Классовый подход | Классификация новостроек

Что мы получаем, покупая квартиру? Квадратные метры или вид из окна, благоустроенный двор и развитую инфраструктуру? Пока, скорее, все же первое. Появятся ли у дома со временем газоны и детский городок, полностью остается на совести застройщика. Но ситуацию можно изменить, если ввести в рыночный обиход четкое разделение жилых домов на классы. Тогда застройщики будут продавать не просто квадратные метры, а определенный уровень комфорта.

Наверное, каждому красноярцу известно, что цена квартиры в новостройке где нибудь на Маркса или на проспекте Мира на порядок выше такой же, к примеру, на Взлетке. В доме при этом может не быть ни современных инженерных систем, ни охраняемой территории, его окна могут выходить на темный двор, а собственную парковку из за плотной застройки невозможно организовать в принципе. Все это нисколько не мешало застройщику позиционировать новенькую многоэтажку как жилье повышенной комфортности. Для высокой цены "квадрата" ему достаточно было одной близости к центру города. Происходило это еще и потому что в Красноярске до сих пор не было системы классификации жилья.

"До сих пор ни у застройщиков, ни у проектировщиков не было общепризнанной классификации жилья, - объясняет Александр Коропачинский, генеральный директор девелоперской группы "СМ.СИТИ", - поэтому нам так часто приходилось объяснять, почему квартиры в одном жилом доме стоят на 15 20% больше, чем в рядом стоящем". "Пока попытки классифицировать отдельные дома застройщиками предпринимаются редко, - добавляет начальник отдела маркетинга группы компаний "Монолитхолдинг" Павел Нетронин, - если они и делаются, то относится объект к определенной категории скорее по наитию, чем на каком то основании. Присутствие в доме квартир большой площади и свободной планировки позволяет застройщикам называть его объектом бизнес класса. Какой материал использовался при строительстве при этом берется в расчет далеко не всегда".

Между тем, на западе существует четкая градация жилых объектов, которые принято делить на три категории: люкс, класс А и класс В. Там, чтобы получить право называться элитным, жилой дом должен отвечать четкому и совершенно определенному набору критериев. Внедрением похожей системы на красноярском рынке как раз сейчас занимаются ведущие городские застройщики. Инициатором создания классификации жилой недвижимости стала компания "СМ.СИТИ". Для компании, разрабатывавшей концепцию жилого района "Южный берег", важно было определить, чего покупатель ждет от комфортного жилья и постараться наделить объект этими характеристиками.

Александр Коропачинский, генеральный директор компании «СМ.СИТИ»

Сегодня система оценки, первоначально создававшаяся для внутреннего пользования "СМ.СИТИ", дополненная и расширенная при помощи риэлторов и красноярских застройщиков, готова к применению. В красноярской версии классификации к трем категориям, на которые принято делить жилые объекты в мировой практике, добавилась четвертая - класс "комфорт". Четырехступенчатая классификация - отражение ожиданий четырех основных категорий покупателей. Для покупателей жилья эконом класса важно, прежде всего, само наличие квартиры определенной площади. Каким будет район, насколько далеко квартира находится от места работы и есть ли поблизости школы и детские сады, его, конечно, интересует, но в гораздо меньшей степени. Класс "комфорт" выбирают люди, которые не готовы мириться с типовыми планировками и отсутствием во дворе места для парковки. Для них важны просторные комнаты, свободная планировка и развитая инфраструктура района.

Ступенькой повыше - бизнес класс, это жилье еще более высокого качества, его покупатели стремятся не просто к комфорту, но требуют от квартиры соответствия своему социальному статусу. На первый план в этом случае выступает местоположение жилого дома, качество находящейся в районе инфраструктуры и однородность социального окружения.

Верхняя планка - класс "премиум". "Верхний премиум класс - очень узкий сегмент - рассказывает заместитель генерального директора по маркетингу "СМ.СИТИ" Александр Васильев, - таких квартир в Красноярске строится не больше пятидесяти за год. Качество их даже не обсуждается. Особое значение здесь приобретает вопрос: а кто соседи? Причем жильцов дома премиум-класса интересует не просто однородное социальное окружение, им важно жить рядом с конкретными персоналиями. Премиум сегмент - это клубные дома с очень ограниченным количеством квартир. Поэтому двадцатиэтажный дом по определению не может быть жильем премиум класса".

Павел Нетронин, начальник отдела маркетинга группы компаний «Монолитхолдинг»

Выигрывают все

Общепринятая классификация, делящая жилые объекты на классы по известным всем участникам рынка критериям, нужна всем. И строителям, которые смогут сориентировать свои объекты на определенную категорию покупателей. И риэлторам, которым будет проще сформулировать, что они продают. Но больше всего от ее появления выиграют покупатели. Появление четкого деления новых объектов на классы поможет им ориентироваться среди существующего на рынке предложения. Все, что требуется от покупателя - это определить, какие из параметров будущего жилья для них важнее других и выбирать среди объектов эконом, комфорт, бизнес или премиум класса. И при этом он будет знать, что цена объекта конкретного класса находится в определенном диапазоне. Строительным компаниям будет проще выстраивать маркетинговые коммуникации. Им больше не нужно будет объяснять, какой смысл скрывается за понятием "элитное жилье", оно будет наполнено вполне конкретным содержанием.

Появление четких критериев для отнесения объекта к конкретному классу, позволит застройщикам проще формулировать техническое задание на проектирование. Компания застройщик указывает категорию нового объекта - проектировщики закладывают в проект набор характеристик, положенных дому "по статусу".

Определенных изменений создатели классификации ждут и для всего строительного рынка в целом. "Рынок достиг того уровня развития, при котором хаотично развиваться дальше он больше не может, - объясняет Павел Нетронин. - Появилась потребность упорядочить отношения между покупателями и строителями". "Рано или поздно должно начаться обсуждение параметров жилья, за которые предлагается платить покупателям, не только в среде профессионалов, но и среди покупателей, - говорит Александр Васильев. - Это приведет к появлению стандартизации и улучшению качества строительства, заставит застройщиков более внимательно относиться к мелочам, которым сегодня, может быть, придается недостаточно значения, но из которых, в конечном счете, и складывается комфорт".

Александр Васильев, заместитель генерального директора по маркетингу «СМ.СИТИ»

Первые ласточки

Хотя процесс разработки классификации все еще продолжается, на рынке уже появились первые жилые дома, набор характеристик которых позволяет причислить их к высокому званию бизнес и комфорт-класса. Например, жилой комплекс "Лазурный", строящийся на проспекте Авиаторов группой компаний "Монолитхолдинг", позиционируется застройщиком как объект бизнес класса. Отнести проект к этой категории позволяет, во первых, индивидуальный архитектурный проект, по которому он строится. Во вторых, использовавшаяся при его возведении технология монолитно кирпичного домостроения. О "высоком статусе" говорит и наличие в ЖК "Лазурный" современных инженерных коммуникаций теплоснабжения и вентиляции. А принудительная вентиляция квартир осуществляется благодаря оборудованию высокого класса. Обслуживание дома возьмет на себя специально для этой цели созданная управляющая компания.

Еще одна отличительная черта жилого комплекса, поднимающая его над общим уровнем, - закрытый двор, куда не сможет попасть никто, кроме самих жильцов, автомобилям "с улицы" в "Лазурный" въезд заказан. На первых этажах жилого комплекса разместятся магазины, но коммерческие входы не будут пересекаться с жилыми.

Другая особенность дома бизнес класса - это свободные планировки. Большие площади квартир, средняя "однушка" составляет 65 - 80 кв.м., и высокие потолки. Для отделки квартир в "Лазурном" используются только дорогие и качественные материалы.

Второй проект, который уже сейчас можно с полным правом отнести к категории повышенной комфортности - "Южный берег" от группы компаний "СМ.СИТИ", который изначально задумывался как новый жилой район с развитой инфраструктурой, где будут как дома класса комфорт, так и дома бизнес класса. "Уровень инфраструктуры, который мы предлагаем в домах класса "комфорт" и "бизнес", а именно подземная парковка с доступом из лифта, консьерж, охраняемый и благоустроенный двор, еще недавно был доступен только в единичных домах премиум класса. - говорит Александр Васильев. - Единственным существенным отличием между домами комфорт и бизнес класса, которые мы строим на Южном берегу, являются чуть меньшие площади квартир и вид из окон".

И этим, и другим новым проектам в скором времени предстоит пройти оценку по разработанной застройщиками классификации. Документ поступил в Союз Строителей Красноярского края для ратификации. С нее должно начаться внедрение новой системы в практику.