Стабильность — это хорошо? | Рынок недвижимости

После резкого прошлогоднего роста цен на жилье в Красноярске рынок недвижимости замер. Одни аналитики предполагают обвал рынка, другие прогнозируют серьезный рост цен. Замерли и потенциальные покупатели квартир — инвесторы и те, кто желает улучшить жилищные условия. Они откладывают покупку, ожидая большего снижения цен, однако, по мнению специалистов сферы недвижимости, ожидания не оправдаются.

Сейчас в Красноярске наблюдается редкая для российского рынка тенденция — стабилизация перегретого рынка жилой недвижимости. Оно и понятно, ведь существует такое понятие, как предел насыщения рынка, да и "галопирующий" рост, наметившийся в прошлом году, не мог продолжаться долго. На фоне повышенного спроса на недвижимость произошло некоторое "перегревание" цены и, по прогнозам красноярских аналитиков, обвального снижения стоимости не будет, а произойдет некоторая ее корректировка.

По словам Константина Попова, генерального директора компании "Аревера—Недвижимость", пиковая цена в 65,2 тысячи рублей за квадратный метр (эту точку называют точкой перегрева) была зафиксирована в марте 2008 года. Сейчас средняя цена за метр квартиры составляет 62,7 тысячи рублей. А наибольшее количество сделок — от 50 до 60% совершаются в ценовом сегменте от 1,5 до 3,5 миллионов рублей, около 20% — от 600 тысяч до 1,5 миллиона рублей, от 10 до 15% в пределах от 3,5 до 5 миллионов рублей. На сделки более 5 миллионов рублей приходится около 5% рынка. В целом же количество проведенных сделок снизилось на 30 40%. К прежним объемам компания "Аревера" планируется вернуться уже через месяц, ведь, как отметил Константин Попов, периоды остановки роста цен на рынке недвижимости уже наблюдались за время существования компании "Аревера Недвижимость". Так было в 2005 году, и в итоге ситуация получила развитие.

Вымирающие агентства

Что интересно, такое уменьшение объемов проводимых сделок привело к некоторым тенденциям на рынке — с одной стороны, идет сокращение числа игроков на рынке недвижимости, причем значительном. По оценке Константина Попова, около 30% агентств
закрылись или на грани закрытия, и, если период стабилизации продлится дольше, чем предполагают аналитики, в Красноярске выживут немногие риэлторские агентства.

С другой стороны, покупатель стал более разборчив вследствие огромного количества предложений и уже не намерен из за ежедневного роста цен брать любую квартиру, которая ему по карману. Уровень требований покупателя к приобретаемому жилью вырос — он обращает внимание не только на состояние жилья и дома, если это рынок вторичного жилья, но и на инфраструктуру и уровень развития района, что касается новостроек. Кстати, к новому жилью интерес в Красноярске за последние месяцы значительно повысился.

Негативное влияние стабилизации на рынке недвижимости на себе в первую очередь ощутили владельцы старого фонда жилья, планирующие его поменять на более новое. Двухкомнатная хрущевка за последние месяцы подешевела на 10 20%, что составляет 300 400 тысяч, поэтому продавцы вынуждены снижать стоимость своей квартиры и изыскивать дополнительные средства на покупку новой. Однако снижение цены не всегда помогает продать квартиру, поэтому в данном сегменте наблюдается снижение количества сделок. В таком случае есть только один выгодный выход — подождать несколько месяцев, все равно скоро хрущевки вновь начнут покупать.

Ожесточение условий

Немалую роль в нынешней ситуации на рынке играет кредитная политика банков — возросла базовая процентная ставка от 0,75 до 1,5 процента в разных банках. Кроме того, ужесточились требования к заемщику и к предмету залога. То есть низколиквидное жилье (хрущевки или гостинки), которое активно кредитовалось в 2006 году, сегодня не

кредитуется основными банками. "И это правильно, — считает Константин Попов. — В прошлом году банки выдали такое количество кредитов под невнятные залоги, что неизвестно, как они собираются возвращать такие огромные суммы". Специалисты утверждают: одна из причин застоя на рынке в том, что ипотека перестала быть доступной — по данным компании "Аревера Недвижимость" 43% сделок проходят по ипотеке от общего числа на вторичном рынке. И это не ниже уровня 2006 2007 годов. Процентная ставка на вторичном рынке в среднем составляет 13 13,5%.

Помимо проблем с получением кредита на нынешнюю ситуацию на рынке повлияло то, что в прошлом году огромное число инвесторов из различных секторов бизнеса стали вкладывать средства в недвижимость. Желание уберечь средства от инфляции привело к тому, что строящийся дом полностью продавали еще на уровне котлована, и хоть застройщики поднимали цены, людей это все равно не отпугивало.

В итоге мы и получили ситуацию с перенасыщенным рынком. Сейчас же наступило время корректировки — инвесторы не видят прежней прибыли и постепенно уходят с рынка жилой недвижимости, ищут другие способы сохранения средств. А если вдруг инвесторы решат избавиться от имеющейся недвижимости, то стоит ждать еще большего понижения цены за квадратный метр. Ведь к такому способу сохранения средств относится около 20% новых квартир. Но Константин Попов уверил, что такой вариант развития застоя маловероятен. Инвесторы не захотят упустить ни малейшей доли прибыли и предпочтут подождать несколько месяцев до сезонного увеличения цен.

Что касается прогноза положения дел на рынке недвижимости в будущем, генеральный директор компании "Аревера Недвижимость" Константин Попов поделился мнением, что рынок оживет, цена на нем будет расти, но, скорее всего, только в пределах инфляции. А уже в августе стоимость квартир начнет повышаться и к сентябрю может достигнуть прежнего, мартовского, уровня. Единственное утешение прогноза, что прошлогоднего осеннего скачка цен на рынке уже не произойдет.

Татьяна Лапрад