Время обменов | Консультация юриста

Восемь из десяти сделок на рынке недвижимости сегодня приходятся на обмены квартир. Даже те сделки, которые для агентства выглядят как продажи, в конечном счете приводят к обмену жилья. Как правило, старое жилье меняют на новое, небольшое на просторное. Впрочем, бывает и наоборот — ликвидные квартиры с улучшенной планировкой и в престижном районе обменивают на худшие, но с доплатой.

Нынешняя ситуация на рынке складывается не лучшим образом для всех видов сделок, кроме одного — обмена квартир. Менять квартиру сегодня не просто выгодно, а очень выгодно. Судите сами: чтобы перебраться из «двушки» в трехкомнатную квартиру, в отдельных случаях достаточно доплатить 100–200 тысяч рублей. И это притом, что ещё год назад за ту же сделку пришлось бы отдать гораздо больше. Неудивительно, что многие спешат воспользоваться ситуацией. «Если у человека действительно есть необходимость в обмене, он делает это сейчас, — объясняет директор „Сибирского агентства недвижимости“ Евгений Сергиенко, — остальные продолжают ждать. Вероятнее всего, они вообще не выйдут на рынок недвижимости в этом году».

Обменные сделки стали возможны даже для тех квартир, которые до этого по каким-то причинам обменять не получалось. «Не так давно мы подыскали обмен, который при других условиях на рынке вряд ли мог бы состояться, — вспоминает Евгений Сергиенко. — Обмен для квартиры в Северном мы начали подбирать ещё на активном рынке, больше года назад. Тогда у клиента не было необходимой доплаты. Для того чтобы переехать из двухкомнатной квартиры в „трешку“, ему нужно было доплатить полмиллиона рублей. Сейчас, продав двухкомнатную квартиру за 2 миллиона 100 тысяч рублей, мы подобрали для него трехкомнатную за 2 миллиона 300 тысяч рублей в новостройке того же района. Цена вопроса составила 200 тысяч рублей. Покупатель остался доволен».

Особенности обмена

Евгений Сергиенко, директор АН «Сибирское агентство недвижимости»

Обмены на рынке были всегда, но в последнее время их стало явно больше, и у них появились свои особенности, отмечают риэлторы. Так, например, поменялся порядок проведения сделки. «Если раньше продавцы обменных квартир сначала находили подходящий вариант для себя и только после этого выставляли собственную квартиру на продажу, то сейчас ситуация изменилась с точностью до наоборот, — объясняет инспектор центра недвижимости ИЖИ Татьяна Грачева. — Предложений на рынке сегодня достаточно, поэтому обменную цепочку начинают собирать с поиска покупателя на свою квартиру».
По словам Татьяны Грачевой, в обменных сделках произошло и ещё одно изменение. Собственники выставленных на обмен квартир согласны продавать свое жилье покупателям с государственными жилищными сертификатами. До сих пор в подобные сделки их не включали, поскольку расчет по этим бумагам сложный и происходит небыстро. Сейчас продавцы согласны подождать. При подписании предварительного договора цена квартиры фиксируется, а даже если на момент передачи денег эта недвижимость будет стоить меньше, продавать её собственник будет по прежней, установленной в договоре цене.

«Особенно сегодня стремятся совершить обмен те, кто сдает жилье в аренду, — говорит директор агентства недвижимости „Антарес“ Елена Сизых. — Как правило, люди стараются поменять „однушки“ на двухкомнатные, чтобы потом продолжить сдавать это жилье в аренду. Размер доплаты составляет примерно 100 тысяч рублей. Такой разницы раньше на рынке было не найти. А если однокомнатная в хорошем состоянии, а двухкомнатная — нет, то можно и вовсе обойтись без доплаты».

Обычно клиенты вносят доплату наличными. Но даже в тех случаях, когда наличных у покупателя нет, банки охотнее дают кредиты для доплаты при обмене. Тем более что и цена вопроса, как правило, невелика.

«Ставки по кредитам в последнее время снизились. Ещё полгода назад ипотека была недоступна, сейчас же можно получить кредит от 11% годовых. Люди пользуются этой возможностью, — говорит Евгений Сергиенко. — Допустим, у человека есть „гостинка“, которую он продает за 800 тысяч рублей, чтобы купить двухкомнатную квартиру за 1 миллион 400 тысяч рублей. Он добавляет 600 тысяч рублей кредитных денег. Если брать кредит на 15 лет при процентной ставке 11,8%, ежемесячный платеж по нему составит 7 тысяч 100 рублей в месяц».

Что на что меняем?

Елена Сизых, директор АН «Антарес»

Другая тенденция последнего времени, которую отмечают эксперты, — это перераспределение спроса в пользу современных городских микрорайонов. Собственники жилья в центре сегодня стараются сменить свои квартиры на более комфортные, но расположенные на Взлетке или в Северном.
«Многие привыкли к тому, что квартиры в центре независимо от их качества можно было продать дорого. Для высокой цены квартиры не имело значения, „сталинка“ это, „хрущевка“ или „улучшенка“, достаточно было одного лишь расположения в центре, — объясняет директор агентства недвижимости Елена Сизых, — сегодня представление о комфортном жилье поменялось. Чтобы иметь право называться комфортным, жилье должно иметь просторный подъезд, удобную планировку. Этим объясняется то, что сегодня собственники все чаще стремятся сменить центр на новый микрорайон».

Кстати, на практике обменных сделок на рынке жилья проходит больше, чем фиксируют агентства недвижимости. Дело в том, что даже те сделки, которые для агентства проходят как обычная продажа квартиры, потом завершаются приобретением квартиры у застройщика в доме, который готовится к сдаче или уже сдан.

«Покупатели продают свои квартиры и потом, выждав некоторое время, приобретают взамен жилье в новостройках. Учитывая то, что на первичном рынке цена квадратного метра снижается быстрее, чем на вторичном, сейчас у них есть прекрасный шанс приобрести взамен своего старого жилья квартиру с улучшенными характеристиками в новом доме», — говорит Елена Сизых.
«В нашей практике таких случаев покупки жилья у застройщика немного. Гораздо больше тех сделок, когда люди меняются на квартиру новой планировки, — возражает Татьяна Грачева. — Это не обязательно должна быть квартира в новостройке, а просто более комфортное жилье, с просторной кухней, удобным расположением комнат и большей общей площадью. Дому при этом может быть и 20, и 30 лет. Стабильным спросом пользуются даже „ленинградки“, кухня в них больше, чем в „хрущевках“, — вместо шести „квадратов“ почти восемь».

Причины обмена

Александр Шляхин, генеральный директор информационной компании «Сибдом»

Расширился список причин, по которым собственники хотят обменять свои квартиры. Кроме желания улучшить жилищные условия, как это было раньше, прибавилось стремление таким образом получить свободные деньги. Нередки случаи, когда человек продает «двушку», чтобы купить однокомнатную в том же доме и получить деньги, которые ему необходимы для развития бизнеса.
Кроме того, в последнее время на рынке стали появляться сделки, о которых все участники рынка уже успели порядком подзабыть. Это прямые обмены, когда одна квартира меняется на другую. Хотя их число в общей массе сделок по-прежнему невелико. «Прямые обмены встречаются крайне редко, — говорит Евгений Сергиенко. — За последние полгода через наше агентство прошли только две подобные сделки. Дело в том, что в условиях рынка у продавца квартиры гораздо больше возможностей. И каждый человек всегда будет стремиться продать свое жилье подороже, а новое купить подешевле. Очень редко возникает такая ситуация, что кому-то нужен именно этот обмен».

Если есть возможность заключить альтернативную сделку, то она будет заключена. Прямые обмены, по словам риэлторов, случаются от безысходности, когда квартиру не удается продать на рынке.

«Квартира, на которую быстро найдется обменный вариант, выглядит следующим образом. Это квартира новой планировки в престижном районе, при этом имеющая сравнительно невысокую цену. Вот только подобных квартир на рынке найдется немного. Каждый собственник заинтересован в том, чтобы его квартира была продана максимально дорого. Обменные сделки проводятся сегодня значительно быстрее, чем раньше. Причин тому несколько. Во-первых, сказывается богатое предложение на рынке. Во-вторых, в цепочках стало меньше клиентов с ипотечными кредитами, из-за рассмотрения которых раньше затягивалось проведение сделки», — говорит генеральный директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин.

Как говорят в риэлторских агентствах, на подбор обменного варианта сейчас, если у клиента имеются «деньги на руках» для доплаты, уходит примерно две недели. Но срок, на который способна растянуться сделка в целом, составит максимум два месяца. Дело в том, что в обменных квартирах часто бывают прописаны несовершеннолетние дети, поэтому потребуется время на подготовку необходимых для сделки документов.

Сколько стоит?

Татьяна Грачева, директор АН «ИЖИ»

Что касается оплаты услуг риэлторского агентства, то при обмене она складывается, как при обычной продаже, по стандартной схеме: 25 тысяч рублей + 3% от стоимости приобретаемой квартиры. Как обычно, платит в таких случаях покупатель. Правда, если и покупка и продажа квартиры проходят через одно агентство, риэлторы готовы предоставить клиенту скидку.

В тех редких случаях, когда клиент сам нашел подходящий вариант для обмена и обращается к риэлторам только за юридическим сопровождением сделки, размер риэлторского вознаграждения составляет 25 тысяч рублей. Хотя, по словам экспертов, подобные случаи, когда от риэлтора требуется только помощь в составлении документов, в их практике можно сосчитать по пальцам. Чаще бывает, что клиент сам нашел подходящий вариант, но его квартиру также нужно продавать. «В моей практике была всего пара случаев, когда клиент сам нашел вариант для обмена. И, как правило, они не сводились к простой помощи клиенту в подготовке документов, — рассказывает Татьяна Грачева. — Мы также выполняли роль буфера между двумя сторонами сделки, старались, чтобы интересы клиента были соблюдены. Если между покупателем и продавцом начинаются трения, риэлтору приходится их улаживать. В итоге для риэлтора проводить такую сделку не легче, чем обычный обмен».

В целом, говорят риэлторы, осенью наступает наилучшее время менять квартиру. Во-первых, выбор жилья на рынке недвижимости разнообразней, во-вторых, размер доплаты невелик. Кроме того, всегда можно поторговаться.

Татьяна Крупко