Малоэтажные надежды | Коттеджные поселки в регионах

"Строительство малоэтажного жилья должно вывести строительную отрасль из кризисной стагнации" - эту сентенцию столько раз повторили федеральные и региональные чиновники разных уровней, от Президента до мэров провинциальных городков, что идентифицировать ее первоначального автора довольно проблематично. Как и найти перечень конкретных действий, которые следуют за этим заявлением. Программы малоэтажного строительства в том или ином виде существуют во многих областях и краях страны, однако выполнение их связано с одной и той же проблемой: "малоэтажка" в России неоправданно дорога.

На выставке "Стройсиб 2009", которая прошла в Новосибирске, обсуждение этой проблемы стало одним из центральных событий. Сибирские и московские застройщики, депутаты, производители и поставщики материалов и технологий для частного домостроения попытались выяснить, почему Россия, и Сибирь в частности, никак не могут догнать "одноэтажную Америку" и Европу. Вывод, к которому они пришли, парадоксален: на 1/6 части суши не хватает земли. А именно, земли, подготовленной для качественной и планомерной застройки.

Много или мало

Стандарты городского жилья, принятые у нас в стране, не укладываются в головах иностранцев, когда те сталкиваются с нашей действительностью. Небольшой каркасный домик с тремя спальнями, двумя ванными комнатами и парой соток земли под садик или площадку для барбекю - на Западе это привычное место обитания семьи среднего достатка. Если посмотреть на панорамные фотоснимки крупнейших городов США и Европы, окажется, что суперсовременные небоскребы и высотные жилые кварталы занимают лишь небольшую площадь в центре. Обычно там живут богатые владельцы компаний и высший менеджмент, работающий в офисах неподалеку. Это жилье для них чаще всего не единственное, и, устав от городской суеты, они с удовольствием проводят свободное время на загородных виллах.

Большая же часть площади западных мегаполисов занята домами и комплексами таунхаусов от двух до пяти этажей. В России картина прямо противоположная.

Благоустроенная квартира в многоэтажном микрорайоне до сих пор остается примером комфортного жилища для 70% россиян. Водопровод, центральное отопление и канализация - вот набор услуг, на которые наш соотечественник готов обменять дом в пригороде. При этом наличие горячей воды гарантировано далеко не везде, а часто ее отключают на все лето вместе с отоплением.

Так ли оправдан спрос на многоэтажное жилье? - задалась вопросом группа депутатов новосибирского Городского Совета и провела свое исследование. По их данным, до 80% сибиряков не в силах купить себе квартиру без использования "долгоиграющих" займов. Потому что строительство "многоэтажки" стоит слишком дорого. И влияет на его высокую себестоимость масса объективных факторов.

Во первых, земля в городах сегодня на вес золота - уплотнительная застройка и отсутствие четких генеральных планов превращают любой участок, что поближе к центру, в лакомый кусок, за который платят многие и многие миллионы рублей. И это автоматически закладывается в стоимость будущего квадратного метра.

Во вторых, технологии многоэтажного строительства, хотя постоянно совершенствуются, по прежнему требуют больших капитальных вложений. Индустриальный способ строительства предполагает наличие производственной базы, которая могла бы удовлетворить все потребности застройщика в материалах, необходимых конструкциях, строительной технике. И хотя темпы строительства в момент расцвета строительного рынка поражали (десятиэтажка возводилась за какие нибудь 7 12 месяцев), дороговизна технологии по прежнему гнала вверх планку стоимости квадратного метра.

Понятие "частный дом" в последние годы потихоньку завоевывает все больше поклонников среди горожан, однако расходы на его содержание, поддержание в рабочем состоянии всех систем жизнеобеспечения, как и уход за подъездными путями, влетают в такую "копеечку", что ее можно считать золотой. Потому что комплексной застройки дву и трехэтажными домиками до последнего времени не существовало - частник строил коттедж на свой страх, риск и кошелек.

Коттеджные поселки или самострой?

На первый взгляд, коттеджных поселков вокруг Новосибирска, Кемерово, Томска, Барнаула и Красноярска пруд пруди - каждый в "лихие 90 е" обзавелся своей "Рублевкой", застроенной краснокирпичными особняками с башенками и крепостными стенами. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что назвать это поселком юридически невозможно.

Значительное количество коттеджей построено на территориях дачных хозяйств, на полуоформленных участках или вовсе на землях сельхозназначения. Участки же под строительство в те годы раздавались хаотично, "кусками", без привязки к каким бы то ни было территориальным планам. Здесь до сих пор проблемы с электричеством, часто нет воды, дорог, про школы, больницы и прочую инфраструктуру и говорить не приходится: строить ее самостоятельно жильцы не торопятся, а у властей совсем другие планы.

"Когда мы проанализировали, сколько земли в Емельяновском районе распродали под малоэтажную застройку, - поделился с нами заместитель министра строительства Красноярского края Константин Шумов, - оказалось, что на ней можно расселить 250 тысяч человек. Вопрос: зачем инвесторы столько земли забрали? А сегодня они пытаются у нас получить деньги на социальное обустройство территории. Для справки: в рамках Красноярской агломерации сегодня живет около миллиона человек, и прогноз роста населения до 2020 года всего 200 тысяч человек, это во всей агломерации, а не только в Емельяновском районе. Так зачем обустраивать столько земли?"

Формально поселками малоэтажной застройки могут считаться только комплексные объекты, внесенные в генеральные планы территорий. Генпланы, составленные в советское время, устарели не только морально - многие города исчерпали свои территориальные ресурсы, и для развития им необходима "прирезка" новых земель. Со вступлением в силу новой редакции Градостроительного кодекса в 2004 году, в регионах началась работа по составлению перспективных планов территорий, которая и обнажила земельную проблему во всей ее красе.

Проектов загородных поселков в той же Новосибирской области - более 15, реально реализуется не больше трех - у остальных не решены вопросы землеотвода и разрешения на строительство. В Томске фактически воплощается только один проект в черте города, у которого все в порядке с документацией. В Красноярском крае с этим получше: только в пределах агломерации строится с десяток малоэтажных жилых комплексов, однако и тут власти не спешат именовать их "коттеджными поселками" - их строительство началось раньше, чем были подготовлены генпланы муниципальных образований, вошедших в агломерацию. Так что напряженность между "де юре" и "де факто" сохраняется.

В то же время местные администрации завалены заявлениями от частных лиц на выделение участков - не дождавшись, когда же проблема решится "в верхах", люди стремятся решить проблему собственного жилья самостоятельно. Но земельные аукционы практически не проводятся, так что воз и ныне там.

При всем при этом отрасль уже вполне "созрела" и готова предложить проекты, беспрецедентные по сравнению с прошлыми годами - технологии малоэтажного строительства успели шагнуть так далеко вперед, что застройщики напоминают отряд спринтеров на низком старте: как только в их распоряжении окажется земля, застройка пойдет небывалыми темпами.

Технологии против бюрократии

Рынок строительных технологий постоянно пополняется современными материалами и конструктивными решениями, которые позволяют сократить сроки возведения домов и хозяйственных построек до недели, а то и до трех дней. Это удешевляет себестоимость квадратного метра в разы - ведь не надо платить каменщикам, бетонщикам, водителям тяжелой строительной техники.

Сами материалы разнообразны - это и древесина, и пенополистирольные плиты, и сэндвич панели на термопрофиле - строительные выставки в Москве, Красноярске, Новосибирске постоянно пополняют список, представляя новые разработки. Стоимость квадратного метра в домах, построенных из таких материалов колеблется от 7 до 30 тысяч рублей - дерево подороже, синтетика подешевле.

На выставке "Стройсиб 2009" была представлена даже технология возведения каркасных зданий из соломенных блоков, которая пользуется заслуженной популярностью на Западе уже более 200 лет - теплые, пожаробезопасные (соломенные стены цементируются, что исключает возможность возгорания материала), "дышащие" и эстетичные, они позволяют строить в сибирских условиях всего за 5 тысяч рублей за "квадрат". Объясняется такая дешевизна просто - даже в условиях индустриальной застройки предприятиям не требуется большое количество собственных производственных цехов, сборочных площадей, огромный штат рабочих. Они мобильны, могут свободно перемещать свою базу по региону, быстро решать вопросы сокращения издержек прямо на месте, как и вносить изменения в проекты при необходимости. Казалось бы - вот оно, решение проблемы доступного жилья. Но не тут то было.

Когда речь от теории переходит к практике, оказывается, что в цену "квадрата" приходится закладывать массу расходов. Стоимость самой земли, процедуры по переводу ее в соответствующую категорию, подведение инженерных коммуникаций к участку, строительство подъездных путей ложится на плечи застройщиков, которые не могут выполнять эти затратные работы просто из своего кармана - частные организации в любом случае будут перекладывать их на конечного потребителя. Вот и выходит, что даже самые дешевые технологии не гарантируют снижения цены квадратного метра - на необустроенных загородных участках она все равно будет превышать 30 тысяч рублей. Домиков по 33 квадратных метра в России не строят, минимальная площадь составляет 70 кв. м. В результате, итоговая цена отдельного жилища достигает цены квартиры в многоэтажке. Учитывая менталитет российского и сибирского, в частности, потребителя, "овчинка выделки не стоит". Гораздо более привлекательным будет выглядеть типовой микрорайон, где в распоряжении новоселов и магазины, и школы, и больницы. А за городом, скорее всего, вопросы обучения, лечения и снабжения еще придется решать.

После бурных обсуждений собравшиеся на круглом столе в Новосибирске участники рынка пришли к выводу, что основная причина "торможения" развития малоэтажного строительства в стране - в недостаточно сильном лобби сторонников "малоэтажки" по сравнению с крупными городскими застройщиками. Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), созданное для реализации приоритетного проекта "Доступное жилье", пока не проявило себя как весомый игрок в решении политических вопросов. А общественные организации, которые могли бы вести планомерную пропаганду идеи индивидуального комфортного жилья, слишком слабы и малочисленны.

Опыт ближнего зарубежья

Если в России по большей части только только определяются правила игры, то в дружественном Казахстане уже более 5 лет действует программа поддержки и развития малоэтажного строительства. С ее помощью руководство страны успешно решает проблему обеспечения граждан доступным и комфортным жильем.

В Казахстане, где пустующих земель, особенно на востоке, довольно много, разработан четкий механизм ее подготовки и распределения. Процесс отвода земель занимает всего несколько недель, от двух до четырех. Законодательно утверждено, что все системы жизнеобеспечения проводятся за счет государства, и работа по строительству инфраструктуры ведется последние 10 лет. Поэтому застройщик, выступивший с проектом нового поселка, не закладывает стоимость этих дорогостоящих процедур в цену квадратного метра. Кроме того, среди компаний существует реальная конкуренция за госзаказ, ради которого они готовы усовершенствовать и удешевлять технологии, не снижая при этом качество готовых построек.

Особую популярность завоевала технология строительства каркасных домов на основе легких стальных тонкостенных конструкций с применением сэндвич панелей. Теплые, сейсмоустойчивые здания эконом класса отвечают всем требованиям комфортности, которые предъявляются в этой стране.

Так, новосибирская компания "Алма град", год работающая в Восточном Казахстане, сейчас занимается возведением поселка на 2,5 тысячи индивидуальных домов в один два этажа площадью от 70 до 120 "квадратов". Проект застройки рассчитан всего на два года, при этом в будущем населенном пункте появятся школы, больницы, детские сады и бытовая инфраструктура. Стоимость квадратного метра в этих домиках не превышает 56 тысяч тенге - это около 14 тысяч рублей.

Российские застройщики работают и в Беларуси, и в Украине, и ждут не дождутся, когда же смогут развернуться на родных просторах.

Красноярский подход

В 2007 году в Сибирском федеральном округе началось строительство двух амбициозных проектов малоэтажной застройки, которые Правительство России объявило пилотными в рамках реализации нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Кемеровская Лесная поляна и красноярский Новалэнд с тех пор конкурируют: где раньше будет сдана первая очередь, где масштаб и качество застройки окажется больше, лучше, современнее.

С самого начала дела у кемеровчан пошли споро. Лесная поляна, согласно планам команды Амана Тулеева, должна со временем стать городом спутником Кемерова, где будут жить 24 тысячи человек. В октябре состоялась торжественная сдача первой очереди, на которую были приглашены вице премьеры российского Правительства. Однако красноярская делегация от Министерства строительства и архитектуры края, приехавшая перенять опыт опередивших нас соседей, особых поводов гордиться этим объектом не обнаружила.

" При ближайшем рассмотрении оказалось, что эта знаменитая Лесная поляна строится на землях сельхозназначения, - рассказал нам заместитель министра строительства Красноярского края Константин Шумов. - Генерального плана территории нет, участки не переведенные. И губернатор Кемеровской области на всю Россию говорит - вот как мы развиваем малоэтажное строительство. Мы же сразу заявили, что в такие игрушки мы играть не будем".

По словам Константина Шумова, власти Красноярского края решили принять иную стратегию: не темпы и цифры по неважно как сданным "метрам", а грамотная, планомерная работа по подготовке общей базы для "малоэтажки". То есть, генеральных планов территорий. Без плана развития территории совершенно непонятно, в каких районах и населенных пунктах развитие малоэтажного строительства действительно необходимо и имеет хорошие перспективы, и сколько земли для этого понадобится. Поэтому Красноярский край одним из первых регионов страны разработал и реализовал программу террпланирования всех без исключения территорий края. Безусловно, она займет немало времени, зато в последствии снимет все вопросы, которые сегодня постоянно мешают застройщикам.

Генеральные планы развития территорий - не просто формальное требование бюрократической машины. Они необходимы, чтобы каждое муниципальное образование четко знало, какие площади есть в его распоряжении, для чего они предназначены, каков прогноз количества населения на ближайшие годы: кто будет жить, какие потребности будут у местных жителей, и что особенно важно - за какую цену они готовы будут покупать жилье, потому что сегодня, например, в Ермаковском районе даже 20 тысяч за "квадрат" - деньги не реальные.

Именно на основе генеральных планов можно и обустроить участки, определенные под строительство. Спроектировать и построить коммуникации под конкретный проект улицы, микрорайона, поселка. Эти работы уже вовсю идут. Между муниципалитетами края устроено соревнование - кто быстрее соберет всю необходимую документацию, представит утвержденные планы территорий, тот и получит средства на проектирование и прокладку сетей.

В общей сложности весь процесс подготовки участков может занять до 5 лет - долго, поморщатся многие. Зато все работы будут проведены за счет бюджета. Это позволит все последующие годы планомерно строить, не задумываясь о том, где взять деньги на строительство дополнительной подстанции, водопровода, канализации, на какие средства построить во вновь возведенном поселке дороги и школы. А следовательно, существенно "облегчит" структуру стоимости квадратного метра будущего жилья. Тогда разговоры о 5 7 тысячах за "квадрат" действительно будут актуальны.

Еще один существенный положительный момент - отработав сегодня программы комплексной застройки в Казахстане и других дружественных странах, российские малоэтажные домостроители придут на наши территории с уже готовыми решениями. Так что эра уютных благоустроенных загородных поселков, жилых комплексов из коттеджей и таунхаусов на подходе. Осталось лишь набраться терпения.

Евгения Дергачева