Новая строительная арифметика | Аналитический обзор рынка недвижимости и строительства

В этом году профессиональное объединение строителей Сибири возглавляют алтайские застройщики. Сам же III съезд строителей Сибири переместился в город курорт Белокуриха. Впрочем, за время, прошедшее с красноярского форума, изменился не только состав правления союза Строителей Сибири - поменялись условия, в которых работают строительные компании. Все это привело к тому, что обсуждение промежуточных итогов действия программы "Доступное жилье" отступило на второй план. Куда больше собравшихся на съезде интересовало, что ждет рынок жилья.

И по масштабу, и по числу участников III съезд строителей Сибири, проходивший 25 - 26 сентября в Белокурихе, уступал прошлогоднему красноярскому. Полномочный представитель президента в Сибирском федеральном округе Анатолий Квашнин, который должен был возглавить работу съезда, на мероприятие не приехал. Самолет чиновника из за сложных погодных условий не смог приземлиться в аэропорту Бийска. Заместитель министра регионального развития Сергей Круглик, выступление которого также значилось в программе форума, не появился на заседании по другой причине: в графике работы чиновника произошли изменения. Однако важность обсуждавшихся тем с лихвой компенсировала отсутствие на мероприятии представителей российского правительства. В течение двух дней более двухсот руководителей строительных предприятий, представителей власти, изыскателей и проектировщиков искали пути изменения ситуации на строительном рынке.

Появились признаки стагнации

Главной темой форума стали появляющиеся на строительном рынке признаки стагнации. Все началось с роста цены квадратного метра в прошлом году, к которой добавилось ужесточение условий ипотечного кредитования. Последствия этих событий налицо: уменьшилось количество заемщиков, в каждом из сибирских регионов появились квартиры, выставленные на продажу, но не находящие своих покупателей. Поскольку деньги на новое строительство у застройщиков появятся не раньше, чем они смогут продать построенное жилье, становится понятно, что реализация некоторых заявленных проектов откладывается на неопределенный срок. Пока темпы строительства еще достаточно высоки (регионы заявили о том, что завершат этот год с запланированными показателями), однако их сокращение в следующем году спрогнозировать нетрудно. По такому сценарию развиваются события во всех сибирских регионах. "В 2008 году темпы ввода жилья несколько снизились, но продолжают оставаться достаточно высокими, - заверил собравшихся на съезде президент Союза строителей Сибири Михаил Фокин. - За первые шесть месяцев объемы строительства в сибирских регионах составили 112% по сравнению с тем же периодом 2007 года. Но было бы наивно успокаивать себя достигнутыми результатами. Удельный показатель ввода жилья в расчете на одного жителя Сибири продолжает оставаться очень низким. Если в России он составляет 0, 42 кв. м. на одного жителя, то у нас это 0, 35 кв.м. на человека. Чтобы достичь хотя бы среднеевропейской нормы, сибирским застройщикам нужно ввести в эксплуатацию еще 1, 5 млн кв.м. жилья, или 25 тыс квартир. Но, к сожалению, тенденцией последнего времени стало снижение темпов строительства".

Каким должно быть доступное жилье?

Поскольку роста объемов строительства в ближайшее время ждать не приходится, о доступности жилья на какое то время нужно забыть. По мнению участников съезда, сделать жилье более доступным можно лишь взяв на вооружение мировой опыт и начав строить доходные дома. Во всем мире в собственности населения находится не более 10% жилого фонда, оставшиеся 90% - это наемные квартиры. Строить доходные дома компании могли бы и на собственные средства, и на деньги, выделенные для этого из бюджета.

Большая доступность этого способа решения жилищного вопроса подтверждается статистикой. По информации Росстата, в настоящий момент только 18% населения России способно позволить себе приобретение жилья при помощи ипотеки, еще 52% вообще имеет доход ниже среднего уровня и, соответственно, на какие либо механизмы поддержки рассчитывать не может. Вот только застройщики не спешат переключаться на строительство доходных домов. Причина нежелания строительных компаний осваивать новые для себя формы работы в длительных сроках окупаемости доходных домов: затраты строительной фирмы на возведение таких объектов вернутся не раньше чем через 15 лет.

По словам управляющего партнера консалтинговой компании DSO Consulting из Новосибирска Сергея Дьячкова, в нынешней ситуации строительным компаниям ничего не остается, как искать способы снижения себестоимости. В каждом из крупных городов Сибири, по словам Дьячкова, рынок формируют всего несколько игроков. Так, в прошлом году в Новосибирске половину всего построенного жилья ввели 11 компаний, в Красноярске пяти девелоперам принадлежит более половины рынка, в Омске очень похожая ситуация- 9 компаний обеспечили 51% прошлогоднего ввода жилья, в Томске более половины всего городского строительства ведут пять фирм. Этот узкий круг крупных игроков формирует цены на новое жилье. Займись они управлением себестоимостью продукции, начни предлагать дополнительные конкурентные преимущества - и на рынке будет положено начало новой тенденции.

За кризисом придет рост

То, что сейчас происходит на рынке каждого из сибирских городов, Сергей Дьячков называет кризисом перепроизводства. К нему, по мнению аналитика, привели нарастающие объемы строительства в предыдущие несколько лет и высокая стоимость жилья. В итоге мы получили то, что получили: с начала года цена квадратного метра в Омске закрепилась на одном уровне, в Красноярске, где в прошлом году жилье выросло в цене практически на 70%, за последние десять месяцев стоимость готового жилья начала снижаться, в Томске цена оставалась на одном уровне в течение лета. Что будет происходить на рынке жилья в ближайшее время? Дальше, по Сергею Дьячкову, период застоя должен смениться временем оживления на рынке. "Мне известно всего три примера, когда фаза ночи на рынке длилась больше 10 лет. Это произошло в США, Японии и Германии. На всех остальных рынках период депрессии больше двух лет не длился, - объясняет эксперт. - Когда в начале 2007 года участники рынка наблюдали за тем, какими темпами растет в цене квадратный метр, мы уже тогда давали прогноз о близящемся кризисе перепроизводства. Сегодня, когда участники рынка настроены пессимистически, мы говорим: ждать оживления осталось недолго. На рынке Новосибирска оно уже начинается".

Для того чтобы вычислить точку, от которой рынок пойдет в рост, руководитель консалтингового агентства предлагает определить индекс недоступности - отношение средней цены квадратного метра к размеру средней заработной платы в регионе. Так, в 1999 году в Новосибирске этот показатель составил 3,3 - на этом уровне проявилось локальное перепроизводство, реальные доходы населения упали, на рынке установился небольшой спад. В 2001 году спад произошел примерно на отметке 3,2. После чего зарплата начала расти быстрее, чем стоимость квадратного метра, и доступность жилья увеличивалась. В конце 2007 года индекс недоступности в Новосибирске дошел до отметки 4.

После некоторой годовой или двухгодовой стагнации рынок продолжит рост. "Сегодня при средней зарплате в Новосибирске 17 тысяч рублей коэффициент недоступности составляет 3,4, то есть потенциал для роста остался", - рассказывает Дьячков.

Не нашлось желающих

Еще одна проблема, обсуждавшаяся на съезде, - нежелание солидных строительных организаций участвовать в возведении бюджетных объектов. Основная причина отказа строителей от бюджетных тендеров-несоответствие нормативных расценок, по которым определяется стоимость бюджетного объекта, реальной цене этого вида работ на строительном рынке. "Стоимость кирпичной кладки, которую устанавливает смета, - 200 рублей, фактически же на рынке труда этот вид работ оценивается в 2 тысячи рублей, - отметил Михаил Фокин, - необходимо что то изменять, чтобы цены начали отвечать затратам, которые подрядчики несут при строительстве социальных объектов".

По словам Николая Глушкова, дело здесь не только в несоответствии нормативных цен сегодняшним условиям. Проблема в том, что заниматься строительством жилья застройщикам выгоднее. "Крупные строители не идут на бюджетные объекты, потому что умеют считать деньги лучше других, - сказал министр строительства и архитектуры Красноярского края. - Ни одна школа, ни одна больница не обеспечит им такую рентабельность, которую способно гарантировать строительство одного подъезда жилого дома. До тех пор пока есть место, где можно получать доходы другим способом, заинтересованности в социальных объектах не появится".

Министр строительства и архитектуры Красноярского края Николай Глушков рассказал о сложностях, которые испытывают красноярские власти при привлечении подрядчиков на строительство в регионе бюджетных объектов. Выход, по его мнению, в объединении усилий трех сторон. "До того момента, как бизнес, власть и общественные структуры не начнут думать в одном ключе, - проблему не решить, - уверен Глушков. - Сейчас нам необходимо договариваться о консолидации, - взять тот положительный опыт, что есть в Омске, Новосибирске, Красноярске, положить его в основу совместных действий. Строители придут к тому, чтобы работать на возведении бюджетных объектов, потому что участие в таких проектах сейчас обеспечит им реальные деньги. В бюджете Красноярского края на эти цели предусмотрено 16 млрд рублей капитальных вложений. При этом, конечно же, не должно быть убыточных строек. Я согласен, что нормативная база в сфере ценообразования немного устарела и нужно вносить в нее изменения, так, чтобы все объекты были выгодны подрядчику".

Согласен с такой формулировкой проблемы и Сергей Дьячков: "Цены, по которым застройщик должен продавать государству построенные им квартиры, явно занижены. Как можно изменить ситуацию? Я думаю, следует договориться о создании единого подхода к ценообразованию, а это можно сделать только путем объединения усилий". Приближение сметных норм к условиям сегодняшнего дня не единственный вопрос, которым строителям необходимо озаботиться в ближайшее время. Кроме того, им нужно решить вопросы, которые затягивают сроки строительства и приводят к удорожанию жилья: подготовка градостроительной документации, порядок выделения земельных участков и затягивание сроков согласования документов. "По данным статистики, средний срок согласования документов планировки территорий, на основании которых подготавливаются участки для аукционов, составляет в среднем 54 дня, - заявил на съезде Михаил Фокин. - Фактически же этот срок растягивается на полтора года. Учитывая то, что школу мы строим и вводим в эксплуатацию за три четыре месяца, сто дней на оформление нескольких бумаг - недопустимый срок". Все свои предложения представители строительного сообщества включили в составленный на съезде проект обращения к президенту и Государственной думе. Прореагирует ли как то правительство на эту инициативу строителей, покажет время.

Татьяна Крупко