимость строительства малоэтажного жилья экономкласса с отделкой составляет около 19–23 тысяч рублей за кв. м, тогда как рыночная его стоимость существенно выше — 40–42 тысячи рублей. По мнению Евгения Родионова, вся проблема в том, что четкой программы, обозначающей приоритет такого жилья, не существует: «Все, что строится в рамках пилотных программ, так и остается пилотными программами, нужны не эти десятки, а сотни тысяч домов».

Рекордно низкую цену квадратного метра малоэтажного жилья — 15–19 тысяч рублей — предложила новосибирская компания «Антар». Ее силами в поселке городского типа Октябрьском, что в 12 км от Новосибирска, построены и сданы в эксплуатацию четыре 14-квартирных дома из утепленных пенобетонных блоков собственного изготовления. Застройщик сейчас предлагает 2- и 3-комнатные квартиры в них общей площадью от 50 до 93 кв. м и стоимостью от 1 миллиона 250 тысяч до 1 миллиона 856 тысяч 400 рублей, причем непроданных квартир осталось мало, ведь цены за «квадрат» в Октябрьском начинались от 12 тысяч рублей. Но в первую очередь раскупили маленькие квартиры-студии в мансардах площадью 30 кв. м, правда, их стоимость была и вовсе смешной — 500 тысяч рублей. Из удобств — электричество, холодная вода, канализация, отапливаются дома централизованно, от местной поселковой котельной. К услугам новоселов действующая инфраструктура поселка: средняя школа, клуб, амбулатория, магазины.
Добиться снижения цены новосибирскому застройщику удалось, во-первых, из-за более низкой в сравнении с городом стоимости земли и цены согласований в пригородной зоне, во-вторых, за счет снижения себестоимости строительства: у «Антара» есть своя производственная база, строительные бригады и транспорт. Компания взяла на себя и функции заказчика (согласования, земля, продажи, юридическое сопровождение и так далее). Кроме того, рентабельность, заложенная в цене жилья, составила всего 12%. В застройке применили архитектурную концепцию малоэтажных домов экономкласса, что всегда дешевле, чем индивидуальное жилье.

Лидеры малоэтажного строительства

В Белгородской области реализуется удобная схема государственно-частного партнерства.
Там любой работающий житель может получить земельный участок площадью 15 соток под индивидуальное строительство в местной ипотечной корпорации, оплатив лишь услуги по оформлению и регистрации земли. Земельный фонд области составлялся из почти 13 тысяч гектаров пустующих участков на территории муниципальных образований, которые были выкуплены в областную собственность и разбиты на 90 будущих микрорайонов. Чтобы исключить спекуляции с землей, на владельцев участков накладывается своего рода обременение: пока не пройдут пять лет, отпущенные на строительство, и три года жизни в выстроенном доме, продаже недвижимость не подлежит.
Новоявленный собственник заключает с застройщиком соглашение о строительстве дома за счет собственных средств и с использованием своих стройматериалов, а регион обязуется подвести инженерные сети за деньги из областного бюджета. Граждане вкладывают в инженерное обустройство только 60–70 тысяч рублей: четверть суммы вносят сразу, остальное — в течение пяти лет. Коммунальную инфраструктуру строят опережающими темпами, так что к приходу застройщика свет, вода и газ на участке уже имеются. Такая политика принесла свои плоды: уже в 2007 году в общем объеме ввода жилья в Белгородской области индивидуальные дома составляли 64%, в то время как в среднем по России на индивидуальное жилищное строительство приходилось 42,6%.

Наряду с Белгородской «малоэтажку» активно продвигает и Оренбургская область. Там в районе села Ивановка по каркасно-панельной технологии строится поселок «Экодолье», рассчитанный на 500 тысяч кв. м общей жилой площади. За счет областного и федерального бюджетов построены и присоединены внешние сети водоснабжения, канализации и электроснабжения на общую сумму 435 млн рублей, а также газовые сети стоимостью еще около 115 млн. В результате государственной помощи в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» цена жилого дома с земельным участком станет вполне доступной — на уровне 2,5–3 млн рублей.

Ситуация в регионах

Разработкой программ развития малоэтажного строительства занялись многие регионы страны. Например, нижегородские власти в 2008 году объявили о выделении из областного бюджета 400 миллионов рублей на строительство объектов энергообеспечения, коммунального хозяйства и дорог — из расчета, что на подводку сетей и обустройство дорогами одного индивидуального дома потребуется 350 тысяч рублей. Дополнительные расходы обещали возложить на местный бюджет и соинвесторов. В итоге в 2008 году были запланированы и возведены 196 домов в 33 районах Нижегородской области.

Примером государственно-частного партнерства в Нижегородской области служит поселок Чешская деревня. Это один из первых проектов, поддержанных региональным правительством в рамках областной программы развития малоэтажной застройки. Здесь бюджетные средства в размере 50 миллионов рублей пошли на реконструкцию и модернизацию очистных сооружений Богородского района, к которым подключен коттеджный поселок. Сейчас в поселке возведено 53 таунхауса и 33 коттеджа, причем цена квадратного метра вместе со стоимостью земельного участка и подведенных коммуникаций начинается от 30 тысяч рублей.

А у нас в Сибири

На территории Сибирского федерального округа механизмы государственно-частного партнерства отрабатывались на базе масштабного кемеровского проекта Лесная Поляна. Поселок был заложен в сентябре 2006 года и в 2007 году вошел в число федеральных проектов комплексной застройки. Уже через год из областного бюджета выделили 400 миллионов рублей на инженерные сети и школу, а 254 миллиона рублей федеральных средств направили на создание скоростной автодороги между Лесной Поляной и центром Кемерова. За три года здесь поселились 400 семей, еще 300 ждут заселения до конца 2009 года. Уже сданы школа, больница, развлекательный центр, магазины, новый детский сад.

В Новосибирской области, несмотря на отдельные исключения в виде успешного проекта ком-пании «Антар», малоэтажное строительство развивается в основном за счет индивидуального жилья, возводящегося силами «частников». Сайт «Коттеджи Новосибирска» со ссылкой на данные аналитического агентства RID Analytics и материалы выставки «Коттедж-2009» свидетельствует: по-настоящему организованных коттеджных поселков за прошедшие 15 лет в Новосибирске так и не появилось. Аналитики рынка недвижимости расходятся в оценках и насчитывают в городе и пригородах от 25 до 39 коттеджных поселков. При этом созданного одним девелопером изначально в соответствии с генеральным планом нет ни одного.
Проблемой новосибирского рынка земельных участков под малоэтажную застройку специалисты назвали коррупцию и бюрократию при выделении участков. Оформление земли занимает у застройщика несколько лет, при этом о подведении коммуникаций к проектируемым поселкам за счет областного бюджета или даже о субсидиях на это и говорить не приходится.

На других сибирских площадках малоэтажной застройки дела складываются лучше. В Омской области продолжается комплексное освоение левобережной территории Омска «Новая Чукреевка», начатое в 2007 году: при государственной поддержке ведется строительство газопровода и малоэтажного жилья. Уже год назад на этой площадке было введено в эксплуатацию 30 тыс. кв. метров малоэтажного жилья.

Красноярск в ожидании

Не отстает от Омска и Красноярск. По словам генерального директора группы компаний «Исток» Андрея Тимошенко, по итогам конкурса, проводившегося Министерством регионального развития в течение 2009 года, среди 16 инвестиционных проектов красноярский жилой район Новалэнд получит федеральную и краевую поддержку в общей сумме 1,5 млрд рублей. Эти деньги пойдут на развитие магистральных сетей и дорог поселка в 2009–2011 годах с прицелом на дальнейшее расширение района, в то время как существующие ныне коммуникации, проведенные группой компаний «Исток» за собственный счет, обеспечивают водой, теплом и электричеством построенные и планируемые в ближайших очередях дома Новалэнда. Дата получения денежных средств пока остается открытой и точно еще не определена.

По информации краевого министерства инвестиционных проектов, всего для инвестиционного проекта «Строительство малоэтажного жилья и коммунальной, энергетической, транспортной инфраструктуры района Новалэнд» предусмотрено 9217,36 млн рублей. Их выделят из средств Инвестиционного фонда РФ и бюджета Красноярского края. Проект предусматривает создание в жилом массиве социальной инфраструктуры, здесь запланированы 4 детских сада на 95 мест и школа на 720 учащихся. Их возведут за счет средств краевого бюджета. Правда, появления образовательных учреждений придется какое-то время подождать, ведь реализация всего проекта закончится в 2014 году, пока же в Новалэнде живут всего несколько семей. Вероятно, Новалэнд пойдет по пути кемеровской Лесной Поляны, там после того, как в поселок заселились более 400 семей, преимущественно молодые семьи с детьми, в декабре 2009 года открыли детский сад, рассчитанный на 280 детей. Он обошелся федеральному, областному и городскому бюджетам в 184 миллиона рублей. Тремя месяцами раньше в Лесной Поляне приняла первых учеников новая школа на 430 мест. Построили ее в рекордно короткие сроки, менее чем за два года, так что спустя 10 месяцев после появления первых жителей школа заработала.

Впрочем, пускай наш край не может пока похвастаться столь стремительными темпами строительства, как у соседей, но прецедент государственно-частного партнерства у нас уже создан. Можно надеяться, что поток привлеченных в наш регион федеральных средств на этом не иссякнет, и районы Красноярского края будут активнее развивать малоэтажное строительство на землях, которые обеспечило необходимыми коммуникациями государство.

Зоя Зимина