Обездоленные дольщики | Замороженные стройки в Красноярске

Участники долевого строительства жилья с осени прошлого года пребывают в напряжении. Ведь и сегодня никто не может сказать, что ждет нас завтра. Станут ли строители выдавать готовые квадратные метры в прежних объемах, или стройки будут замораживать? И превратятся ли снова забытые нами истории про обманутых дольщиков в неприятную реальность? К сожалению, опасения эти небеспочвенны - первые "ласточки" кризиса уже есть.

Так, сейчас растет напряжение среди дольщиков компании "Стройтехника". По данным службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, в строительной компании даже и не помышляют о процедуре банкротства. Но дольщики обеспокоены остановкой строительства практически всех ее объектов, а их немало. К примеру, два дома расположены в микрорайоне Ветлужанка (порядка 300 квартир), шесть домов жилого массива "Покровский" по улицам Водянникова Линейная (1500 квартир), два дома по улице Пролетарская (порядка 500 квартир), дом по улице Ботаническая, 17. Причем, дом на Ботанической должны были сдать в декабре 2006 года, но сейчас строительные работы почти завершены, и срок сдачи перенесен на 2010 год.

Строительная площадка по улице Пролетарской выглядит совсем печально - в первом доме третий и четвертый подъезды возведены до 4 этажа, второй подъезд "замер" на подвале, а первый на фундаменте. Второй же дом так и остался на стадии свайного поля. И, судя по всему, к его достройке приступят еще не скоро.

С микрорайоном Покровский тоже не самая приятная ситуация: по информации, полученной от дольщиков, продавать квартиры в этих домах "Стройтехника" начала с декабря 2006 года, заключая предварительные договоры еще не имея на руках разрешения на строительство. Более того, все договоры, которые заключались с дольщиками, были датированы задним числом - мартом 2005 года. Получается, что после выхода 214 федерального закона компания все равно продолжала заключать договоры инвестирования, что, в общем то, было неправомерно. К тому же на тот момент не была пройдена экспертиза проектов, из за чего в будущем произошли серьезные изменения, и дольщикам пришлось доплачивать немалые суммы за "неожиданно подросшие" квадраты своих квартир.

В апреле 2008 года выяснилось, что "Стройтехника" собирается отдавать квартиры не с чистовой отделкой, как было прописано в договорах, а с черновой. Дольщикам же собирались вернуть по 600 рублей с квадратного метра жилья. Дальше еще интереснее - перезаключать договоры инвестирования на законные о долевом участии собирались с августа 2007 года, но реально их стали менять только с декабря 2008 года. Виной тому - многочисленные недочеты проектной документации.

А дома как замерли полгода назад, так и стоят нетронутыми: третий дом возведен полностью, отделки нет; 8 й дом в 10 этажей стоит без окон - остеклили несколько верхних и нижних этажей, серединка так и зияет пустыми глазницами. В пятом доме построено только восемь этажей.

Проблемы у компании начались еще с осени прошлого года, когда работники завода вышли на пикет, требуя погасить долги по заработной плате. В октябре 2008 года остановился Ачинский завод ЖБИ, принадлежащий строительной компании "Стройтехника". Приостановлена работа и Красноярского завода крупнопанельного домостроения, находящегося в аренде у "Стройтехники". Сейчас работает только Красноярский завод резинотехнических изделий, но, к сожалению, пока резиновых домов не строят. По информации Арбитражного суда, на "Стройтехнику" многие давешние подрядчики подают в суд, пытаясь вернуть долги. Так, например, поступила компания "Сангилен", которой строители задолжали семь миллионов рублей. Причем "Сангилен" в качестве обоснования обращения в арбитраж указал, что ему стало известно о том, что руководством ООО "Стройтехника" предпринимаются попытки вывода активов с баланса предприятия. Так это или нет, выяснят компетентные органы, а пока ходят слухи о близком банкротстве данной строительной компании, что более всего беспокоит дольщиков.

В то же время начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора края Владимир Соленов пояснил, что дефицит средств в компании "Стройтехника" появился совсем не из за финансового кризиса: "По словам генерального директора Анатолия Бурого, компания сейчас не имеет средств для того, чтобы рассчитаться по заработной плате со своими работниками, поэтому сложилась такая финансовая нестабильность и остановились стройки. Может быть, это связано с тем, что были профинансированы какие то другие объекты, тот же завод резинотехнических изделий. Ясно одно - деньги были пущены на другие цели".

Но до того как будет официально зафиксирован срыв сроков сдачи домов, этим вопросом вряд ли кто то займется всерьез - нет для этого законных оснований. Кроме переживаний дольщиков, которые, как известно, юридической силы не имеют.

Сложившуюся ситуацию в конце марта прокомментировал заместитель директора по подготовке производства строительной компании "Стройтехника" Михаил Ануфриев: "Сейчас мы занимаемся расконсервацией дома на Ботанической, 17 и приступаем к строительству. С остальными объектами все немного сложнее. Для продолжения работ компании необходимы заемные средства. Сейчас мы ведем переговоры с банком, чтобы он принял в качестве обеспечения по кредиту гарантии краевого Правительства, и тогда строительство всех объектов возобновится в ближайшее время".

А вот наше официальное письмо и желание пообщаться с генеральным директором в строительной компании "Стройтехника" проигнорировали, на постоянные звонки в течение трех недель сотрудники компании неизменно отвечали, что генеральный директор Анатолий Бурый в офисе не появлялся.

Еще в конце прошлого года среди дольщиков распространялась информация, что идут переговоры о слиянии "Стройтехники" со строительными компаниями "Сибиряк" и "Культбытстрой", которые впоследствии были развенчаны руководителями этих компаний. Хочется верить, что сегодняшние заявления "Стройтехники" будут иметь реальный результат и дольщики, наконец, получат свои квартиры.

Спасти нельзя оставить

Если дольщики компании "Стройтехника" еще пока и не теряют надежды на получение квартир, то инвесторы компании "САВА ЛТД" практически совсем отчаялись получить положительное развитие затянувшейся стройки.

Суть в том, что многие соинвесторы дома по улице Грунтовая, 28а приобрели долевое несколько лет назад - документы "обещали", что дом будет сдан в 2006 году. Но этого так и не произошло. Дом, который по проекту формой должен походить на букву "П", возвели лишь частично: две части построили, а третью, которая должна была их соединить, "заморозили". Причина банальна - деньги, отданные дольщиками, были использованы в других, не связанных со строительством, целях. На что именно, сейчас выясняет следствие, а тем временем генеральный директор строительной компании "Красноярец Плюс", он же директор компании "САВА ЛТД", Александр Рихау находится под стражей. Сегодня его обвиняют в обмане нескольких десятков инвесторов долевого строительства.

Ситуацию осложняют и две жилые двухэтажки, на месте которых и должна была вырасти третья секция. Денег на расселение этих домов у компании просто нет, а значит, и весь дом достроить нельзя. Поэтому и стоит вторая очередь (136 квартир) все еще на уровне первого этажа, к тому же из четырех начато только два подъезда.

Некоторым жителям, впрочем, повезло - их квартиры находились в той части дома, которая была достроена, и их все же подключили к теплу и воде. Но в худшем положении оказались дольщики 10 й блок секции - в этом подъезде 14 квартир были проданы по нескольку раз, в том числе и банку "Московский капитал". Теперь их судьба решается через суд.

В службе строительного надзора признают, что с этим домом сложилась очень непростая ситуация, но из за того, что строительство дома началось до вступления в силу Федерального закона № 214 ФЗ (закон, который регулирует отношения между покупателем жилья и фирмой, занимающейся строительством), этот объект не попадает под надзор службы. Вообще по данному дому отношения между застройщиком и инвестором регулируются законом "О защите прав потребителей". Следуя этому закону, дольщикам нужно идти в суд и признавать свое право требования. Но юристы говорят, что на право требования по 2 й очереди никто не претендует, там пока нет двойных продаж, поэтому сейчас идти в суд смысла нет. Как и требовать по суду возвращения средств - компания фактически банкрот, и ее активов не хватит для возмещения убытков даже одному дольщику.

Среди горе инвесторов уже давно образовалась инициативная группа, которая и пытается добиться правды, причем от различных органов власти. Но с юридической точки зрения администрации города и края не обязаны помогать дольщикам, и единственное решение в этом случае - только судебные тяжбы с застройщиком. Ведь дольщики самостоятельно принимали решение о покупке квартир именно у этого застройщика, получается "сами виноваты". Но существует мнение, что государственная власть регулирует рынок законодательно и с помощью надзорных органов, а значит, несет ответственность за такой рынок, где любое инвестирование, даже в недвижимость, становится исключительно рискованным бизнесом, а не собственно инвестированием.

Дольщикам же в качестве выхода из сложившейся ситуации юристы предложили создать некоммерческое партнерство из самих дольщиков для защиты их интересов организованно. То есть взаимодействовать с застройщиками, банками и властью будут уже не частные лица, а юридическое лицо, каковым и является Партнерство. Оно может на полноправной основе принимать участие в проекте и влиять на его цену. Такое товарищество соинвесторов может заключать договоры с генподрядчиками, кредиторами и надзорными органами. И на его основе впоследствии может быть образовано ТСЖ. К тому же по доброй воле администрация готова оказать небольшую денежную помощь, нужно только создать организацию, на счета которой можно будет перевести средства. Но основную часть средств на достройку дольщикам придется собрать все таки самим.

В итоге, партнерство было создано, но инвесторы все же решили добиться ответа властей - они вышли в марте на пикет и обратились к губернатору Александру Хлопонину с жалобой на бездействие мэрии. По словам лидера инициативной группы Алексея Коровина, дольщики уже не надеются, что их проблемы могут быть решены без участия губернатора: "В декабре нас заверили, что в мэрии создана рабочая группа для решения нашего вопроса, но прошли месяцы, а ситуация не меняется. По телевизору показывают, как за это Пимашков ругает своих подчиненных, только нам от этого не легче. До сих пор не названы реальные сроки, когда мы можем рассчитывать на завершение строительства, не назначены ответственные лица".

На пикет пришли и дольщики второго проблемного дома компании "САВА ЛТД". У них, на улице Судостроительной, ситуация попроще: два подъезда построены, остеклены жильцами, еще два подъезда построены, но разрешающей документации на них нет до сих пор. Инвесторы создали ТСЖ и сами решили ввести дом в эксплуатацию. Основной же проблемой стало подключение дома к теплу.

Решительные шаги дольщиков дали первые результаты: инвесторы первой очереди дома по улице Грунтовой получают долгожданные свидетельства права собственности на квартиры; проблемный дом по улице Судостроительной подключен к теплоснабжению, решается вопрос с земельным участком. Расселение жителей двух ветхих домов, попадающих в зону застройки второй очереди жилого дома по улице Грунтовой, а также снос этих строений будут осуществлены за счет бюджетных средств, заявляют власти - эти объекты уже включили в целевую программу переселения из аварийного жилого фонда на 2009 год.

Опыт соседей

В некоторых областях с подобной ситуацией правительство старается справиться самостоятельно, без участия новых доплат дольщиков. Так, прокуратура Петербурга внесла на рассмотрение городского ЗакСобрания проект закона "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Петербурга". Проект предусматривает поддержку из городского бюджета в объеме, необходимом для завершения строительства жилого помещения по социальной норме площади жилого помещения на одного члена семьи. Кроме того, по данному законопроекту будут перечисляться компенсации на счет организации, которая возьмется за завершение строительства.

В Самарской и Нижегородской областях так же приняты подобные законы. Но суть у всех этих законов одна - власть не бросит обманутых людей и рано или поздно, но обеспечит их жильем, причем безвозмездно. Но это только тем, кто внес всю сумму. Если же внесена лишь часть денег, то возвращают только ее, а инвестор автоматически перестает претендовать на квартиру.

Глазами чиновников

По мнению министра строительства и архитектуры Красноярского края Николая Глушкова, есть пострадавшие, которым, возможно, и не следует помогать. Речь идет о так называемых соинвесторах - покупателях, которые вступают в долю в строительстве не ради крыши над головой, а ради "наживы", как любят говорить чиновники. Иными словами, ради получения прибыли от сдачи квартиры в аренду или же от ее последующей перепродажи. С точки зрения нашей власти, о своих рисках и проблемах они должны были позаботиться сами.

"Надо провести ревизию всех реестров дольщиков, - отметил Николай Глушков. - Вполне вероятно, что выявятся такие инвесторы, которые строят в одном доме по три-четыре квартиры. А может быть в регистрационной палате они проходят регистрацию по второму десятку раз. Стоит ли им таким помогать или нет? Не знаю".

Только так ли уж просто будет провести черту между добросовестным обманутым дольщиком и так называемым "спекулянтом", чья вина состоит только в том, что он покупает квартиру для коммерческого использования? По логике получается, что обманутым и пострадавшим можно считать только того дольщика, который не имеет в собственности никакого жилья. А все остальные, уже успевшие обзавестись квартирами и желающие купить еще одну, однозначно "сами виноваты" и не имеют прав на компенсацию ущерба.

С юридической точки зрения, подобная позиция неверна: согласно договору долевого участия, все его участники - дольщики - являются партнерами и соинвесторами. Никаких градаций, превращающих половину участников строительства в спекулянтов, а другую половину - в добросовестных приобретателей, законом не предусмотрено, и создавать разные условия для дольщиков юридически некорректно. С другой стороны, понятно желание чиновников обеспечить жильем в первую очередь именно тех пострадавших, которые не имеют собственного крова над головой.

В то же время, нередки случаи, когда дольщики, имеющие собственное жилье, вкладываются в новостройку, чтобы обеспечить жильем своих детей. Вкладываются в жилье нередко и не самые богатые люди - покупая квадратные метры, они надеются надежно вложить деньги, не рассчитывая на банки и пенсионные фонды. СМИ убеждают таких инвесторов самоучек в том, что жилье - максимально надежный для инвестирования товар. Так что иные "спекулянты" при обвале строительного проекта теряют не часть прибыли, вложенной в будущую квартиру, а все сбережения разом.
Пока что все участники несостоявшегося долевого строительства находятся в равном уязвимом положении.

Лед тронулся!

Первыми зову дольщиков вняли депутаты Законодательного собрания Красноярского края: они обратились к губернатору Александру Хлопонину и мэру Красноярска Петру Пимашкову с предложением как можно скорее решить в столице региона проблемы обманутых дольщиков. "Мы имеем дело с крупным системным кризисом, а не частным случаем, - подчеркнул уполномоченный по правам человека в Красноярском крае Марк Денисов. - Он уже захватил более 30 объектов жилищного строительства. Особенно активен на территории Красноярска. По моим оценкам, этот кризис превосходит аналогичную проблему 10 летней давности".

Депутат Алексей Клешко предложил властям создать реестр недобросовестных застройщиков и полный список пострадавших от их действий граждан. При этом, по мнению вице спикера, последний список должен быть разделен на две группы: в одной - граждане, оказавшиеся без жилья, во второй - те, кто приобретал квартиры в инвестиционных целях и не нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Соответствующее поручение дал руководству краевой милиции губернатор Александр Хлопонин. При этом начальник ГУВД признал, что положение в строительной отрасли края крайне сложное. "Ситуация критическая. У строителей нет оборотных средств, - отметил Александр Горовой. - Многие дома с высоким уровнем готовности так и не завершены". По его мнению, значительная часть вины за возникновение случаев обмана инвесторов долевого строительства лежит на надзорных органах, некачественно осуществлявших контроль. В частности, как сообщил глава ГУВД, по состоянию на декабрь 2008 года в крае из 23 тысяч инвестиционных договоров на строительство квартир оформленными в регистрационной палате были только 11 тысяч.

В итоге за неделю реестр обманутых дольщиков начал заполняться: в районную администрацию Советского района обратилось 125 человек, Октябрьского района - 77 человек, Свердловского района - 15 человек, Кировского района - 37 человек, Ленинского района - 5 человек, Железнодорожного района - 24 человека, Центрального района - 60 человек. К сожалению, это только начало…

Удивительно, но только оказавшись в роли обманутых дольщиков, люди начинают осознавать, что зря игнорировали прописанные законом процедуры, зря свой выбор делали только исходя из низкой стоимости квадратного метра, пренебрегая сомнительной репутацией этих застройщиков. Но долевое все равно остается реальным способом покупки современного комфортного жилья и вряд ли люди откажутся от такой схемы. Тем более, что в городе масса застройщиков честно соблюдает законы и выполняет взятые на себя обязательства.

Татьяна Лапрад