Неспокойный рынок | Недвижимость

Обсуждению сложившейся на красноярском рынке недвижимости ситуации, выявлению факторов, которые повлияли на этот рынок в прошлом году и продолжают влиять в текущем, был посвящен "круглый стол", организованный Александром Шляхиным, директором информационной компании "Сибдом", председателем секции информационной политики Союза строителей. Были приглашены руководители ведущих риэлторских фирм города, чтобы подвести итоги прошлого года и обсудить возможные варианты развития событий.

В полной мере информацией о ситуации на рынке недвижимости владеют именно риэлторы, общающиеся как с покупателями, так и с продавцами. Собравшиеся на "круглый стол" представители компаний проводят львиную долю сделок на рынке недвижимости в Красноярске и благодаря ведению собственных исследований развития рынка могут достоверно соотнести уровень спроса и предложения.

Беспрецедентный рост

Пожалуй, главным событием 2007 года в сфере недвижимости стал беспрецедентный, более чем 70 процентный рост стоимости квадратного метра, причем в цене увеличивались не только однокомнатные квартиры, но и крупногабаритные апартаменты, стоимость которых обычно растет медленнее. "По нашим данным, цена квадратного метра за год на вторичном рынке выросла на 71%, на первичном рынке аналогичный показатель составил 52%, - делится информацией генеральный директор компании "АРЕВЕРА Недвижимость" Константин Попов. - Как ни странно, мы зафиксировали рост стоимости трех четырехкомнатных квартир, которые никогда особенно в цене не росли, их стоимость увеличилась в 2007 году на 82%".

Еще одна примета прошедшего года - появление заметного разрыва между ценой квадратного метра в однокомнатной и четырехкомнатной квартире, сегодня он достигает 30%. Во многом в сложившемся положении дел представители риэлторского бизнес сообщества видят влияние ипотеки. Так, по словам директора агентства "Посад" Виктора Тугунова, "рост стоимости однокомнатных квартир обусловлен тем, что они как раз попадают в ценовой диапазон от 1,5 до 2 млн рублей, это максимальный размер ипотечного кредита, доступного большинству заемщиков".

Анна Шишкина, директор по маркетингу компании "Квартирный ответ", считает причиной ценовой разницы между однокомнатными и крупногабаритными квартирами не столько ипотеку, сколько саму структуру покупательского спроса: - На сегодняшний день можно выделить три условные категории покупателей, первая и основная - это те люди, у которых есть потребность в приобретении жилья как такового, естественно, что данная часть покупателей - самая активная. В качестве своего первого жилья они приобретают гостинку или однокомнатную квартиру, поэтому очевидно, что цена квадратного метра у этого вида жилой недвижимости должна быть выше, это совершенно нормально. Вторая категория - это люди, которые стремятся улучшить свои жилищные условия, например, переехать из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную или сразу купить трехкомнатную. Эта часть потребителей менее активна.

Третья категория спроса - инвестиционная, на сегодняшний день при недостаточном развитии рынка ценных бумаг желающие вложить средства обратили свое внимание на недвижимость, и, поскольку зарабатывать в сегменте крупногабаритных квартир сложно (здесь их останавливает большой объем стартовых вложений и более медленный рост цен), они предпочитают покупать однокомнатное жилье.

Квартира не для проживания

По оценкам риэлторов, сделки, совершаемые этой третьей категорией покупателей, составляют примерно 15-20% рынка. "Что касается вторичного рынка, - сообщает заместитель директора риэлторского агентства "КРОМ" Максим Омельянчук, - здесь очень сложно определить, что такое инвестиционные цели, когда ребенок учится в 9-10 м классе, а родители уже сегодня покупают для него жилье, можно ли считать это приобретением с целью вложения средств? Сделок, которые заключаются с целью перепродажи, на вторичном рынке очень мало, менее 10%. Встревоженные ростом цены квадратного метра люди стараются решить вопрос приобретения еще одной квартиры, который, если бы цены не росли, они стали бы решать только через несколько лет".

Константин Попов добавил, что "подобную сделку можно назвать покупкой с долгосрочной перспективой использования, для этой цели сегодня приобретается 5% квартир на вторичном рынке и приблизительно 20-30% на первичном".

Ипотека выстоит

В 2007 году большая доля сделок совершалась с привлечением ипотечных денег. А что будет с ипотекой на фоне непрерывного роста цен на жилье и кризиса, когда ужесточились условия кредитования и появились ограничения по количеству банков?
По оценке Юрия Юдина, генерального директора компании "Квартирный ответ", на ипотечные сделки в прошлом году приходилось примерно 30% всех операций с жилой недвижимостью. В начале текущего года количество ипотечных займов пошло на спад, при этом точно сказать, что нас ожидает во втором полугодии, сложно. В 2005 году с помощью заемных средств проходило 1,5% сделок, в 2006 м их было уже 15%, в 2007 году примерно 30%, предполагалось, что в 2008 году количество подобных сделок возрастет до 45%, но при сегодняшней ситуации на рынке, когда банки срочно пересматривают свою политику заимствования, показатель в 30% был бы неплохим результатом. Однако я уверен, что в конечном счете мы обязательно придем к тому, что 80-90% жилья будет покупаться с участием ипотечных денег. И в итоге мы перейдем на западный стандарт, когда квартира, в которой живет человек, фактически ему не принадлежит.

Согласен в оценке доли ипотечных сделок с Юрием Юдиным и генеральный директор компании "ИЖИ" Андрей Тарасичев, вот только будущее ипотеки не представляется ему таким безоблачным: "Среди всех сделок с недвижимостью покупки с привлечением ипотечных средств составляют больше 40%. Такая цифра получается, если считать все сделки, в которых непосредственное участие принимают кредитные деньги. Большинство операций на рынке вторичного жилья представляет собой цепочки обменов, состоящие из нескольких звеньев, в одном из них обязательно присутствуют ипотечные деньги. Без ипотечных средств многие из этих обменов вообще не были бы возможны. Мне сложно представить дальнейшее развитие ипотеки, сегодня мы скупим все однокомнатные квартиры, а что будет дальше?"

Однако Юрий Юдин уверен, что количество однокомнатных квартир на рынке значительно не сократится: "Когда два года назад мы анализировали строительный комплекс, то отмечали, что много возводится 3-4 комнатных квартир, "однушек" же строилось меньше. Сегодня строители почувствовали тенденцию, они начинают возводить дома, подъезды которых полностью состоят из малогабаритного жилья. В результате спрос на однокомнатные квартиры сейчас превышает предложение примерно в три раза, спрос на двухкомнатные примерно вдвое превышает предложение, а вот на трехкомнатные квартиры спрос меньше, потому что они находятся в другом ценовом сегменте".

"Ипотека не исчезнет, - добавляет Анна Шишкина, - так же, как никуда не исчезнет потребность в жилье. Спрос будет смещаться в пригород, в направлении Сосновоборска и Дивногорска, произойдет перераспределение в пользу малоэтажного строительства. Что касается числа ипотечных сделок, не стоит забывать, что существует нецелевое использование ипотечных кредитов, когда кредит берется под залог существующей квартиры, а деньги тратятся не на приобретение жилья, а на развитие бизнеса. В основном таким образом работают малые предприниматели, форма ипотечного кредита на сегодняшний день остается самым простым способом получения денег для развития бизнеса, если цена вопроса ограничивается 3-4 миллионами рублей".

Константин Попов считает, что, "говоря про ипотеку, стоит иметь в виду, что произошло разделение заемщиков. Если в первый год существования ипотечных программ кредиты брали новаторы, люди, не боящиеся экспериментов, сейчас подошло время людей более консервативных взглядов. Думаю, ипотека не умрет, существуют различные варианты ее развития. В нашей фирме отдел ипотеки достаточно развит, и мы можем отметить, что доходы у приходящих брать кредит есть, несмотря на то, что для их подтверждения сейчас требуется пройти гораздо больше процедур, чем вначале. Значительного роста числа кредитов в ближайшее время не произойдет. До 80-90% в общей массе доля ипотечных сделок не повысится. Однако на рынок придут новые категории заемщиков".

Фактор аукционов

Не в последнюю очередь на цену жилья способен повлиять нынешний порядок распределения земли под застройку - через аукционы. На настоящий момент позволить себе землю для будущего строительства могут только крупные компании. Дефицит участков, в свою очередь, влияет на цену жилья.

Так, по словам Юрия Юдина, "в Красноярске осталось не столь много компаний, которые способны торговаться за участки для строительства. Купить землю под застройку могут себе позволить только крупные строительные компании. Некоторых застройщиков существующее положение дел вынудит перейти на генподряд у крупных строительных фирм.
Мы стоим на пороге форматирования строительного рынка, в результате которого строительство в краевом центре сосредоточится в руках нескольких крупных компаний. Как только оно закончится, наступит очередь перемен в риэлторском бизнесе. Вполне вероятно, что появятся ограничения для выхода на рынок, самый простой - наличие трех филиалов и 50 человек в штате. Все компании, которые попадут в это число, сохранятся и будут работать, остальным придется искать другое поле деятельности".

Одним из способов урегулирования спроса на рынке могло бы стать малоэтажное строительство, но в Красноярске при сравнении с другими крупными городами, Новосибирском или Екатеринбургом, где построено порядка 15 коттеджных поселков, организованных поселков не существует.
"Мы можем говорить о тенденциях, о возросшем спросе на земельные участки, - сообщил Виктор Тугунов. - Сегодня, когда у инвестора есть некая сумма, до миллиона рублей, на которую уже невозможно купить жилье, но можно приобрести земельный участок, он вкладывает деньги в землю".

По мнению Юрия Юдина, "спрос на малоэтажное жилье обязательно появится, вот только предложить покупателям нам пока нечего. Мало того, в городе нет ни одного коттеджного поселка, на примере которого люди смогли бы убедиться в преимуществах жизни за городом. Когда появятся первые поселки, куда любой сможет съездить на экскурсию, появятся желающие купить дом на земле, и произойдет переселение сегодняшних обитателей домов повышенной комфортности в коттеджные поселки".

Рост не бесконечен

Что касается прогноза дальнейшего развития рынка, здесь участники "круглого стола" сошлись во мнении: дальнейший рост цен на недвижимость возможен, однако он не бесконечен. Очень скоро цена квадратного метра квартиры достигнет той отметки, выше которой в ближайшее время уже не поднимется. Подобная ситуация сегодня наблюдается в других российских городах, которые пережили резкий рост цен еще год назад.
"Потенциал для роста еще, наверное, есть, - считает Юрий Юдин, - однако он не бесконечен. Потолок роста высчитывается достаточно просто. Я не уверен, что при цене выше 80 тысяч рублей за квадратный метр в Красноярске будет работать хоть какой то сегмент рынка, за ним количество сделок начнет стремительно сокращаться.

Сегодня на вторичном рынке совершается 14-15 тысяч сделок в год, подавляющее большинство из них - это альтернативные операции с недвижимостью, когда человек продает одну квартиру, чтобы купить другую. Как только ценник подойдет к 80 тысячам рублей за квадратный метр, начнется стагнация, возможно, мы достигнем ее еще раньше, на отметке 75 тысяч". По поводу роста цен с ним согласился и Константин Попов: "Сделки сегодня происходят в ценовом диапазоне от 2 до 4 миллионов рублей. Рост этого года уже составил 5,7%. Хотя рынок при этом не особенно активен сейчас, отсюда вывод: рост будет продолжаться".

"Рост цен связан с инвестиционным потенциалом региона, - добавил Юрий Юдин. - Если сравнить бюджеты Красноярска и других сибирских городов, Омска, например, при населении в 1 миллион 140 тысяч, после того, как "Сибнефть" стала территориально относиться к Санкт Петербургу, бюджет города резко сократился. В результате если в начале 2007 года Омск опережал Красноярск по ценам на жилье, квадратный метр в Омске стоил 40 тысяч рублей при нашей цене 34 тысячи рублей, по итогам года получается, что Омск исчерпал свой потенциал - цены в Омске остались на прежнем уровне, а в Красноярске рост превысил 70%.

Сегодня наряду с Новосибирском Красноярск является четвертым городом России по ценам на недвижимость, уступая только Москве, Екатеринбургу и Санкт Петербургу. То же можно сказать и об инвестиционной привлекательности, не за горами то время, когда мы переберемся на третье место. В 2006 году практически на 100% выросли цены на жилье в Екатеринбурге, в 2007 году рост составил 0%, уральцы исчерпали свой потенциал и остановились на этом уровне. Достигли ли мы своего потенциала? Есть ощущение, что нет, остался еще небольшой задел".

Аналогичное мнение по данному поводу у директора агентства недвижимости "Посад" Виктора Тугунова: "Большое количество потенциальных покупателей переезжает жить в Красноярск именно потому, что город развивается. В качестве своего первого жилья они приобретают однокомнатные квартиры или гостинки. Это значительная доля покупателей, которая в перспективе меньше не станет. А значит, цены будут расти".
Целью "круглого стола" было не прогнозирование роста цен на квадратный метр жилья в новом году, а выявление факторов, влияющих на рынок в целом. Основными из них можно считать экономическое развитие региона, рост дохода горожан и развитие ипотеки.

Все это привело к значительному превышению спроса над предложением на рынке жилья, несмотря на ежегодный рост объемов ввода новостроек в крае. Но сегодня даже ипотека перестала быть главным двигателем рынка. Размер получаемых заемщиками средств ограничивается уровнем их зарплаты. И тех сумм, что банки готовы выдавать отдельному заемщику в кредит, уже явно недостаточно для покупки достойного жилья в кредит.
Рынок медленно и верно стабилизируется, заставляя продавцов идти на уступки, риэлторов - бороться за клиента и активно вести рекламную кампанию, а застройщиков поворачиваться в сторону строительства качественного и востребованного жилья по доступным ценам.

Татьяна Крупко