Приземленный рынок | Загородная недвижимость

Аналитики давно уже в голос твердят, что просторы нашей страны прямо созданы для загородной и пригородной застройки. Между тем этот сегмент отечественного рынка недвижимости только только начал развиваться, и результаты пока не особо впечатляющие.

На сегодняшний день в России доля малоэтажного домостроения составляет только 40% от всего объема строительства. И если в Подмосковье эти показатели приближаются к 60%, на юге страны доходят даже до 70%, то по Красноярью немногим превышают 25%.

Бум или не бум?

После запуска нацпроекта власти обещали к 2007-2008 году бурное развитие малоэтажного строительства, а строители ожидали ажиотажного спроса на индивидуальные дома, однако бума не случилось. В чем же дело? Все предпосылки развития есть: правительство делает ставку на малоэтажное строительство, большая часть населения страны хоть завтра готова перебраться поближе к земле, и многие территории, в том числе и Красноярский край, разработали соответствующие программы. Однако после принятия этих программ регионы сразу же столкнулись с правовым вакуумом: в законодательстве оказалось много белых пятен относительно получения земельных участков и выдачи разрешений на строительство. И еще один факт - целевой программы развития малоэтажного строительства на уровне федерации, как ни странно, до сих пор не существует. Большинство экспертов считает, что именно эти два обстоятельства и стали тормозом развития рынка.

Михаил Меркулов, архитектор

Сюда же добавляется высокая стоимость земли и инфраструктуры, из за чего строительство дорожает на 45-50%. А если добавить безумные цены на энергоресурсы и на подключение к сетям, то и оказывается, что строителям нет смысла заниматься индивидуальным жильем.

- Мы практикуемся на строительстве и отделке коттеджей не первый год. И по моим наблюдениям, у нас в Красноярске сейчас процесс застройки коттеджных поселков напоминает движение ледокола в Арктике, - делится директор ООО —Производственная компания —Аванте— Олег Крутов, - столько препон и трудностей приходится преодолевать! А ведь эта ниша интересна красноярским компаниям, но для них такой бизнес невыгоден - слишком дорого. Только когда государство разработает такие программы, которые будут компенсировать застройщикам часть затрат на строительство, когда оно по стоимости сравняется с многоэтажным строительством, тогда этот процесс и будет поставлен на широкую ногу.

Низы могут, верхи хотят

Идея стимулирования развития рынка доступного жилья через массовое воспроизводство малоэтажных комплексов в правительстве обсуждается уже около двух лет. В прошлом году Дмитрий Медведев, еще будучи вице премьером РФ, заявил:
- Понятно, что будущие поселки малоэтажных домов должны основываться на современном коммунальном обеспечении, на подъездных путях, на нормальной дороге и, наконец, на социальной инфраструктуре. Поселки должны располагать медицинскими пунктами, детскими дошкольными и общеобразовательными учреждениями. Людям нужны условия для полноценной жизни. Все названные вопросы, конечно, относятся к компетенции местных властей. Наша задача - дать определенный толчок этой работе, понимая, что, конечно, основная —полевая— работа будет происходить в регионах и муниципалитетах.

Обещанный толчок был. Госдума приняла в первом чтении законопроект, направленный на развитие малоэтажного жилищного строительства. Закон предполагает, прежде всего, упрощение процедуры выдачи земельных участков. Такой порядок позволит сократить время на реализацию малоэтажных

Низы могут, верхи хотят

Идея стимулирования развития рынка доступного жилья через массовое воспроизводство малоэтажных комплексов в правительстве обсуждается уже около двух лет. В прошлом году Дмитрий Медведев, еще будучи вице премьером РФ, заявил:
- Понятно, что будущие поселки малоэтажных домов должны основываться на современном коммунальном обеспечении, на подъездных путях, на нормальной дороге и, наконец, на социальной инфраструктуре. Поселки должны располагать медицинскими пунктами, детскими дошкольными и общеобразовательными учреждениями. Людям нужны условия для полноценной жизни. Все названные вопросы, конечно, относятся к компетенции местных властей. Наша задача - дать определенный толчок этой работе, понимая, что, конечно, основная —полевая— работа будет происходить в регионах и муниципалитетах.

Обещанный толчок был. Госдума приняла в первом чтении законопроект, направленный на развитие малоэтажного жилищного строительства. Закон предполагает, прежде всего, упрощение процедуры выдачи земельных участков. Такой порядок позволит сократить время на реализацию малоэтажных проектов примерно на 40%: исчезнет необходимость переводить земли из одной категории в другую, например, из сельхозназначения в индивидуальное жилищное строительство. К слову, сейчас эта процедура занимает несколько месяцев. Рыночные эксперты прогнозировали, что если проект реализуют в короткие сроки, то структура рынка жилья может значительно измениться. Доля спроса, приходящаяся на малоэтажную застройку, существенно увеличится, а на рынке многоэтажек, наоборот, произойдет отток покупателя. Все хорошо, однако дальше первого чтения дело не пошло. Тем не менее с весны у строителей затеплилась надежда, что Медведев теперь как президент будет стимулировать дальнейшее продвижение проекта закона.

Андрей Тимошенко, генеральный директор группы компаний «Исток»

А вот —полевая работа— на местах началась значительно раньше. По словам главного архитектора Красноярского края Константина Шумова, в перспективе малоэтажными домами будет застроено 900 га территории, прилегающей к краевому центру. Это 2 крупных района - Западный и Северный. В первом будет строиться элитное жилье, во втором - социальное. Малоэтажное строительство будет развиваться еще и в Сухобузимском, Минусинском и Ермаковском районах. По планам чиновников в ближайшую пятилетку край должен увеличить объем строительства в 2 раза и сдавать не менее 2 млн кв. м жилья в год, в том числе и за счет малоэтажных домов.

Сейчас местные власти как могут стараются помочь первопроходцам в секторе строительства малоэтажных поселков. - Строительство крупных жилых комплексов не может быть на 100% коммерческим, - говорит руководитель проекта —Новалэнд— Наталья Тимошенко. - Мы являемся участниками федеральной целевой программы —Жилище—. И то, что наш проект был представлен в Росстрое, - огромная заслуга администрации. Многое двигается еще со скрипом, но это от того, что законы только только запущены в действие, и нам нужно учиться их применять.

Торговый ряд

На вопрос —Каким вам видится рынок малоэтажного жилья в Красноярске?— специалисты этой отрасли отвечают одинаково: —У нас его нет!—

- В нашем городе нет системы определения стоимости квадратного метра в индивидуальных постройках, - уверен Олег Крутов. - Вот с многоэтажками все прозрачно. Там человек приходит к застройщику или риэлтору и ему предлагают жилье по разным ценам и разного качества. У покупателя есть выбор. И это рынок. С коттеджами совершено другая картина. Список вариантов ничтожно мал. И в основном продаются дома, построенные 10-15 лет назад. Их не принимали никакие контролирующие или надзорные органы. В них или нельзя жить вообще, или жить совершенно неудобно. И хотя в последнее время стали появляться новые застройки, целые коттеджные поселки, их все равно очень мало.

Аналогичного мнения придерживается и архитектор Михаил Меркулов: - О каком рынке может идти речь?! У общества, как у новорожденных котят, сейчас только глаза открылись на комфортное частное жилище. Интересных предложений почти нет. А все потому, что у нас в стране каждый мнит себя строителем или врачом. Но дергать зубы сам себе никто не будет, зато все считают, что построить частный дом может любой. Я бы вообще запретил людям строить дома самостоятельно. Строительство - это искусство, не говоря уже о проектировании. И этим должны заниматься специалисты.

Красноярские строители не разделяют уверенности правительства в том, что будущее страны - за малоэтажками. Но при этом не исключают и вероятность бурного развития этого рыночного сегмента.

- Спрогнозировать точно, когда рынок малоэтажного жилья сформируется окончательно, очень сложно. Правда, при условии, что в ближайшее время усовершенствуются законы, на полную мощность будут работать программы, банки, ипотека, широко распространятся новые технологии, тогда даже можно ожидать, что в нашем регионе в этом сегменте начнется настоящий строительный бум, - считает генеральный директор группы компаний —Исток— Андрей Тимошенко.

Коттеджные застройки в пригороде Красноярска (II квартал 2008г.)

Старт с нуля

Рынок малоэтажной недвижимости столичные компании стали осваивать в конце 90 х. Наши региональные игроки, начавшие заполнять эту нишу лишь 3-4 года назад, сейчас отстают от них на несколько шагов. На данный момент в крае очень мало предприятий, которые могут заниматься строительством малоэтажек комплексно. И это вполне понятно. Ведь если в возведении высоток механизмы уже отработаны, то в сегменте индивидуального жилья, особенно коттеджных поселков, все нужно начинать с нуля. Красноярские строители до сих пор считают этот бизнес рискованным и уверены, что он, как частный, самостоятельно, без поддержки края и федерации, существовать не сможет. И тут возникает вопрос: а не получится ли так, что к тому моменту, когда потребности жителей края в загородных домах значительно вырастут, местные застройщики с этим не справятся? Неужели частному инвестору ничего не останется, как обращаться к тем, у кого больше опыта и меньше проблем, например, к москвичам?

Надежда Тульская, заместитель генерального директора компании «ИНКОМ-СОСНЫ»

- Это тот вариант, который никак наши компании не устраивает, - говорит Андрей Тимошенко, полгода назад возглавивший в Союзе строителей секцию малоэтажного строительства. - Ведь зачастую, когда москвичи приходят со своими деньгами на периферию, их принимают с хлебом солью. А это неправильно, когда в регионах и своих хороших строителей достаточно. Конечно, рынок есть рынок, и тут ничего не поделаешь. Тем не менее одна из причин, почему у нас и была создана секция малоэтажного строительства, - объединение усилий местных игроков. Разумеется, никого за уши мы тянуть не будем. Слабым придется сдать позиции, но достойные организации, которые имеют свое производство, опыт и желание работать в этом сегменте, на помощь Союза строителей могут рассчитывать вполне.

Худо бедно, но, хотя бы благодаря тому, что появился спрос, строительство индивидуального жилья в Красноярске активизируется. Людей, имеющих возможность построить для себя дорогой добротный дом, не так уж мало. И поскольку по этому направлению в регионе нет массового опыта, у частных инвесторов сложилось мнение, что среди красноярских архитекторов нет специалистов, способных спроектировать коттедж, соответствующий, к примеру, западным стандартам.

- Эта точка зрения абсолютно неверная, - возмущается Михаил Меркулов. - У нас масса специалистов, которые могут проектировать все что угодно. Красноярские проектировщики, причем разного возраста, от студентов до людей с многолетним опытом, занимают первые места на конкурсах в Европе и в мире. А проблема совершенно в другом. В силу того, что у нас отсутствует культура отношения к индивидуальному жилью, понятие —собственный дом—, наши граждане порой сами не знают, чего хотят. Стоит только посмотреть на сооружения, именуемые коттеджами, которые активно возводили красноярцы в начале 90 х. Большинство из них строились без каких либо норм и правил, по картинкам. И что в итоге? Стоят пустые. А спроектировать хороший дом может даже второкурсник строительно архитектурной академии.

Всё путём? Опытным!

Как бы ни было неприятно красноярским строителям, но московские игроки весьма успешно дебютировали на региональном рынке. Компания —ИНКОМ недвижимость— перенесла опыт, накопленный в Подмосковье, на нашу территорию, в результате чего появились —Сосны—.

- Свой опыт наша компания приобретала несколько лет путем проб и ошибок, - поясняет заместитель генерального директора компании —ИНКОМ СОСНЫ— Надежда Тульская. - Сначала мы возводили разрозненные постройки в Подмосковье, пусть высокого уровня, но дачные или просто отдельные коттеджи. Они не связывались с централизованными сетями, там не было службы охраны, единого архитектурного стиля. Потом занялись комплексной загородной застройкой. И уже используя отработанную практику, мы решили возвести подобное в Красноярске. —Сосны— - это коттеджный посёлок на 60 домов, полностью обеспеченный всеми инженерными коммуникациями и современными системами безопасности. Сейчас рядом с ним мы запустили новый проект - —Микрорайон Удачный—. И теперь продвинулись еще дальше: оба поселка будут связаны уже единой разветвленной инфраструктурой.

Надежда Тульская уверена, что приход московской компании в наш регион сыграл свою положительную роль - послужил толчком для начала развития рынка малоэтажного жилья в Красноярске, точнее строительства коттеджных поселков. - Правда, региональные компании еще не могут обеспечить те объемы и то качество, которое необходимо сейчас потребителю вашего региона. И я не хочу здесь никого обидеть. Это закономерное явление. Просто думаю, что совершенствоваться красноярский рынок будет, только проходя те же этапы, что и подмосковный, - подытожила Надежда Васильевна.

Лариса Гульбис