Малый ход «малоэтажки» | Малоэтажное строительство

Программа, призванная ускорить и сделать массовым малоэтажное строительство в нашем городе и крае, формально ни у кого возражений не вызывает. Наоборот, чиновники приветствуют это направление и единодушно называют его перспективным. Застройщики, со своей стороны, в принципе готовы развернуть бурную деятельность. Но почему то теория с практикой никак не сходится. В идеале видится Красноярск, обросший со всех сторон аккуратными домиками, таунхаусами, коттеджными поселками и прочей продуманной красотой. Однако реальность несколько обманывает наши ожидания вот уже который год.

Думай о хорошем

Вообще то темпы роста строительства жилья в Красноярске и крае неуклонно набирают обороты: так, по итогам 2007 года в строй в Красноярском крае было введено 1 134 900 квадратных метров. По этим показателям мы уступаем только новосибирцам - они успели освоить за прошедший год 1 230 000 кв. м. Омичи идут вслед за нами, удерживая третье место - 1 103 000 кв. м. И еще на сто тысяч квадратов отстают кемеровчане. Ну а прочие наши соседи по Сибирскому федеральному округу отстают от лидеров уже в разы - и Томск, и Иркутск, и Алтай.

Основания для оптимизма вроде бы есть. Однако, если сфокусироваться на проблеме малоэтажного жилья, картина будет не столь радужной. Несмотря на то, что специалисты видят в загородном строительстве огромный потенциал удовлетворения спроса населения на жилье, пока что количество готовых коттеджных поселков никак не отражается на общей динамике. Таких поселков слишком мало, чтобы серьезно повлиять на красноярский рынок недвижимости. Фактически за последние 5 лет было построено лишь несколько коттеджных массивов, причем количество домов там варьировалось от 9 до 30, не более.

Заметим, что по европейским стандартам к понятию "коттеджный поселок" относится жилой массив, где сконцентрировано не менее 30, но и не более 50 коттеджей. Мы, сибиряки, на данный момент почти попадаем в европейские рамки. На сегодня объем построенных за 2 последних года и сдающихся в эксплуатацию элитных объектов таков: "Жемчужина" - 9 домов, клубный поселок "Ривертаун" - 15 домов, "Английский парк" - 32 коттеджа и 3 таунхауса, "Серебряный бор" - 49 коттеджей, "Сосны" - 59 коттеджей.

Однако уже стало понятно, что насытить рынок такими малыми порциями малоэтажной недвижимости не удается. Нужно строить еще, еще и еще. А значит, отчетливо прорисовалась необходимость в крупных проектах, согласованных и поддержанных государством.

С кого брать пример?

Пока в Красноярске думают, в других регионах уже пробуют. Великолепным примером сотрудничества коммерческих застройщиков и местных властей является знаменитая "Лесная поляна" под Кемерово. Там в десяти километрах от города через 3-4 года появится большой жилой район с полной инфраструктурой, рассчитанный на проживание 24 тысяч человек. И весь этот район - малоэтажки. Разумеется, там предусмотрено несколько типов жилья, разного уровня, в том числе и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома. Тем не менее "Лесная поляна" по праву может называться малоэтажным массивом. Сдача домов в эксплуатацию уже началась, а всего же к 2015 году там планируется построить около 1,2 млн квадратных метров жилья.

Причем одной только "Лесной поляной" амбиции кемеровчан не исчерпываются. К концу 2009-2010 гг. в пригородах планируется освоить земельные участки, рассчитанные на постройку более чем 350 индивидуальных домов. Кроме того, в районах и городах области тоже задуманы порядка 10 коттеджных проектов.

Омск может похвастаться жилым комплексом "Старгород" - это малоэтажная застройка, занимающая площадь около 45 гектаров и рассчитанная на 3-3,5 тысячи жителей. Кстати, омичи изыскали место для этого коттеджного массива прямо в центре города, в удобном и красивом районе. Вообще же только в черте Омска существует порядка десяти поселков коттеджного типа. Но очередь пригородов придет очень скоро. Как и у нас, впрочем.

А вот у иркутян дела пока идут неважно, они сами признают, что малоэтажное строительство в Иркутске ведется неэффективно, и в освоении территорий необходим более рациональный подход. К примеру, гигантская территория поселка Славный - 700 гектаров, отведенная под малоэтажку, освоена едва ли на треть. Большие площади под малоэтажные застройки отведены в поселках Боково, Новая Лисиха. Но и там пока особых успехов не наблюдается.

Где будем ставить дома?

Нужно понимать, что в итоговую цифру сданных квадратных метров малоэтажного жилья входят не только крупные коттеджные поселки и таунхаусы, о которых мы, собственно, и ведем речь. Сюда же включена индивидуальная застройка, причем не только в городских и пригородных зонах, но и в сельской местности. Следует делать поправку на это, даже если очень хочется преисполниться оптимизма и воскликнуть: как у нас все лихо строится!

Не так уж лихо. В 2007 году в Красноярском крае было введено 97 000 кв. м малоэтажки. Однако из крупных разрекламированных проектов в заявленные сроки был завершен только жилой комплекс "Жемчужина" (9 домов). А "Сосны" и "Серебряный бор", например, плавно "перетекли" со сдачей на год 2008 й.

В нашем регионе комплексная застройка планировалась в пригородной зоне Красноярска, в Емельяновском, Березовском, Сухобузимском районах. Застройщики внимательно присматривались к Дрокино, Элите, Минино, Слизнево, подбирая потенциально интересные площадки для будущего строительства. Не остались без внимания и последние лакомые кусочки на самых границах городской черты - районы Ветлужанки, Николаевской сопки, на выезде с улицы Свердловской (в сторону заповедника "Столбы").
Интерес был. Но как он реализовался на практике?

Два лидера

Что строится в Красноярске и вокруг него на данный момент? Из действительно масштабных проектов следует назвать два самых заметных. Это, конечно же, известный всем горожанам "Новалэнд" в районе Солонцов и недавно заявленный компанией "ИНКОМ Сосны" новый микрорайон бизнес класса "Удачный". Неподалеку от элитного коттеджного поселка "Сосны" с марта 2008 по декабрь 2012 го будет возведен крупнейший жилой комплекс, состоящий из 297 таунхаусов и 120 квартир в домах средней этажности. До конца 2009-го запланирована реализация первой очереди, строители обещают сдать под ключ 95 таунхаусов общей площадью 15 000 кв. м.

Что касается грандиозного комплекса "Новалэнд", спроектированного на 100 гектарах солонцовской земли, то он рассчитан на реализацию в течение 3-4 лет и в конечном итоге предусматривает возведение 180 000 кв.м малоэтажного жилья.

Что же сделано на текущий момент? В течение 2007 года был разработан и утвержден генеральный план поселка, продумана инфраструктура, подготовлена строительная площадка и возведен строительный городок. И к январю 2008 го на территории "Новалэнда" выросло уже девять домов. Пока они функционируют в режиме "выставочного образца" - чтобы наглядно продемонстрировать интересующимся все плюсы нового качества жизни. А в течение 2008 года группа компаний "Исток" (которая ведет застройку этого жилого массива) планирует сдать 40 000 кв. м, из них 20 000 кв. м - непосредственно малоэтажки.

Какие трудности?

Строительство малоэтажного жилья в Красноярске идет, но идет не так интенсивно, как хотелось бы. В чем причина этих странных заминок и проволочек?
Во первых, то, что раньше говорилось о помощи застройщикам со стороны государства, пока так и остается словами. Например, для красноярского "Новалэнда" и кемеровской "Лесной поляны" был предоставлен лишь беспроцентный кредит на строительство дорог и подведение всех инженерных сетей: тепла, электричества, газа, канализования, а значит эти поселки остаются пока целиком коммерческими проектами, что неизбежно преведет к удорожанию "окончательного" квадратного метра.

Во вторых, определенным тормозом на пути возможного строительного бума, связанного с малоэтажкой, служит недостаток соответствующей градостроительной документации. По Емельяновскому, Сухобузимскому и Березовскому району власти планируют завершить составление этой документации к середине 2008 го. Прибавьте сюда еще этап доработки и согласования. В итоге получается, что реально зайти на территории указанных районов - по крайней мере, с масштабными проектами - строители смогут лишь к концу года.

В чем же проблема с такими перспективными, но пока недоступными для застройки участками вокруг Красноярска? Вопрос в переводе земель в подходящую для строительства категорию. То есть на сегодняшний день налицо нехватка "официально оформленных" земельных участков, где можно было бы развернуться. В растерянности пребывают даже те застройщики, что уже успешно реализовали пару тройку коттеджных проектов в окрестностях Красноярска и наработали необходимый опыт сотрудничества с властями. Парадокс: строить хочется - а строить негде.

Подобная ситуация, идущая вразрез с интересами и строителей, и нуждающегося в комфортабельном малоэтажном жилье населения, слишком затянулась, чтобы оставаться неизменной. По нашим данным, пять шесть крупных игроков уже выкупили сельхозугодья в Емельяновском районе с перспективой застройки этой территории малоэтажкой.

На самом деле есть два сценария, два варианта развития событий. Можно с грустью дожидаться, пока нужные территории будут переведены в земли поселений, потом биться за них на аукционах и только потом, отдав кучу денег за одно только право строить, начинать реализацию своих давно созревших и до мелочей продуманных проектов. А можно и не переводить, выкупить нужные участки как земли сельхозназначения и строить, не дожидаясь завершения кругооборота всех бюрократических бумаг. Единственное, с чем придется мириться во втором случае, - все возводимые постройки будут оставаться в статусе "дач".

И еще один момент. Два слова об аукционах. Практика подобной распродажи земли, надо признать, далеко не всегда себя оправдывает. К сожалению, количество гектаров выставляется на аукционы регулярно ниже заявленной изначально нормы. То есть на всех желающих строить элементарно не хватает земли. Как следствие, цены в ходе аукционов подлетают вверх, что, безусловно, в дальнейшем отражается на конечной стоимости жилья.

Однажды из уст главы Емельяновского района прозвучало, что земельные участки хорошо бы предоставлять застройщикам на конкурсной основе, а не по итогам аукционов. С этим здравым предложением согласился и заместитель губернатора Николай Глушков. Но пока подвижек в этом направлении мы не замечаем.

Торопитесь, господа!

Специалисты уверены: если будут созданы благоприятные условия застройщикам, те рванут вперед. Темпы строительства жилья, в том числе малоэтажного, возрастут многократно. Причем строить будут одинаково интенсивно и в Красноярске, и в окрестностях, поскольку высокий спрос стабильно сохраняется для всех сегментов рынка недвижимости. Люди заинтересованы и в элитных коттеджах, и в постройках бизнес класса, тех же таунхаусах, и в привычных многоэтажках со стандартными квартирами. Востребовано все.

Однако будем реалистами: в самом Красноярске уже практически некуда воткнуться, большинство вакантных площадок исчерпано. Через три четыре года строительные компании, хочешь не хочешь, будут вынуждены повернуться лицом к пригородным территориям. Землю вокруг мегаполиса неизбежно разберут на кусочки, и препоны с оформлением бумаг не смогут помешать этому экономически объективному процессу.

Галина Дворянинова