Рынок недвижимости | В поисках утраченного спроса

Самое сильное снижение цен на недвижимость сейчас отмечается в Сибири. Стоимость квадратного метра, начав на большинстве региональных рынков понижаться с осени прошлого года, продолжает это движение. Покупатели замерли в ожидании, люди надеются на дальнейшее падение цены и боятся брать кредиты в условиях общей неопределенности. Между тем есть признаки, которые позволяют экспертам прогнозировать приближающуюся стабилизацию.

Плавная коррекция — так можно охарактеризовать нынешнюю ситуацию на рынке жилья. Стоимость квадратного метра, которая непрерывно росла все предыдущие несколько лет, теперь совершает обратное движение. Грянувший осенью финансовый кризис отразился на всех рынках жилья — от офисной и загородной недвижимости до новостроек и «вторички».

Ипотека, три последних года остававшаяся единственным способом решения «квартирного вопроса» для большинства россиян, перестала справляться со своей ролью. Ещё осенью часть банков закрыли ипотечные программы или ужесточили условия выдачи займов. Все больше людей стали пополнять список тех, кому ипотека оказалась не по карману. Снижение объема кредитных денег на рынке связано и с общей ситуацией в экономике. С начала года часть предприятий уже закрылась или находится в ситуации банкротства, на других прокатилось сокращение зарплат и персонала.

Но, рассматривая рынок жилья сегодня, эксперты с перечисления экономических причин переходят на описание факторов чисто психологических. По словам, директора информационной компании «Сибдом» Александра Шляхина, главная причина нынешнего положения дел в том, что покупатели не готовы решать квартирный вопрос в условиях общей неопределенности. «Не зная, что будет через два — три месяца с их работой, уровнем дохода, ставками ипотечного кредитования, покупатели на протяжении нескольких месяцев занимают выжидательную позицию. Одни из них надеются на дальнейшее падение цены, другие ждут, когда изменятся условия ипотечного кредитования. Но ни те, ни другие сегодня не выходят на рынок».

Аналитики агентств недвижимости, описывая ситуацию, кроме средней цены квадратного метра на рынке, что примерно соответствует средней температуре по больнице, в своих отчетах начинают указывать более показательный ориентир — среднюю цену квадрата реально совершаемых сделок.

Красноярск

Цена квадратного метра в Красноярске начала заметно снижаться в июле прошлого года и к настоящему времени вернулась к уровню апреля 2007 года. По данным компании «Гранта», квадратный метр на вторичном рынке продается сегодня за 36–40 тысяч рублей, квартиру в новостройке можно найти и за 29 тысяч руб. за «квадрат». Хотя это скорее единичные предложения. По такой цене компании-подрядчики продают те квартиры, которые достались им в качестве оплаты за выполненную работу.
«Снижение цены квадратного метра, начавшееся во второй половине 2008 года, продолжилось в 2009-м году, — рассказывает директор центрального офиса компании „Гранта“ Алена Слепокурова, — а в марте они вдруг начали расти. Рост, составивший примерно 20%, завершился к маю, связан был со снижением курса доллара. Чтобы сохранить деньги, людям понадобились другие активы, и они снова начали инвестировать в недвижимость».

Заметную долю среди покупателей квартир в краевом центре сегодня составляют обладатели социальных сертификатов и жители Севера, которые спешат воспользоваться нынешней ситуацией, чтобы перебраться на материк. Постепенно оживляются банки, возобновляющие выдачу ипотечных кредитов, от которых им пришлось отказаться осенью. Все вместе это позволяет экспертам ждать в ближайшее время небольшого увеличения цены. Однако серьезно стоимость «квадрата», по их мнению, начнет расти не раньше, чем на рынке успеет накопиться дефицит.
«Нынешнее положение дел на рынке сохранится ещё года на два, до тех пор, пока не возникнет дефицит жилья, и цены снова пойдут в рост, — объясняет Алена Слепокурова, — а в том, что он рано или поздно появится, можно не сомневаться. Ведь в последнее время застройщики заметно снизили объемы строительства».

Новосибирск

Для новосибирского рынка спад продаж начался раньше, чем для большинства сибирских городов. То, что цена может не только расти, но и падать, наши соседи ощутили на себе уже в начале 2008 года, к началу процесс этот усугубился финансовый кризисом.
«В январе 2009 года число сделок резко упало, и в январе—июне цены снижались ежемесячно на 2,5–4,7%. — рассказывает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. — Сейчас квадратный метр на вторичном рынке Новосибирска стоит 47,6 тысяч рублей. Тем не менее, спрос на вторичном рынке постепенно восстанавливается».

По данным DSO Consulting на первичном рынке средние цены за период с начала года по июнь снизились с примерно 45 тыс. руб. за кв. м до 42 тыс. руб. за кв. м, за последний месяц снижение составило 2–4%.
«На рынке новостроек спрос упал очень резко, с сентября 2008 года число сделок снизилось в несколько раз, Однако, цены снижаются довольно медленно — на июнь 2009 года средняя цена 44 тыс. руб. — объясняет Елена Ермолаева. — Правда, покупатель, который имеет возможность рассчитаться сразу, может получить скидку в среднем 9% ».

Екатеринбург

В Екатеринбурге цена квадратного метра выросла на 100% ещё в 2007 году. В подтверждение истины о том, что у недвижимости нет собственной цены, и она стоит ровно столько, сколько готов за нее платить покупатель, переоцененная недвижимость столицыУрала остановилась в росте сразу после ценового пика.

Начало нового, 2009 года не принесло рынку жилой недвижимости Екатеринбурга перемен. Продолжавшееся снижение цены, по-прежнему низкий спрос при растущем предложении на вторичном рынке не оставляли надежд на скорое изменение ситуации.
Первые признаки стабилизации стали появляться только к весне. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН) в апреле число сделок, в результате которых были проданы квартиры, по сравнению с первыми месяцами года выросло в два раза и почти приблизилось к тому, что было в это время год назад.

В июле средняя стоимость екатеринбургского «квадрата», потеряв 1,85%, дошла до 54,4 тыс. руб. Хотя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге продолжает снижаться, квартиры в отдельных районах города вопреки общей тенденции демонстрируют рост цены.

Томск

Число сделок на томском рынке недвижимости по информации «Бюро оценки «ТОККО», пошло на убыль с началом кризиса, в сентябре 2008 года, и ровно тогда же началось снижение цены. Если в августе один квадратный метр в Томске стоил 55 тыс. рублей, то к началу 2009-го он продавался уже за 38 тыс. рублей. Главная причина тому одна — банки ужесточили условия выдачи ипотеки, перекрыв тем самым для большинства горожан доступ к заемным средствам.

Вместе с весной на томский рынок пришла стабилизация. Цена «квадрата» перестала снижаться теми темпами, какими падение шло все предыдущие месяцы. Первые проявления оттепели на рынке эксперты заметили ещё в феврале. А в следующие два месяца цена квадратного метра только закрепила результат.
Оживился спрос благодаря небольшим вливаниям в сектор ипотечного кредитования, которые произошли в середине первого квартала 2009 года. Чтобы продать квартиру на рынке, где много продавцов и мало покупателей, собственникам приходится идти
на уступки. Какой бы ни была первоначальная цена объекта, покупателями она воспринимается как отправная точка для торгов. По данным томского «Агентство недвижимости Алатарцева» в июне квартиры, выставляемые по цене 42,7 тыс. руб. за кв.м, реально продавались за 39 тыс. руб. за «квадрат». Средняя цена предложения в июле, по данным того же агентства, 41,1 тыс. руб. за кв.м.

Иркутск

Иркутский рынок недвижимости достиг своего максимума в июне—июле прошлого года. После этого стоимость «квадрата» только снижалась. На первичном рынке стоимость квадратного метра к снижению подтолкнули компании-застройщики, которые в условиях падающего спроса вынуждены продавать построенное ими жилье по сниженным ценам.
Вторичная недвижимость стала быстрее терять в цене, чем квартиры в новостройках. По информации «Строительного вестника Приангарья» летом цена квадратного метра на первичном рынке уменьшилась на 647 рублей до 38,2 тыс. рублей за кв.м, и на 1,4 тыс. рублей на вторичном, где цена квадрата снизилась до отметки 39,2 тыс. рублей.

Омск

В другом сибирском городе — Омске, по данным портала www.omskrielt.com, в конце первого летнего месяца квадратный метр вторичной недвижимости продавался за 34,6 тыс. руб., потеряв за месяц 1130 руб./кв.м или 3,2% и став дешевле на 5710 рублей (14,2%) с начала года.

Цена квадратного метра в новостройках Омска опустилась за месяц на 189 руб. до 28,6 тыс. руб. С начала года омский квадрат потерял в цене 3500 рублей (10,9%).

Новое — давно забытое старое

В рыночную практику стали возвращаться схемы, о которых в последнее время если и вспоминали, то только как о былом. Главными операциями на рынке сегодня становятся забытые было обмены и альтернативные сделки. Тому есть несколько причин.
Во-первых, ситуация на рынке не меняется месяцами. А значит, у участников альтернативной сделки есть возможность спокойно, никуда не торопясь, собрать всю цепочку, что требовало немалых усилий в период активности рынка.
Кроме того, при падающей цене доплата, которую нужно внести за «лишние» квадратные метры, существенно уменьшается.

Между тем эксперты отмечают и признаки, свидетельствующие о возможном изменении ситуации в будущем. Снижается предложение в сегменте самых недорогих квартир и наиболее качественных квартир, растет спрос на отдельные категории жилья и сокращается срок, который квартира проводит на рынке в ожидании покупателя. Все это дает повод говорить о приближающейся стабилизации.

Татьяна Крупко