Дом, который построил грек

Проснуться утром, выйти на террасу, налить себе бодрящий кофе и, не торопясь, насладиться его вкусом и ароматом, растворяясь в окружающей красоте: спокойная кристально-синяя гладь Эгейского моря, белый песок пляжа, горизонт, пока еще не замутненный дневным маревом, благодаря чему открывается превосходный вид на Святую гору Афон… Для среднего сибиряка это может быть лишь воспоминанием о летнем отдыхе, но для хозяина особняка, дачного домика или апартаментов на побережье греческих Халкидиков такой завтрак - ежедневное удовольствие. Оценив всю прелесть проживания, пусть даже временного, в этих райских местах, российские инвесторы в последние два года встали в очередь на объекты недвижимости, расположенные в легендарной Элладе.

Недвижимость за рубежом, которая еще 10 лет назад была доступна только очень состоятельным россиянам, для нашего среднего класса сегодня уже не заоблачная мечта, а конкретная цель, которую можно рассчитать по популярной в менеджменте формуле SMART: она реальна, конкретна, измерима (в денежном эквиваленте), достижима и может быть определена во времени. Дом в Хорватии, Черногории, Болгарии и даже в таких шикарных местах, как средиземноморское побережье Италии и Испании, теперь можно приобрести, не выезжая из Красноярска. И это вложение денег считается более выгодным, чем покупка квартиры в Москве: в столице за ту же сумму вам достанется хрущевка на окраине, а на юге Европы - двухэтажный дом с видом на море.

Но дом дому рознь, и страна стране тоже. Греция появилась в "русском" списке государств, привлекательных с точки зрения инвестиций в жилье и коммерческие площади, сравнительно недавно. Когда города и приморские деревушки их восточноевропейских соседей уже оказались наводненными русскими "дачниками", приезжающими в свои дома на пару летних месяцев, и немногочисленными пока эмигрантами, Греция только только начала развивать отношения с Россией по линии туризма. А ведь именно туристы впоследствии становятся домовладельцами.

Сегодня же "русское нашествие" оценивается греками как массированное, и на наших инвесторов возлагаются большие надежды. И тому есть ряд объективных причин.

Под небом цветущей Эллады

Береговая линия Греции - словно подарок Олимпийских богов своим сыновьям. Она очерчена таким образом, что страна Гомера, Аристотеля и Александра Великого испокон веку считается лакомым куском, куда стремятся люди со всего света. Не зря же Турция пять веков пыталась обосноваться на Балканском полуострове и до сих пор не оставила надежд. Полуострова Халкидики и Пелопоннес, а также многочисленные острова - Крит, Родос, Санторини, Лесбос, Киклады, Спорады и другие - увеличивают приморскую зону, где строятся таверны, дома, виллы и отели, в несколько раз быстрее по сравнению с другими средиземноморскими странами. При этом свободных для строительства земель вдоль линии прибоя остается еще достаточно много.

Греция постепенно превращается в огромный дачный поселок для жителей промозглого Туманного Альбиона, намерзшихся скандинавов, обделенных морем немцев, бельгийцев, которые приезжают сюда в отпуск и на праздничные каникулы. Куда удобнее провести выходные в своем собственном доме на любимом Крите, чем в переполненном отеле, рассуждают они и выстраиваются в очередь за новыми и "б/у" домами. А пенсионеры перебираются сюда насовсем, организуя целые колонии англичан, германцев и прочих европейских наций.

Жить среди греков очень комфортно. Во первых, совершенно безопасно - Интернет пестрит историями о том, что тут можно спокойно прогуляться ночью, не боясь нападения, что можно месяцами не закрывать машину, и никто к ней не притронется. А во вторых, греки очень спокойно относятся к иммигрантам и туристам, больше того, активно пытаются вовлечь в свою культуру, обычаи, приучая англичан, шведов и русских к "самому лучшему в мире" оливковому маслу, к "самой полезной в мире" морской кухне и к "самым веселым в мире" вечерним гуляниям на многочисленных набережных. Все это, вкупе с апельсиновыми и персиковыми садами, тянущимися вдоль трасс, виноградниками и пальмами на каждом газоне, заставляет влюбиться в эту землю. Раз и навсегда.

"Я был в стремительном волненье, увидев, Греция, тебя!."

Действительно, первый визит в Грецию полон надежд: обычно Афины, Салоники и другие города Эллады (официальное греческое название страны) представляются тем, кто их ни разу не видел, полными архитектурных шедевров древности и современных Калликратов, Мнесиклов и Питеев. Однако иллюзии больно разбиваются о бетонно асфальтное покрытие улиц, серые однотипные конструкции монолитных домов, коими застроены греческие полисы, и мега , и обычные. Пожалуй, кроме церквей, оставшихся с Византийской эпохи, да обломков старых колонн, выкопанных при строительстве метро, ничто не говорит о том, что когда то в этой земле творили, вооружившись подносом с песком да линейкой, гении зарождавшейся тогда архитектуры.

Впрочем, такая грустная картина перестает быть угнетающей, как только понимаешь, как на самом деле устроена эта страна. Например, в Афинах самыми престижными, дорогими и гламурными считаются районы, прилично удаленные от центра. Центр же населен незаконными иммигрантами, разнорабочими, студентами, живущими в "высотках" - мрачных бетонных пяти девятиэтажках с маленькими квартирами и полным отсутствием понятия "двор". Зато стоит выехать в такие районы, как Кифисья, Неа Эритрея, Экали и Глифада, как вы попадаете совсем в другие Афины. Здесь в зелени платанов утопают дорогие виллы, по морю рассекают дорогие катера и яхты, полно хороших ресторанов, клубов и магазинов, уютно и чистенько.

Туристические районы - полуострова Халкидики и Пелопоннес, острова, - скорее деревенские, ведь их главная достопримечательность не архитектура, а пляжи. Хотя и они планомерно застраиваются, причем не только огромными гостиничными комплексами, но и жилыми кондоминиумами, отдельно стоящими виллами и дачными домиками.

Что? Где? Почем?

Соотношение цены и качества - главный козырь греческих "ленд лордов". Грецию выбирают те, кому не по карману дома на испанском побережье или на итальянских курортах. Конечно, в Хорватии или Черногории можно найти и подешевле, ведь они еще не вошли в Европейский союз, и не зависят пока от общеевропейского рынка недвижимости. Да и моря там все же поменьше. Хотя в непосредственной от него близости цены уже напоминают западные.

Во первых, как такового, понятия цены квадратного метра в Элладе не существует - оно используется лишь для аналитических обзоров уровня цен в разных районах страны. Или для сравнения с зарубежными аналогами. Застройщики, риэлторы и частные продавцы предлагают купить не абстрактные метры, а конкретный дом, квартиру, апартаменты, таунхаус, у которых есть конкретная цена. Которая, как правило, более справедливая, нежели на просторах нашей необъятной родины.

На стоимость недвижимости в Греции, как и в других средиземноморских странах, влияет сразу несколько факторов. Например, в Афинах, где проживает половина населения страны (5,5 миллионов человек из 10 миллионов жителей Греции), цены самые высокие, в среднем, 3 4 тысячи евро за "квадрат". То есть стандартная квартира 70 квадратов в относительно благополучном районе города обойдется минимум в 210 тысяч евро, то есть почти 9 миллионов рублей. Впрочем, столичный статус оправдывает аппетиты продавцов. Кстати, самые недорогие квартиры в Афинах, как ни странно, находятся в самом центре, возле площади Омония и недалеко от главной античной туристической святыни - Акрополя. Впрочем, стоит провести сутки в этом районе, чтобы вопрос отпал сам собой: центр буквально наводнен нелегальными иммигрантами, которые спят прямо на газоне. Здесь постоянно проводятся разные демонстрации и шествия, а ночами Омония превращается в подобие амстердамской "улицы красных фонарей". В Салониках квартира стоимостью 100 тысяч евро - вполне доступный вариант.

Сергей Муратидис, который занимается продажей объектов и аналитикой рынка недвижимости в Афинах и в южных районах Греции, отмечает: "Соотношение цен на первичном вторичном рынках одинаково внутри районов, то есть где дорогие новостройки, там же будет дорогая и вторичка. Иными словами, за цену не новой квартиры в престижном районе можно найти новострой в недорогом. В Афинах классические дорогие районы - это северные, которые находятся на возвышенности и утопают в зелени сосен и платанов - Кифисья, Неа Эритрея, Экали, Дросья и южные приморские - Глифада, Вула, Вулягмени. В последнее время подтягиваются северо восточные районы, где многие греческие певцы купили дома - Миллисья, Вриллисья, Пендели. Самые дешевые - это западные районы, в том числе примыкающие к порту Пирея, а также центр города".

По словам Сергея, цены на вторичном рынке мало отличаются от цен на новые дома и апартаменты. Местоположение, транспортная доступность, вид из окна, этажность дома - все это формируют конечную цену. Отличие, естественно, в возрасте дома и состоянии квартиры, а также в наличии автономного отопления - дома старше 10 15 лет в большинстве своем имели центральную систему отопления (центральную, конечно, по гречески - на весь дом, а не по российски - на весь микрорайон), когда отопление включалось несколько раз в день сразу на все квартиры. Автономная означает наличие индивидуального счетчика на каждую квартиру и, хотя котел, как и прежде, работает на весь дом, но платят жильцы за свои потребленные часы отопления и могут у себя в квартире регулировать температуру или полностью отключить термостат. Поэтому, при поиске квартиры (и для покупки, и для аренды) народ старается найти не совсем старую, чтобы уже было автономное отопление.

Самый дешевый вариант - не новый дом в деревне, но его обязательно придется капитально ремонтировать, в том числе делать и антисейсмический каркас. "Со стороны россиян спрос - или квартира, или вариант со старым деревенским домом, - рассказывает Сергей Муратидис. - Но это экономвариант для любителей возиться с восстановлением. Дом до 5 лет, когда его еще можно считать почти новым, не так сильно в цене отличается от новостроя, а более дешевые и старые - слишком старые, часто морально устаревшие, поэтому нет такого массового спроса на вторичку".

Вопреки представлениям многочисленных туристов, сами греки не особенно жалуют жилье на побережье. И совсем не потому, что "заелись" - просто они, всю жизнь живущие рядом с морем, знают о недостатках такого проживания. Морской воздух слишком влажный, в жару это серьезно повышает давление, а слякотной греческой зимой создает неприятное ощущение промозглости. Да и толпы туристов на каждом шагу не всем по душе, особенно, если жить среди них постоянно.

Эллины, если они не заняты в туристическом бизнесе и не содержат апартаменты или таверну на островах, для постоянного проживания выбирают менее шумные места. Они предпочитают горные районы вблизи рек и озер, дорог и прочей инфрастурктуры.

Риэлтор из Афин Сергей Муратидис предупреждает россиян — недвижимость в Греции становится очень популярной у жителей Скандинавии, Северной Америки и Западной Европы, так что скоро за греческое «место под солнцем» придется бороться.

"Мы строили, строили и, наконец, построили!"

Знаменитая цитата из речи Чебурашки для нас, привыкших к тому, что дом строится минимум за полтора года, а то и два, в Греции может вызвать улыбку. Долгострой здесь - понятие, несоизмеримое с российским. Лучший сезон для строительства, разумеется, лето, которое тут длится не менее шести месяцев. В большинстве случаев застройщики укладываются в летние сроки, а если речь идет о коттеджах, виллах, таунхаусах и малоквартирных домах, то они возводятся за… пять шесть месяцев! Многоквартирники, как и у нас, возводятся за год полтора. Поскольку зимой строительные работы ведутся медленно - зима в Элладе дождливая, и период затяжного строительства составляет 4 6 месяцев.

Сергей Муратидис за время своей работы на риэлторском рынке не встречал строек, которые бы длились годами. "Долгострой - почти нет такого понятия, точнее, не было. Может, в связи с кризисом появится, - предполагает Сергей. - Заброшенный, недостроенный или долгостроящийся дом можно увидеть только у частников, которые, скажем, достраивают этаж другой и делают это на свои деньги, медленно. Сейчас те, кто работал только на кредитных деньгах, остановились, поэтому уже можно увидеть замороженные объекты. Но это сейчас, так сказать, форс мажор, а раньше нет, не было такого".

Все греческие дома - как многоэтажные в городах, так и частные за городом - построены по одинаковой технологии из монолитного армированного железобетона. Выкопанный котлован по стенкам и дну обкладывается стальной арматурой и заливается бетоном, эту своеобразную коробку засыпают землей до самого верха и утрамбовывают, сверху опять заливается бетон. Это антисейсмическая подушка, которая будет гасить колебания от подземных толчков. Над подушкой уже начинают возводить собственно сам дом - подземный гараж, подвал, этажи - все по той же методике, железобетонные колонны, балки, перекрытия этажей - все монолит до самой крыши. Иначе нельзя, вся страна - это сейсмоопасный район, трясет Элладу регулярно, почти как Японию, и каждый домовладелец хочет быть уверен в том, что его крепость не рухнет при очередном литосферном толчке. Более того, такая конструкция не допускает даже трещин при землетрясении до 5 баллов по шкале Рихтера. Первый антисейсмический строительный кодекс в Греции принят в 70 х годах прошлого века и с тех пор неоднократно ужесточался. Сегодняшняя редакция этого документа регламентирует качество железобетона и строительные нормы, позволяющие строить здания, рассчитанные на землетрясения до 10 баллов. Бетон с наружной стороны, кстати, обкладывается пенопластом - это изоляция от упомянутой морской сырости.

Экологически чистые материалы - новая мода среди застройщиков. Если компания декларирует, что применяет только природные компоненты, у нее отбоя не будет от клиентов. Репутационный бонус выражается и в небольшом удорожании продукции компании, незначительном, но приятном для акционеров.

Устойчивость и экологичность конструкции для греков важнее всего, в том числе, важнее архитектурных изысков. Cофия Манцикопуло, прораб компании застройщика "КARANIKI", которая ведет работы в области Коринфия, даже припомнить не может, чтобы кто то из заказчиков потребовал установить дорические колонны или изменить линию крыши, террасы, форму окон.

"В основном, изменения "под себя" касаются внутренней планировки дома, чтобы каждому члену семьи было удобно жить здесь, - поясняет София. - Многие, например, просят установить третий санузел в полуподвале, так как его часто используют как игровую комнату для детей или бильярдную для взрослых. Иногда тут делают дополнительную гостевую спальню, и ванная, совмещенная с туалетом, оказывается необходимой. Так же проект могут изменить, чтобы переориентировать дом по сторонам света. Кому то хочется, чтобы дом был наполнен светом, кто то, наоборот, пытается спрятаться от палящего солнца".

Классический дом, привычный для грека, и россиянину вполне подойдет. Чаще всего это двухэтажный коттедж площадью от 100 до 250 квадратных метров. На первом этаже кухня, гостиная с камином и террасой и небольшая ванная, совмещенная с туалетом. Второй этаж - две три спальни и санузел попросторнее, с джакузи или гидромассажной ванной. Из каждой комнаты можно выйти на балкон, который для греков не место для банок, лыж и сушки белья. Здесь обычно устраивают летнюю столовую, ставят шезлонги для принятия солнечных ванн или сооружают уютный уголок для отдыха, чтения либо вечерних посиделок.

Есть еще и полуподвальный этаж, который для наших покупателей становится главной "фишкой" такого дома. Дело в том, что площадь подвала, в котором есть небольшие окна под потолком, а также черный вход, не учитывается в общей площади коттеджа. То есть, если в документах сказано, что здесь 120 квадратных метров, нужно иметь ввиду, что в "довесок" к ним идут еще 30 40 бесплатных "квадратов", которые владелец дома имеет право использовать, как душа пожелает. Здесь нет ни труб, ни технологических узлов, есть небольшие окна, помещение также вентилируется, как и верхние этажи.

"Под ключ" по гречески

Голые стены, отсутствие сантехники, дверей и выключателей - так привыкли воспринимать новые "квадратные метры" российские покупатели жилья. И хотя в последние годы застройщики помимо "черновой отделки" стали предлагать квартиры "под ключ", бывалый россиянин знает - чтобы было хорошо, то есть, так, как хочется владельцу, надо вложить еще минимум три пять сотен тысяч рублей в ремонт, да еще и на подходящую мебель раскошелиться. Именно поэтому, знакомясь с традициями рынка недвижимости в Греции, наши соотечественники первое время пребывают в состоянии приятного шока.

Начнем с того, что, заключая договор со строительной фирмой, инвестор ожидает в результате получить не просто строение, подключенное к коммунальным системам, а дом. Дом, в который он войдет, развесит по шкафам вещи, расставит по полочкам любимые безделушки и фотографии в рамках, наполнит вазы цветами, и больше ни о чем не будет беспокоиться. А все потому, что на этапе проектирования будущего коттеджа или таунхауса будут учтены вкусы, пожелания и финансовые возможности его хозяина. Прямо в офисе застройщика можно выбрать все, от облицовочной плитки для фасада до смесителя в ванную, от кухонного гарнитура до светильника в детскую. Санфаянс, паркет, даже декоративные статуэтки для дома и сада будут встроены в дизайн проект, так что вместо кота в мешке, покупатель получает уютное гнездышко, свитое специально для него.

Поскольку летние температуры в Элладе частенько зашкаливают за отметку +40, без кондиционера в доме, особенно у моря, не обойтись. Оставить место под кондиционер по нормам и правилам обязаны все строители. Место под бассейн тоже частенько оставляют на участке, однако оборудовать его должны будут уже сами владельцы. Но уже появляются компании, которые включают и эти дорогостоящие работы и оборудование в стоимость дома, при этом итоговая сумма лишь ненамного превышает стандартную.

Свет, воду, телефон, газ, если район газифицирован, застройщик также подводит за счет собственных средств, как и обустройство подъездной дороги, тротуаров, ограждений, парковочных мест. Оплатить надо будет только само подключение, соответственно, в электрическую, газовую компанию, службу водоканала. Поэтому им выгоднее строить кондоминиумы: три пять отдельных коттеджей разной площади и один два домика на 5 8 квартир, отделенные общей изгородью, с уютным внутренним пространством и возможностью общаться с соседями.

Родина бюрократии

Кроме квартир и летних дач, греки предлагают россиянам приобретать отели, рестораны, развлекательные заведения и другую коммерческую недвижимость. После принятия в Греции нового закона о поддержке частных инвестиций, эти проекты заинтересовали российских бизнесменов. Греция открыта для иностранцев, желающих приобрести греческую недвижимость. Любой иностранец имеет на это право. Но есть несколько "но".

Во первых, в приграничных районах страны не гражданам ЕС необходимо получить разрешение на покупку от Министерства Обороны Греции, что занимает несколько месяцев. К приграничным относятся острова Крит, Санторини, Хиос, Самос, Самотраки, Кос, Родос, Карпатос, Корфу и другие. Континентальный север, включая Халкидики и Салоники, тоже практически весь является погранзоной. Например, решили вы прикупить особнячок на берегу потрясающего озера Орестиада, что в знаменитой своими шубами Касторье. С таким прицелом, чтобы летом рыбку ловить, зимой шубки на родину отправлять оптовыми партиями. И пусть Касторья и городишко то так себе, и до моря далеко, но граница совсем рядом - в паре сотен километров, а значит Минобороны "добро" на такую сделку даст не сразу, обычно период ожидания разрешения колеблется около полугода, может быть и 3 4 месяца, но может и 8 9 месяцев. Впрочем, если адвокат правильно собрал и подал все документы, то отказов не бывает. Корни этого правила - в многовековой агрессии, которую Греция испытывала от Европейских и малоазиатских соседей. Закон о приграничных территориях был принят еще в двадцатых годах прошлого века, чтобы сохранить Элладу в ее границах и не дать иммигрантам поводов для сепаратизма.

Во вторых, покупка недвижимости в Греции не гарантирует получения европейского вида на жительство или гражданства. Поговаривают, что в Греции может быть принят закон, согласно которому любой иностранный гражданин, являющийся собственником недвижимости дороже 300.000 евро на территории Греции, получает вид на жительство. Парламент Греции сейчас работает над принятием ряда подзаконных актов, в которых будут обозначены условия получения вида на жительство на этом основании (размер необходимого постоянного дохода, медицинская страховка и т.д.). Пока же собственник дома на берегу может пользоваться годовыми шенгенскими визами, для получения которых теперь достаточно показать в консульстве договор на владение недвижимым имуществом - отказать в выдаче ему теперь не смогут. Если, конечно, он не нарушил европейских законов. А также существует вариант, не связанный с приобретением недвижимости - получить вид на жительство как финансово независимому лицу. Он выдается при подтверждении легальных источников дохода в стране своего проживания в размере не менее 2000 евро в месяц. Выдается такой вид на жительство сроком на год, затем обновляется. Единственное ограничение - не дает права работать в Греции, но на пребывание в стране нет никаких ограничений.

Впрочем, это не может быть препятствием к тому, чтобы зарабатывать на греческом туристическом рынке наравне с эллинами. Жить постоянно в своем домике можно будет, лишь оформив вид на жительство, а это сопряжено с большими сложностями. Но кто мешает сдавать жилье в аренду 11 месяцев в году, при условии, что месяц в нем будет отдыхать, собственно, владелец? Риэлторы утверждают, что в год такой бизнес приносит 10 15% от коммерческой стоимости недвижимости. Сумма арендной платы достаточна для безбедной жизни, особенно если дома у вас два.

Другой вариант. Если владелец может себе позволить жить в Греции практически безвылазно, периодически продлевая визу или получив вышеупомянутый вид на жительство, можно организовать доходный дом. Для этого дом планируют так, что в одной его части с отдельным входом проживают сами хозяева, а другая часть дома сдается. Арендный договор с жителями Греции, согласно законодательству страны, оформляется на срок от одного до трех лет, если мы говорим о городской квартире. Арендная плата повышается на 10% ежегодно, что соответствует законам страны. Загородный дом греки обычно снимают на год или полгода. Этот вид бизнеса при нулевом проценте риска обеспечивает долгосрочный доход. Прибыль значительно увеличивается, если вы сдаете вашу виллу туристам. В этом случае у вас появляется реальная возможность быстро заработать много денег. Сумма арендной платы резко возрастает. Ваш ежедневный доход при такой краткосрочной аренде приближается к ежемесячному при долгосрочной. Но это только в сезонные летние месяцы.

Но главное, с объектом недвижимости вы получаете "в довесок" теплое солнце, нежный мраморный песок, звуки бузуки, вкус мусаки и дзадзики, величественные горы и, разумеется, "самое прекрасное на свете", как утверждают греки, море…

Евгения Дергачева
фото: Сергей Муратидис
Благодарим за помощь в создании материала портал greek.ru