Покупатель может рассчитывать на индивидуальный подход | Квартиры в рассрочку и кредит

Сегодня строителей, банкиров и обычных граждан объединяет общая скорбь - скорбь по ипотеке. Этот инструмент довольно долго приживался на нашей земле, и именно тогда, когда большинство россиян поняли насколько он удобен, двери ряда ипотечных агентств и банковских отделов жилищного кредитования захлопнулись. Застройщикам в непростой ситуации, когда большинство заемных схем по долевому строительству свернули, пришлось по новому взглянуть на вопрос реализации готовых и строящихся квартир.

Ситуация на рынке, которую одни называют "стагнацией", другие "стабилизацией", а кое кто и вовсе "кризисом", в разных регионах сработала по разному.

Московские девелоперы столкнулись с необходимостью существенно снижать цены, бесконтрольно взвинчивавшиеся годами и уже превратившие столицу в самый дорогой город мира. Если раньше заманить покупателя на элитные объекты можно было, проявив чувство юмора и предлагая в качестве подарка кепку "а ля Лужков" или другие символические сувениры, то теперь никакие схемы, кроме скидочных, не приносят результата.

В городах Сибири заметные трудности испытывают наши соседи - застройщики Новосибирска, ведь там уже в начале 2007 года цены достигли своего максимума, и даже при увеличении числа ипотечных сделок они стояли весь прошлый год. Этот год начался для них сразу же с планомерного падения количества продаж и усугубился к осени банковским кризисом. На октябрь средняя цена квадратного метра в районах массовой застройки Новосибирска составляет 48 50 тыс. руб - 1 комнатные, 2- и 3 комнатные - 45 49, а 4 комнатные и более - 40 45 тыс. руб. Такая компания, как "Строймастер", предлагает квартиры эконом класса даже по цене 29 900 рублей в жилом комплексе "Хороший" и по 39 900 рублей в "Нарымском квартале".

А вот в Нижнем Новгороде недооцененность квартир и финансовая нестабильность подхлестнула спрос на недвижимость - люди кинулись скупать квадратные метры, чтобы сохранить накопленное, и сейчас спрос на рынке превышает предложение. Соответственно и цена растет.

Красноярские строители пока находятся между этих тенденций. С одной стороны, заметного падения цены у застройщиков не произошло, была лишь корректировка цен в пределах 10-12% и введение дифференциации цены по площади квартир. Лишь отдельные объекты подешевели на 20%, и то по причине явного завышения цены, установленной в конце 2007 года "как бы на перспективу". В зависимости от габаритов квартиры и места ее расположения квадратный метр в долевом, даже в статусных объектах, сегодня стоит от 42 до 60 тысяч (чем больше метраж, тем дешевле "квадрат").
Строительные компании продолжают заявлять о том, что все в порядке и что они не собираются ставить бизнес под угрозу и "сбрасывать" квартиры себе в убыток. Падение ниже средних цен на рынке наблюдается лишь по проблемным объектам компаний "Стройтехника" и "Савва лтд", где наблюдается прекращение работ и срыв сроков строительства. И то таким демпингом занимаются подрядчики, стремящиеся избавиться от проблемных квартир, полученных по бартеру за выполненные работы.

Большинство компаний застройщиков идет на сознательную "заморозку" стоимости по договорам рассрочки, чтобы, с одной стороны, покупатели не зависели от переменчивого рынка и не переплачивали, а с другой - чтобы подстраховать себя на случай падения цен.
С другой стороны, частные инвесторы пока не готовы отказаться от мысли извлечь запланированную выгоду из своих вложений, а потому стоимость квадрата в отдельных квартирах прочно держится на отметке 60 тысяч рублей.

Александр Шляхин, генеральный директор информационно-издательской компании «Сибдом»

Доля в рассрочку

Ипотечные поступления в строительство заметно сократились - условия выдачи кредитов осложнились новыми требованиями к платежеспособности заемщика, поручительством и залогами, а также возросшими процентными ставками. Однако крупнейшие банки продолжают сотрудничать с застройщиками и даже предлагают кобрендовые проекты.

Например, снижение ставки и упрощенные требования к заемщику по ипотечному кредиту предлагает "Сбербанк", если речь идет о таких объектах, как "Лазурный" от "Монолитхолдинга", "Галактика" от "Енисейлесстроя", "Южный берег" от "SM.city".

Разумеется, самостоятельно потянуть такие условия, как у банковских ипотечных программ, девелоперы не в состоянии. Все же банковский сектор гораздо более гибок и более насыщен "свободными" деньгами, чем строительный, и сроки отложенного платежа 10-25 лет в этой сфере просто нереальны. Однако рассрочка как вид потребительских программ от застройщика прочно заняла лидирующие позиции. За последний месяц красноярские компании разработали несколько десятков вариантов рассрочки. Условия каждого предложения индивидуальны и зависят от степени завершенности объекта, габаритов квартиры и уровня комфорта.

Самый популярный вид рассрочки - до окончания срока строительства дома. Такие компании, как "Енисейлесстрой", "Культбытстрой", "Омега", "Зодчий", и "SM.city", установили планку минимального первоначального взноса на отметке 30% от стоимости квартиры на объектах, до сдачи которых осталось от 6 месяцев до полутора лет. "Монолитхолдинг" держит первоначальный взнос на уровне 20%. При этом срок возврата всей суммы у компаний варьируется. В основном это дата ввода жилья в эксплуатацию, таким образом, в некоторых случаях кредитный период достигает полутора лет. Но, например, в "SM.city" требуют окончательного погашения задолженности за 3 месяца до планового завершения строительных работ.

Компания "Сибиряк" на свои объекты предоставляет рассрочку до полугода, но при этом предоплата должна составить не менее 50% от стоимости квартиры. Что касается жилья, которое планируется ввести до конца 2008 года, рассрочка на его приобретение символическая - 2-3 недели.

Ипотека от строителей

Последнюю пару лет такое понятие, как рассрочка при оплате готового жилья, не пользовалось популярностью. Банки с охотой выдавали ипотечные кредиты на квартиры в уже построенных домах: риск недостроя нивелирован, можно и прокредитовать сделку. Сейчас же реализация готового жилья идет не такими темпами, как раньше, и уже сами строители берут на себя роль кредитора.

"Енисейлесстрой" таким образом планирует продать оставшиеся в жилом комплексе "Галактика" на Свободном крупногабаритные квартиры площадью от 97 до 130 квадратов, в том числе и двухуровневые. Дом сдается в декабре, а расплачиваться за квартиру можно будет еще 4 месяца после сдачи.

"Монолитхолдинг" дает возможность расплатиться за квартиру в течение 6-9 месяцев после сдачи дома. А пайщики жилищного накопительного кооператива "Культбытстрой Дом" имеют право заселиться в готовое жилье, заплатив 70% от его стоимости, а остаток равными долями вносить в течение двенадцати последующих месяцев.

Строительная компания "Омега", реализуя долевое в строящемся комплексе "Парковый", пошла еще дальше: разработала подобие краткосрочной ипотеки - на 5 лет. В течение 90 дней необходимо внести 60% от стоимости квартиры, а оставшиеся 40% можно выплачивать до конца 2012 года.

Позволить себе прокредитовать покупателя безвозмездно в нынешних сложных финансовых условиях может не каждая компания. В основном долговременная рассрочка (от полугода до нескольких лет) сопровождается начислением процентов, от 12% у "Зодчего" до 20% у "Омеги" (класс объектов и сроки сдачи у разных компаний сильно разнятся).

Выгода получается обоюдная, для продавца и покупателя. Компании компенсируют инфляционный рост и издержки отсрочки платежа, но вот говорить о том, что строители таким образом увеличивают прибыль, в нынешних условиях не приходится. Покупатели по этим программам тоже выигрывают: хотя ставки сравнимы с банковскими, переплата будет гораздо меньше, ведь выплаты при ипотеке растягиваются на десять-двадцать лет, за каждый из которых придется заплатить. Здесь же речь идет о сроке от пары месяцев до года.

Нестандартный ход

Впрочем, рассрочка - не единственный вариант для покупки квартиры. На рынке уже есть ряд нестандартных решений, которые по своему интересны.

Например, квартиру у "Культбытстроя" можно выкупать не целиком, а квадратными метрами. Когда то такую практику уже пытались внедрить несколько застройщиков, однако столкнулись с тем, что такие "временные" инвесторы начинали извлекать выгоду, скупая по нескольку метров в разных квартирах дома, накручивая цену на выкупленные метры и перепродавая их покупателям этих апартаментов. Сейчас подобное уже невозможно: пайщик жилищного накопительного кооператива "Культбытстрой Дом" выкупает метры в отдельно взятой квартире в течение нескольких лет.

Дарить "квадраты" молодоженам и пенсионерам новоселам собирается "Монолитхолдинг" - стоимость бонусных метров будет вычитаться из общей суммы платы за новое жилье.
Строительная компания "Арбан" тоже объявила об акции: снизила стоимость квадратного метра и предложила в качестве бонуса за покупку 4 комнатной квартиры парковочное место в двухуровневом подземном паркинге с круглосуточной охраной. Обычно парковка выкупается отдельно либо арендуется. Разве что в строящемся жилом комплексе "Лазурный" от "Монолитхолдинга" место для автомобиля уже включено в стоимость квартиры.

Список потребительских программ от красноярских застройщиков на этом не ограничивается. Уже к концу года он обещает пополниться новыми предложениями и акциями, которые как раз сейчас разрабатываются в маркетинговых службах строительных компаний.
И хотя придумать что то удобнее банковской ипотеки вряд ли удастся, сегодняшние условия, предлагаемые застройщиками, максимально благоприятны для покупки жилья в текущих условиях. Рынок сегодня на стороне покупателя, и пока есть выбор качественного и зачастую уже готового к сдаче жилья, такой возможностью нужно пользоваться.