Ипотека: новые решения

Три года назад ипотека в нашем крае воспринималась как панацея от вечно нерешенного для подавляющей части населения "квартирного вопроса". Но в сегодняшней экономической ситуации эта "верная дорога к доступному жилью", как ее позиционировали совсем недавно, оказалась невыгодна для банков, и число ипотечных программ резко сократилось. Теперь многие заемщики ипотеку воспринимают как большое разочарование.

Буквально за несколько месяцев число выдаваемых ипотечных кредитов в Красноярске уменьшилось до уровня 2000 го года. Если в середине прошлого года за месяц в одном банке совершалось порядка 50 сделок, то в этом году - не более 10. Хотя для нынешней ситуации и эту цифру нельзя назвать маленькой. Удивительно, как вообще ипотечный рынок у нас не рухнул вслед за США. По мнению профессионалов, этого не произошло лишь потому, что он находился в самом начале своего развития.

По всей России банки на ситуацию отреагировали уменьшением ипотечного предложения и ужесточением требований к заемщику. В Красноярске осталось порядка пяти активных игроков, все еще предлагающих кредитование недвижимости, среди них Сбербанк, Газпромбанк и Городской ипотечный банк.

В затруднительной ситуации оказались заемщики, воспользовавшиеся привлекательными условиями ипотеки до экономического краха. Теперь им приходится ломать голову, как оплатить проценты, проиндексированные банками. И не безосновательно: уже сейчас величина средней ставки по ипотечному кредиту выросла с уровня 10% до 18%, а в будущем прогнозируется преодоление 20% барьера.

А ужесточение условий кредитования руководством банков в одностороннем порядке может привести практически любого заемщика к разорению. Но тем, кто брал ипотеку в рублях все таки немного легче. "Сейчас особенно трудно приходится тем, кто предпочел валютные кредиты как более дешевые, - рассказал начальник отдела обслуживания физических лиц Филиала "Газпромбанк" (ОАО) в?Красноярске Дмитрий Теплов. - И это скоро может оказать влияние на долю просрочки по ипотеке: снижение курса рубля повышает риск дефолтов".

С изменением курса рубля заемщики, получившие кредиты в любой иностранной валюте, оказались заложниками - они вынуждены нести теперь дополнительную нагрузку при внесении ежемесячных платежей. Например, если при выдаче кредита ежемесячный платеж рассчитывался исходя из допустимого коэффициента: платеж доход в 50%, рост курса рубля к доллару за календарный год, для примера, на 30% приведет к увеличению доли платежей заемщика в размере 70% от дохода. Если же уровень дохода заемщиков резко упадет, вероятность дефолтов по валютным кредитам увеличится еще значительней. Вполне логично, что те, у кого в связи с изменением курсов валют увеличились ежемесячные платежи, задумываются о выходе из ипотеки.

Татьяна Коротцева, руководитель кредитно‑кассового офиса в Красноярске «Городской ипотечный банк»

Понятно, что российским банкам это совершенно не выгодно. Поэтому, чтобы защитить заемщиков от валютных рисков при ослаблении рубля, они с конца прошлого года решили внедрить программы конвертации валютных кредитов в рублевые.

С другой стороны, 2 4 года назад ипотечные кредиты в валюте выдавались банками под 9-12% годовых. Поэтому, по словам банкиров, вряд ли сегодня выгодно устраивать самому себе конвертацию, а выгоду или потери можно просчитать без помощи банковских консультантов на простом калькуляторе: резкий рост процентной ставки при перекредитовке еще больше увеличит платеж. Кроме того, оформляя новый кредит, клиенту придется снова понести все дополнительные расходы: плата за оформление заявки, сбор за выдачу кредита, страховые взносы, отчет об оценке квартиры и т. д. Таким образом, остается вопрос, надо ли торопиться с решением. Есть вероятность, что долларовый кредит для кого то все равно остается более выгодным, даже в условиях роста курса доллара. "Если остаток задолженности достаточно велик и ставка, по которой вы оформили кредит, ниже сегодняшней, пожалуй, не стоит предпринимать активных действий, а продолжать спокойно выплачивать кредит, - отметила руководитель кредитно кассового офиса в Красноярске "Городской ипотечный банк" Татьяна Коротцева. - Если кредит был оформлен под достаточно высокий процент, но сумма кредита была сравнительно невысока, можно попробовать рефинансировать его в рублях".

АИЖК в помощь

Помочь заемщикам, купившим жилье через ипотеку, но оставшимся без работы или потерявшим часть дохода, готовы и государственные структуры. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) намерено потратить более 200 миллиардов рублей на помощь гражданам, а также на выкуп ипотечных закладных у банков. Только схема реструктуризации ипотечных кредитов АИЖК сложна, и претендовать на госпомощь смогут далеко не все безработные заемщики.

В первую очередь АИЖК поможет тем, кто взял кредит до 1 декабря 2008 года на покупку жилья, которое у заемщика единственное. Есть ограничения и по уровню дохода, который вычисляется так: из ежемесячного дохода вычитается сумма регулярного платежа, сумма установленного для региона прожиточного минимума на каждого члена семьи, увеличенного в полтора раза. Если итог получается отрицательным - заявку примут к рассмотрению. Кстати, просроченная задолженность на момент обращения не должна превышать 90 дней. Сейчас Агентство дорабатывает нормативную базу для запуска механизма реструктуризации ипотечного кредита, который в полной мере будет задействован во втором полугодии 2009 года. Откажут в реструктуризации долга тем, кто брал кредит для покупки строящегося жилья, и тем, кто использовал беззалоговую схему кредитования. Препятствием для получения льгот может стать и лимит на площадь приобретенной квартиры, приходящейся на каждого члена семьи. Так, если заемщик проживает в одиночестве, площадь не должна превышать 45 кв. м. Для двух человек эта цифра равняется 30 кв. м на каждого, для трех и более - 25 кв. м на человека.

Однако при подобных требованиях воспользоваться помощью сможет лишь незначительная часть заемщиков. К тому же государство не предусмотрело пока помощи тем заемщикам, кто брал ипотеку в стремительно дорожающей к рублю иностранной валюте.

Куплю квартиру… с жильцами

Выступил с предложением выкупать у банков заложенные квартиры и Центробанк. Только выкупать их он собирается. вместе с жильцами! Для этого планируется создать специальную организацию с госучастием, которая и будет проводить операции по выкупу жилья. По многим параметрам для такой деятельности подходит Агентство по страхованию вкладов и Сбербанк.

Выселять жильцов никто не собирается. Они смогут по прежнему жить в квартирах или домах, которые просто перейдут на баланс госструктуры, но при этом будут обязаны платить за аренду. Если заемщик не в состоянии оплачивать аренду, например, трехкомнатной квартиры, в которой он жил, госкомпания переселит его в квартиру меньшей площади. Ставки арендной платы пока не определены, но эксперты предполагают, что она будет ниже рыночной и не намного выше коммунальных платежей.

На государство надейся…

В таких непростых условиях правительство России не может остаться в стороне, поэтому и приготовило ряд мер по стимулированию банковского сектора и, как следствие, экономики нашей страны. Очевидно, насколько общее процветание выгодно всем: банкам нужны "хорошие" заемщики, а потенциальным клиентам - успешные банки. Таким образом, помощь государства держателям ипотечных договоров, близким к банкротству, является одновременно и поддержкой банковского сектора.

А банкротство многих заемщиков вполне реально: во первых, при потере работы, во вторых - при резком сокращении заработной платы, например из за уменьшения рабочих часов на предприятии или урезания отпускных и других пособий. "Государственная программа предусматривает снижение ежемесячного платежа по кредиту на срок до одного года - это тот период, который считают достаточным для приспособления человека к новым реалиям, - рассказал Дмитрий Теплов. - Кредитным организациям дается право в индивидуальном порядке определять нижнюю границу выплаты по займу, при этом платеж не может быть менее 500 рублей и может доходить до половины суммы кредита".

Дмитрий Теплов, начальник отдела обслуживания физических лиц КФ ОАО «Газпромбанк»

Самостоятельный подход банкам предоставлен и в оценке финансовой состоятельности заемщика: давать отсрочку или нет, определяет сама кредитная организация по собственным параметрам. "Важно понимать, что отсрочку могут предоставить не по желанию заемщика, а по каким то объективным причинам и в индивидуальном порядке, - акцентирует внимание Татьяна Коротцева. - Без громких заявлений это происходит во многих банках - просто не афишируется. Но, к примеру, разорившийся владелец бизнеса имеет на отсрочку намного меньше шансов, чем потерявший работу в связи с кризисом в отрасли работник по найму".

Но аналитики не предполагают массового обращения за подобной услугой. "Скорее всего, таких заемщиков будет не очень много, в пределах 10-15% от общего числа, - заявляет Дмитрий Теплов. - В российской практике ипотечного кредитования были распространены достаточно жесткие подходы к оценке платежеспособности заемщиков. Кроме того, нежелание потерять жилье и отсутствие у россиян привычки жить в кредит станут дополнительными факторами, ограничивающими число тех, кто обратится за отсрочкой. Большинство заемщиков будут стараться быстрее погасить кредит".

Подобное мнение опирается на простую арифметику в расчете собственной выгоды для заемщика. Даже если вы получите отсрочку выплаты ипотечного кредита, то суммарный процент после периода государственной поддержки будет больше того, который пришлось бы выплачивать при обычных условиях. Ведь данная программа - это лишь услуга для держателей ипотечных кредитов, и за нее также придется рано или поздно платить.

Есть и еще один вариант поддержки заемщиков государством. Только вот пока еще не узаконенный. Весной Минэкономразвития вынесет на обсуждение в Госдуму законопроект о банкротстве физических лиц. Если он будет принят, то заемщики, неспособные погасить долги, смогут организовать процедуру банкротства, позволяющую им получить рассрочку платежей на срок до пяти лет.

Причем подать в арбитражный суд заявление сможет сам гражданин, оказавшийся неспособным погасить долги в течение полугода, а также кредитор гражданина (например, банк) и налоговая инспекция. Потом банкрот составляет приемлемый для себя график погашения долга в течение пяти лет, его утверждает суд - и всё. С этого момента банкрот - полноценный член общества, который свободно распоряжается своим имуществом, формально не имеет просроченных долгов, может выезжать за границу, брать кредиты. Если банкрот нарушит график платежей, тогда приставы арестуют имущество и выставят его на торги.

Материнский капитал

Тем же, кто не хочет брать отсрочку по платежам или объявлять себя банкротом, предлагается возможность использовать материнский (семейный) капитал для оплаты по оформленным ипотечным кредитам на покупку квартиры. С учетом того, что средний размер выплаты по ипотечному кредиту составляет 6-20 тысяч рублей в месяц, а текущий размер материнского капитала - 299 731 рублей, с его помощью можно более чем на год сократить период выплат банку.

Защитить от роста процентных ставок по кредитам и поддержать финансовое положение можно будет только семьям, заключившим кредитный договор на приобретение или строительство жилья по 31 декабря 2010 года включительно. И если раньше семье, чтобы воспользоваться материнским капиталом для погашения кредита, пришлось бы ждать, пока ребенку исполнится три года, то теперь это можно сделать раньше.

При этом в Пенсионном фонде будут делать все возможное, чтобы сократить сроки перевода средств материнского капитала на погашение кредитов: до двух месяцев с даты вынесения решения. В Красноярском крае только около 30 семей изъявили желание воспользоваться таким шансом облегчить свое положение. В то время как за первые две недели января по остальным территориям страны принято 2400 заявлений.

Стоит принять во внимание, что если заемщик планирует воспользоваться материнским капиталом во втором полугодии 2009 года, то заявление следует подать не позднее 1 мая нынешнего года. Если оно будет подано позднее, то распорядиться этими средствами можно будет только в 2010 году.

Для многих квартирный вопрос стал основным, а ипотека до сих пор оказывается единственным спасением для определенной части общества, и подождать еще пять десять лет перемен к лучшему просто нереально. Однако, учитывая сегодняшние экономические условия, брать ипотечные кредиты практически некому. Конечно, де факто ипотека является единственным инструментом для приобретения недвижимости в России, ведь стоимость квадратного метра жилья в несколько раз превосходит среднестатистический размер ежемесячной заработной платы. Но заоблачность ставок по ипотеке, неясность перспектив цен на недвижимость и нестабильность курса рубля при одновременном росте безработицы и падении уровня доходов населения могут свести на нет саму возможность какого либо развития ипотеки. К тому же не исключено, что у банков появится соблазн и дальше увеличивать проценты по уже выданным договорам кредита под жилье, тем самым перенося всю тяжесть ситуации на заемщиков и минимизируя собственные риски.

Татьяна Лапрад