Факторы, влияющие на цену загородной недвижимости | Загородные поселки, коттеджи, дома

В этой статье мы с вами рассмотрим факторы, непосредственно влияющие на ценообразование организованных загородных поселков. Таких аспектов много, и все они существенно могут отличаться друг от друга. Порой случается, что в глазах некоторых покупателей планируемые строительной фирмой преимущества вдруг принимают вид недостатков, и наоборот. В общем, поведение покупателя на рынке недвижимости бывает трудно предугадать.

Одним из важнейших факторов может быть расположение реализуемого коттеджа по отношению к другим домовладениям в предлагаемом поселке. Самыми дорогими, так сказать, элитными участками сейчас считаются земли, расположенные непосредственно на окраине поселка. Стоимость коттеджей, возведенных на берегу водоемов, почти у самого леса, также самая высокая в реализуемых загородных поселках.
Чтобы проанализировать состав реализационной цены на загородную недвижимость, необходимо выяснить для себя цель, которую преследует покупатель, приобретая себе то или иное домовладение. Тогда мы поймем, за что он будет платить двойную цену, а каких особенностей ему и даром не нужно.

Купить дом выше той цены, которую он планирует и, главное, может заплатить, покупатель однозначно не сможет. Поэтому сейчас на рынке недвижимости широко распространено деление всех реализуемых объектов по классам и ценовым категориям, ведь в таком случае любой покупатель сможет выбрать себе оптимальное жилье за оптимальную цену.
Кроме планирования возможной цены покупки не меньшее значение для потенциального покупателя имеет и желаемая характеристика домовладения. Это выражается в площади земли, приобретаемой вместе с непосредственным домовладением, и, конечно, размеры самого дома.

Стоимость коттеджей также зависит от окружающей среды. Не все будут в восторге от "блестящей" перспективы из окна наблюдать спортивные соревнования, слышать постоянный рев моторов на ближайшем водоеме, лицезреть ипподром или раздражаться вечным автомобильным шумом дороги, расположенной непосредственно у коттеджа. Такие факторы способны несколько сократить цену. Хотя находятся изобретательные застройщики, выдающие такие малоприятные особенности за несомненные преимущества. Так что советуем тщательно проанализировать, какое значение для вас, как для покупателя и в дальнейшем владельца загородного жилья, будет иметь наличие тех или иных окружающих особенностей.

компетентное мнение

Татьяна Молтянская, начальник отдела загородной недвижимости АН "Посад":

- В первую очередь, цену коттеджа определяет местоположение поселка, его удаленность от города. Оптимальным для постоянного проживания считается зона в 20-40 км от Красноярска, чтобы дорога от дома до офиса не занимала у жителей поселка больше получаса.
Кроме того, на цену загородного жилья влияют благоприятные экологические характеристики территории, хорошая транспортная доступность, а также наличие в окрестностях леса и водоема. Стоимость загородной усадьбы также зависит от категории поселка, от того, предназначен он для постоянного или только сезонного проживания, от класса построенных в поселке домов и наличия в нем развитой инфраструктуры.
В свою очередь, стоимость домов в пределах коттеджного поселка может различаться в зависимости от их площади, того, какие материалы и технологии использовались при строительстве, набора помещений, уровня произведенной отделки (дом может сдаваться как совсем без отделки, так и оформленным по индивидуальному дизайнерскому проекту) и оснащения коммуникациями. Увеличить стоимость квадратного метра в определенном поселке способны повышенный спрос на участки в данном населенном пункте, близость к городу и оснащенность поселка коммуникациями и дорогами.

С другой стороны, всем потенциальным покупателям дом мечты видится исключительно среди лесного массива, с прекрасным ландшафтом вблизи, или на берегу чистого, красивого водоема. Такие характеристики довольно ощутимо повышают цену на объект недвижимости.

Как правило, в пределах одного загородного поселка стоимость расположенных в нем коттеджей может значительно варьироваться. Так, стандартный коттедж, каких можно еще много встретить, и не только в одном поселке, не будет столь дорогим. Понятно, что основной характеристикой высокой ликвидности объекта недвижимости всегда была и будет считаться площадь домовладения и территории, ему принадлежащей.

Сейчас потенциальные покупатели интересуются расположением коттеджа в поселке. Считается, что дом, удаленный от центра поселка, будет более востребован. Поэтому домовладения, возведенные на самой окраине загородного поселка, стоят дороже своих собратьев в центре. Цену объекта определяет и архитектурная концепция. Удачное использование качественных строительных материалов и обеспечение даже второстепенными элементами инфраструктуры будет вносить свою лепту в уровень цены домовладения.

Так что если вы хотите сэкономить на деньгах в ущерб собственному комфорту, смело можете приобретать себе домовладение в центре поселка или у самого въезда в него. Спокойная жизнь там будет вам только сниться. Учитывая это, девелоперы часто прибегают к скидкам на дома, расположенные в обсуждаемых территориях. Самые же дорогие коттеджи возводятся на спокойных окраинах, где жильца ничто не может потревожить.

компетентное мнение

Дмитрий Шендеров, руководитель группы компаний Красноярский комбинат скоростного домостроения "Народный дом"

-Цена коттеджа в организованном поселке складывается из наличия или отсутствия в нем централизованных инженерных коммуникаций, развитой социальной инфраструктуры, месторасположения поселка, расстояния на котором поселок находится от города, размера земельных участков, площади домов и выбранного архитектурного решения. Причем в пределах одного загородного поселка стоимость коттеджей может меняться в зависимости от их месторасположения: дома, построенные рядом с шумными участками дороги будет примерно на 10-15% дешевле тех, что находятся внутри поселка, еще выше оцениваются усадьбы соседствующие с водоемом или лесополосой.

При этом нужно иметь в виду, что в некоторых поселках в стоимость квадратного метра входит цена земельного участка, которая также способна варьироваться. И тогда к коттеджу, который продается за 30 тысяч рублей за квадратный метр, может прилагается участок в 1- 6 сотки, в другом случае усадьба по цене 35 тысяч рублей за квадратный метр имеет размер придомовой территории в 7- 15 соток.

Цена зависит от типа дома, дешевле всего стоят квартиры в таунхаусах, которые, как правило, продаются с небольшим земельным участком в 2-4 сотки, затем идут сблокированные дома, рассчитанные на двух хозяев, дороже других видов застройки стоят индивидуальные коттеджи. Обычно жилые дома проектируются с одним гаражом на два автомобиля, что также входит в конечную стоимость коттеджа. В организованном поселке могут соседствовать коттеджи, выдержанные в одном архитектурном стиле, но построенные с применением различных строительных материалов, что сказывается на их стоимости.

И все же главное в структуре стоимости коттеджа- это наличие коммуникации, если коммуникации в поселке центральные, стоимость домов в пределах населенного пункта особенно не колеблется, в поселке с автономными системами отопления, водоснабжения и канализации удорожание происходит в зависимости от того, насколько близко располагается коттедж к тому или иному виду инженерных сетей.

Такая ситуация прямо противоречит тому, что было раньше. Тогда не учитывались особенности, способные как то повлиять на цену. В результате разработка проектов осуществлялась полностью под среднестатистического покупателя. Невозможно было представить поселок, разделенный на ценовые категории. И тут, как говорится, покупателю мог достаться "кот в мешке". Сейчас же такая возможность полностью исключена, если, конечно, потенциальный покупатель делает все, что в его силах, чтобы собрать наиболее полную базу данных об интересующем его объекте.

В настоящее время строительные фирмы предпринимают все возможные действия для того, чтобы обеспечить высокую востребованность своих "детищ" на рынке загородной недвижимости. Постоянно ищут новые возможности и применяют инновационные разработки. Для потенциального покупателя это является ощутимым преимуществом. Для того чтобы привлечь его внимание, лучшие строительные фирмы соревнуются друг с другом на предмет качества, индивидуальности и удачного расположения поселка.

Для примера, в некоторых территориях, застраиваемых организованными загородными поселками, совсем нет водоемов. Что делают в этом случае застройщики? Предпринимают искусственное возведение водоемов. Причем не только небольших прудов. Есть случаи создания озер и даже рек. А при отсутствии лесного массива стало повсеместным высаживание деревьев, иногда и реликтовых.

Среди главных задач современного девелопера особенно важно привлечь как можно больше общественного внимания. Для этого тратится много сил и средств. Причем самые самые, в смысле эксклюзивности, поселки необычно становятся самыми востребованными. Таков уж маркетинговый, или понятнее, стратегический ход специалистов по недвижимости. Дело в том, что чем больше внимания будет уделяться такому необычному поселку, тем активнее будут продаваться дома в остальных поселках этой строительной фирмы. И цены на её домовладения также будут иметь тенденцию к повышению, ведь спрос рождает предложение.

Другие застройщики не предпринимают столь радикальных мер. Они весь организованный загородный поселок планируют таким образом, чтобы большинство расположенных там домовладений находилось в максимально комфортной зоне. Для этого поселок возводится вдали от главных трасс или других источников шума. Популярно на этот момент также создание всевозможных общественных зон с рощами, скверами, парками и всевозможными каналами.

Изюминкой предлагаемого участка запросто может стать расположение поселка на искусственном холме. Особое преимущество этого состоит в возможности любоваться раскинувшимися вокруг просторами. Да и эмоциональное удовлетворение от проживания на возвышенности может быть очень большим. В давно прошедшие времена жизнь на вершинах холмов была уделом лишь очень известных людей, например членов королевских семей или прославленных князей. Так что иметь такое домовладение может быть очень престижно.
Еще одним преимуществом может быть наличие вблизи водоема, поскольку открывается много возможностей, связанных с отдыхом на воде. Лесной массив за окном также является фактором, влияющим на повышение цены на домовладение.

Большую роль играет и характеристика потенциального покупателя при планировании цены. Так, сейчас можно увидеть целые поселки, предназначенные для представителей той или иной ценовой категории, будь то молодежь, семьи, пожилые. Сами строительные фирмы аргументируют такие действия возрастающей избирательностью потребителей. Да и самих застройщиков тоже стало много, то есть для конкурентоспособности поселков нужно что то новенькое. Такое разнообразие мы и видим на рынке организованной загородной недвижимости.

компетентное мнение

Ольга Коваль, начальник инвестиционного отдела компании "ФБК":

- Цена коттеджа в загородном поселке будет варьироваться в зависимости от того, какие материалы использованы при строительстве - элитные или более упрощенный вариант. Кроме того, огромное влияние оказывает месторасположение населенного пункта, чем ближе к Красноярску находится коттеджный поселок, тем дороже будут стоить в нем дома. По этой причине коттеджи, построенные в поселке клубного типа в Ветлужанке, находящиеся в пределах 10-минутной езды от центра города, оцениваются выше, чем те, что строятся в пригородах Красноярска в районе Емельяново.

При ценообразовании учитывается наличие в поселке городских центральных инженерных сетей или необходимость прокладывать автономные коммуникации. Кроме того, стоимость определяется типом коттеджной застройки, тем, строятся дома из традиционного материала - кирпича или возводятся по технологиям быстрого домостроения.

Теперь стало привычным не просто выбирать приглянувшийся поселок из всех предлагаемых на рынке, а подходить к выбору со всей серьезностью. Не обязательно можно сразу же найти дом, который бы удовлетворял буквально всем потребностям и пожеланиям потенциального покупателя. Определенный отпечаток на выбор недвижимости накладывает образ жизни, стиль и вкусовые предпочтения. Так что для девелоперов основная часть работы состоит теперь в исследовании вкусов и предпочтений различных категорий потребителей.

Нередко случается, что для определения цены коттеджей в одном поселке строительной фирме приходится прибегать к профессиональной помощи экспертов. Дело опять же в том, что сейчас цена зависит от очень многих составляющих. Даже в пределах одного организованного загородного поселка его участки не могут быть одинаково привлекательными. Как мы уже говорили, стоимость различается даже из за расстояния до центра поселка или въезда в него. Для того чтобы наиболее рационально использовать такие различия, сейчас повсеместно входит в практику разработка системы коэффициентов для каждого отдельного поселка.

Такая система учитывает буквально все особенности и позволяет наиболее организованно подойти к вопросу реализации недвижимости. В частности, учитываются такие факторы, как удаленность дома от главной трассы, близость расположения лесного массива или водоема, транспортная доступность. Немалую роль также играет близость элементов инфраструктуры, например, площадок для детей, яхт клубов, мест для парковки, ресторанов и спортивных центров.
Помимо таких характерных особенностей, учитываются также уникальные параметры. К таким относятся виды почвы, высота над уровнем моря, наличие и количество соседних домов, а также архитектурные данные.

Но и самое главное — земля. Обычно чем больше участок земли, тем дороже он стоит. Это являлось до недавнего времени непреложной истиной. Но не сейчас. В наше время бывает, что другие факторы играют ведущую роль. Такие альтернативные особенности сильно различаются из за неоднородности социального статуса и платежеспособности потенциальных покупателей. Например, одним покупателям очень важно иметь большой дом, другим хочется иметь поблизости все условия для комфортной жизни. Часто это означает наличие развитой инфраструктуры. Невысокая цена может быть условием для желаемого варианта. Специально для такой разнородной категории на рынке загородной недвижимости предлагаются домовладения с небольшими земельными наделами.

Существуют свои особенности, касающиеся площади территории, закрепленной за определенным коттеджем. В любом случае стоит помнить, что замечательная ликвидность напрямую связана с величиной площади участка. Это значит чем больше площадь, тем быстрее продастся проект. Так что каким бы большим ни был дом, построенный на небольшой территории, он всегда будет дешевле своих собратьев с большим участком земли. Для наиболее выгодного вложения в загородную недвижимость желательно все же приобретать дом с большим земельным наделом.

Так что всегда стоит быть осмотрительным, выбирая себе для приобретения дом с маленьким участком. Впоследствии окажется, что вам будет очень трудно его продать именно по причине небольшой площади земли. Да и цена скорее окажется даже ниже стоимости приобретения. Хотя это не всегда оправданно. Так, встречались случаи, когда домовладение с компактным участком продавалось намного быстрее такого же коттеджа, но на большей территории. Так что нужно оценивать еще загруженность территории строением.

компетентное мнение

Дмитрий Метельков, генеральный директор девелоперской компании "RESTATE GROUP" (загородный поселок "Chalet Club"):

- Как правило, себестоимость домовладения в загородном поселке включает несколько основных составляющих, среди них стоимость земельного участка, затраты на строительство коттеджа, инженерное обеспечение, возведение объектов инфраструктуры. Однако при определении цены, по которой будут продаваться коттеджи в том или ином загородном поселке, девелопер отталкивается не от себестоимости проекта, стоимость квадратного метра в коттедже формируется под влиянием существующего на рынке спроса. Поэтому цена в большей степени зависит от месторасположения поселка, его формата, применяемых материалов. Немаловажным фактором является также вид права на земельный участок будущего домовладения - аренда или собственность. Конечно, полное инженерное обеспечение и развитая инфраструктура требуют от застройщика существенных капиталовложений. Вопрос здесь только в том, на какие дополнительные затраты по развитию своего поселка готов пойти девелопер.

Обсуждать это можно целую вечность. Главное, нужно взять на заметку оптимальное соотношение площади земли и сооружения. Участок земли должен превышать площадь строения примерно в 10 раз. Не стоит отмахиваться и от степени индивидуальности самого строения. Несмотря на одинаковую площадь, архитектурные различия могут самым прямым образом влиять на цену объекта.

Застройщики применяют также другие усилия для наибольшей рентабельности своих творений. Например, зоны, которые считаются наиболее удачными, будут продаваться особо. Речь идет о наделах вблизи водоема, лесного массива или поля. Именно эти участки обычно реализуются в первую очередь. Принимая это во внимание, застройщики объединяют такие домовладения в VIP зону. Такая поправка сильно влияет на продажу даже по ценам, вдвое превышающим стоимость коттеджей в том же поселке.

Относительно такой практики существуют разные мнения. С одной стороны, создание особых зон не что иное, как способы привлечения максимального внимания общественности к своей деятельности в целом. А по мнению других, цель всего лишь подороже продать, что можно реализовать по высоким ценам. Другими словами, чем качественнее товар и чем более привлекательными характеристиками он обладает, тем за более высокую цену его можно реализовать.
Хотя бесспорно, такие эксклюзивные зоны обладают многими преимуществами. Например, все становится ясно даже не посвященному в сложную науку ценообразования. Понятно, какими особыми достоинствами обладает VIP зона.

Обычно предложения домовладений в таких особых зонах рассчитаны на людей с высоким статусом в обществе, поскольку именно такие дома позволят на некоторое время отдохнуть от внешнего мира и восстановить душевное равновесие. Не секрет, что в наше время стало более популярным расслабляться наедине с природой, что на руку девелоперам.

Для наилучшего обслуживания публичных персон используются ограничения территории. Например, возможно перекрытие дорог или обнесение всей особой территории ограждением. Для комфорта проживания в элитных зонах предусмотрено особое обслуживание таких жильцов во всех объектах внутренней инфраструктуры. То есть уединение гарантировано. Это также своеобразный маркетинговый ход со стороны строительной фирмы.

В общем, весь поселок возведен в согласии с генеральным планом, предусматривающим использование одного архитектурного направления. Редко встречаются случаи, когда домовладельцам позволяется возводить коттеджи по собственному проекту и желанию. Но не стоит обольщаться — такое возможно только после полного согласования с архитектурной концепцией.

Конечно, нельзя сказать, что социальная однородность наблюдается практически во всех организованных загородных поселках. Но в целом на рынке предложения загородной недвижимости продолжают радовать своим ростом и предлагают все более интересные проекты.