Правильное градостроительство

В строительстве, общественном и традиционном, существуют свои правила. Здравый смысл велит неукоснительно их придерживаться, но диалектика всякого развития время от времени велит их корректировать в соответствии с жизненными реалиями и изменившимися обстоятельствами.

Чтобы минимизировать неизбежные ошибки, предложен механизм широкого и гласного принятия решений, с учётом интересов всех сторон и общественного мнения. Первые публичные слушания по внесению изменений в действующие Правила землепользования и застройки Красноярска состоялись в конце июня.

Для кого писаны Правила

Правила землепользования и застройки города Красноярска были приняты на заседании городского СоветА—29 мая и вступили в силу 20 июня 2007 года. Они действовали на протяжении года и устраивают далеко не всех — в департамент городской архитектуры поступило множество обращений заинтересованных лиц, по большей части от представителей строительного бизнеса. В основном они касаются ограничительных регламентов и территориального зонирования, в части соответствия строительства санитарно техническим нормам и коэффициентов плотности застройки.

Правила землепользоватия и застройки — это, прежде всего, нормативный акт, действующий в совокупности с генеральным планом развития города. За последнее время генплан Красноярска трижды подвергался корректировке: в отношении территорий красноярского судостроительного завода, посёлка Солонцы 2 и района улицы Белинского на участке от стрелки Енисея до медакадемии — во всех трёх случаях изменено функциональное назначение территории. И генплан, и правила — не догма, а рабочие документы живого и развивающегося города, а потому внесение коррективов и изменений в них — практика обычная и органичная. Главное, чтобы этот процесс не носил кулуарного характера: одна голова — хорошо, а тысячи — лучше.

Проект правил с внесёнными изменениями был вынесен на обсуждение 23 мая 2008 года и размещён на сайте городской администрации. Предполагается, что проект с предлагаемыми поправками пройдёт ряд общественных слушаний: в институтах "Красноярскгражданпроект" и "Горпроект", Союзах строителей, промышленников и товаропроизводителей Красноярского края, в залах городской мэрии и районных администраций. Цель проведения публичных слушаний — выяснить отношение и мнение общественности о действенности принятого основополагающего градостроительного документа и предлагаемых изменениях в его регламентах, чтобы учесть их в нахождении баланса интересов строителей города и его жителей. Как все мероприятия такого статуса, общественные слушания не имеют обязывающих последствий, имеют характер рекомендательного свойства. Мнение общественности принимают к сведению депутаты горсовета, которым и предстоит утвердить или отклонить предлагаемые поправки. Таковы механизмы и процедуры принятия решений в демократическом государстве. Строим не только города и их кварталы, но и гражданское общество — таков курс, провозглашённый властями.

Ветвистая структура Правил

Правила землепользования и застройки включают в себя положения о порядке применения самих Правил, карты территориального зонирования и градостроительные регламенты. Предлагаемые изменения затрагивают все три части Правил, но больше всего их внесено в регламенты.

В части градостроительных регламентов предлагается внести наибольшее количество изменений. В структуре градостроительного регламента четыре составляющие: землеиспользование, предельные размеры, виды использования земельного участка и предельные параметры застройки. С учётом интересов правообладателей и собственников, горожан и застройщиков предложены к внесению поправки в регламенты в отношении двадцати одной зоны. В частности, регламенты жилых зон дополнены так называемыми административными объектами — размещаемыми в цокольных и первых этажах зданий офисами и учреждениями. Собственники часто стали обращаться в администрации с просьбами о переводе помещений из жилых в нежилые. Существующими правилами не предусмотрено размещения таких объектов в жилых зонах, и именно поэтому в обсуждаемый проект внесены соответствующие изменения. Кроме того, эти зоны дополнены объектами противопожарных служб, культурно развлекательными объектами, базовыми инфраструктурными сооружениями сотовой связи, гаражными массивами и паркингами. При этом индивидуальные гаражи возможно строить только в существующих комплексах. Отдельно стоящие административные и гаражные объекты индивидуального пользования относятся к условно разрешённым, и разрешение на их строительство может быть выдано только после проведения публичных слушаний.

Борис Муравьев

Проектом предлагается внести изменения в предельные параметры разрешённого строительства — в частности, коэффициента плотности застройки. Проект также предусматривает изменения, вносимые в карты строительных зон.

Представлявшая на общественных слушаниях проект внесения изменений в правила землепользования и застройки юрист городского управления архитектуры и строительства Инна Федотова особо отметила последний пункт Правил — статью 50, которая определяет порядок применения Правил. Эта статья регулирует отношения до получения разрешения на строительство, что очень важно, поскольку между решением по отводу территории под строительство и получением на него разрешения по объективным причинам происходит разрыв во времени. Проект строительства, в который уже вложены средства и который прошёл ряд экспертиз, застройщик начинать реализовывать не может. Управление горархитектуры выступило с предложением внести изменения в этот пункт Правил и распространить их действие на отношения, которые возникают до принятия решения о предоставления земельных участков под строительство, и не связывать это с окончательным получением разрешения на строительство. Юрист подчеркнула, что такая поправка снимет парадоксальное противоречие, возникающее в силу объективных причин, — в сроках рассмотрения заявок, получения технических условий и продолжительности процедур прохождения согласований и экспертиз.

Графично и зонально

О графических и текстуальных изменениях во второй части Правил — карт территориального зонирования — рассказывала Ольга Коваленко. Их необходимость обусловлена неточностью прежних топографических начертаний в части границ районов и зон, а также более детальной конкретизацией назначения земель и параметров (коэффициентов и прочих) допустимой застройки. Рассказ о выносимых на обсуждение изменениях вёлся порайонно и посхемно.

В районе Бугача намечается деиндустриализация территорий: вывод и закрытие части предприятий третьего и выше классов вредности, прокладка магистрали городского значения с выходом на Московский тракт, разбивка парка и строительство жилья. В этом плане район экологически и инвестиционно привлекателен.

По соседству, вплотную с границей предыдущего района расположен Овинный. Прежде это была зона малоэтажной застройки, а теперь здесь предполагается многоэтажное жилищное строительство. Перспективность району также придаёт близость будущей автомагистрали.

Были также отредактированы с учётом функционального использования в фактических границах землеотвода и землепользования районы сложившейся жилой застройки — в их числе Удачный, Базаиха, "спальные" участки Центрального и других районов города.

В связи с предстоящим строительством четвёртого автодорожного моста через Енисей и развитием транспортной схемы Красноярска градостроительное значение этого района и инвестиционная привлекательность заметно возрастают. В пойме Базаихи и на обоих берегах Енисея планируется строительство жилых массивов повышенной комфортности, а также соответственной общественно деловой инфрастуктуры. При этом имеющиеся коттеджные посёлки сохранятся и будут развиваться, а часть промышленных предприятий будет выведена с территории, предназначенной в дальнейшем под логистически коммунальные нужды района.

В отношении жилого района Покровский признано целесообразным увеличить нормы плотности многоэтажной застройки — с Ж4 на Ж5.

Что касается изменений коэффициентов застройки, то в части малоэтажной никаких особенных изменений не предлагается; в части средней этажности коэффициент увеличен с 0,27 до 0,5; для пяти десятиэтажной — вырос с 0,19 до 0,45; до шестнадцати этажей — вырос с 0,15 до 0,4; выше шестнадцати этажей — 0,33 вместо прежнего 0,11. Это предельные значения коэффициента плотности застройки, и они продиктованы сложившимися реалиями и требованиями времени — город разрастается вширь и ввысь и уплотняется вглубь. Се ля ви — такова жизнь — жизнь большого города?

Векторная сумма интересов и компромиссов

Задавали тон дискуссии присутствовавшие на общественных слушаниях специалисты в области градостроительства — в частности, разработчики предыдущих Правил из ТГИ "Красноярскгражданпроект". Это естественно, поскольку в отличие от простых граждан "с улицы" они глубже знакомы с материалом.

Татьяна Лисиенко

Большая часть вопросов и выступлений касалась параметров городской застройки. Коллизия интересов застройщиков и жителей района очевидны: всякое новое строительство в обжитом районе, так называемая "уплотнительная" застройка не только создаёт неудобства бытового и психологического свойства, но и снижает стоимость недвижимости — за счёт стеснения дворовых пространств, ухудшения вида из окна и прочих "прелестей" совладения и общежития. Не прибавляет потребительских качеств жилью и устанавливаемая по соседству антенна сотовой связи, и автостоянка под окнами. Как сказал Борис Муравьёв, если продолжать проводить городскую застройку по верхнему пределу допустимых норм плотности, в городе будут здания и паркинги, но ничего более. Главный архитектор главного проектного градостроительного института возразил против увеличения норм плотности застройки, поскольку в этом случае мы "увидим в городе только дома и машины". Он же отметил, что в отношении объектов, получивших отвод земли и разрешение на строительство по прежним Правилам, — объявить своеобразную "амнистию", чётко обозначив её сроками полученных разрешений. Что касается учреждений культурно просветительской направленности и здравоохранения, то их пора вывести за рамки обсуждения и спокойно продолжать их возведение — вроде СФУ и крупных медицинских центров. Градостроители проектировщики в один голос выразили позицию в отношении рекреационных зон островов, в частности острова Татышев — оставить их в покое. Поползновения преодолеть их "охранную грамоту" и протащить туда "комплексную застройку многофункционального назначения" не прекращаются. А ведь это не просто рекреационная, но и водоохранная зона.

Татьяна Лисиенко заострила внимание на правах собственников имеющегося жилья, ведь его цену определяет не только метраж площади, но и месторасположение, и наличие двора и благоустроенности, а всякое уплотнение или изменение норм застройки на это ценообразование влияет очень сильно. По её мнению, в предыдущие годы все "наелись одноэтажной и небоскрёбной Америки" и готовы вернуться к наработанным ранее чётким нормативам, регулирующим и плотность застройки, и обеспеченность стоянками, наличие дворовых пространств и их озеленение.

Гражданское общество по определению неоднородно — в нём действуют порой взаимоисключающие интересы социальных кругов единого общества. Даже на примере отдельной личности очевиден дисбаланс интересов представителя строительного бизнеса и простого жителя города. Потому поиск компромисса и сложение векторов заинтересованности в общую результирующую сумму (в том числе и посредством публичных слушаний) — средство весьма действенное. Затем и собирают общественность — а не только чтобы легитимировать принимаемые решения.

Места общественных слушаний

Это была первая встреча общественности с муниципальными архитектурными властями и разработчиками проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки. Предполагается проведение восьми подобных мероприятий в течение последующего месяца, в ходе которых будут выслушаны все предложения и замечания общественности города. Встречи пройдут в помещениях Союзов строителей, архитекторов, товаропроизводителей, в аудиториях мэрии и районных администраций. С графиком их проведения можно будет познакомиться на сайте городской администрации и по телефонам городского управления архитектуры — от лица властей прозвучало приглашение всем желающим и заинтересованным гражданам города. По результатам и итогам публичных слушаний будет подготовлена конечная резолюция и направлена главе города.

Геннадий Рыбаченко