Долевое - по закону | Закон об участии в долевом строительстве

По вступившему в силу с 1 апреля 2005 г. Федеральному закону ? 214ФЗ "Об участии в долевом строительстве" все сделки с долевым жильем должны проходить через процедуру обязательной государственной регистрации. Таким образом, если застройщик получил разрешение на строительство дома и заключил договор с дольщиком после этой даты, документ (договор участия в долевом строительстве) обретает законную силу только после проведения данной процедуры, основная цель которой - обеспечить соблюдение прав и интересов участников долевого строительства.

Действие Федерального закона ? 214 ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью, а также на соглашения, заключенные до вступления в силу Закона "Об участии в долевом строительстве" (до 1 апреля 2005 г.). Такие отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и российским законодательством об инвестиционной деятельности и не подлежат государственной регистрации. Согласно Закону "Об участии в долевом строительстве" застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства только после выполнения трех условий: получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации (в которой указана максимально полная информация о его финансово хозяйственной деятельности), а также после того, как зарегистрировано право собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. Поэтому прежде чем заключать договор долевого участия, инвестор может проверить у компании застройщика не только разрешение на строительство жилого дома, регистрацию прав на землю (право собственности или аренды участка, предоставленного для строительства, должно быть зарегистрировано в Управлении федеральной регистрационной службы) и проектную декларацию, но и устав фирмы, учредительные и бухгалтерские документы (отчетность за предыдущий год и аудиторский баланс компании), а также документы, подтверждающие полномочия лица, которое подписывает договор. Особое внимание стоит обратить на основание, по которому строительная компания занимает данный участок. Земля, на которой будет возводиться новый жилой дом, должна находиться у застройщика в собственности или аренде, если земельный участок принадлежит застройщику на каком либо ином основании (по праву постоянного (бессрочного) пользования либо на основании договора аренды сроком менее одного года), такой застройщик в рамках Закона "Об участии в долевом строительстве" привлекать денежные средства не может.

Договор участия в долевом строительстве

Каждый договор участия в долевом строительстве должен содержать так называемые существенные условия, обязательные пункты, предусмотренные в рамках закона. К ним относятся:
1. Описание объекта долевого строительства (содержит информацию о технических характеристиках объекта: строительный номер, планируемая площадь, этаж, ряды, оси, указание его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости). Все эти характеристики помогают индивидуализировать объект долевого строительства.
2. Срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Застройщик не может их нарушить, в противном случае он понесет ответственность и обязан будет выплатить предусмотренный законом штраф. Если сроки сдачи дома затягиваются, покупатель имеет право взыскать с застройщика неустойку.
3. Цена договора , срок и порядок её выплаты.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства (по закону он не может составлять менее пяти лет).

Кроме перечисленных требований, предусмотренных в законном порядке, договор может содержать условия, которые хотя и не оговариваются законом, но существенны для продавца и покупателя. К ним относится возможность изменения цены и порядок расчета по договору. Если в соглашении между застройщиком и участником долевого строительства есть пункт, предусматривающий дальнейшее изменение цены квадратного метра в зависимости от ситуации на рынке (например, при повышении цен на строительные материалы), участник, подписывая такой договор, соглашается на данное условие, а значит, к моменту сдачи дома стоимость квартиры может увеличиться. Если в договоре предусмотрена фиксированная цена квадратного метра, изменить что либо уже невозможно.

Другая причина, при которой застройщик может повышать цену, - это несвоевременно внесенная плата. Если дольщик нарушает сроки выплат, застройщик вправе поднимать стоимость квартиры. Однако для этого подобный пункт должен быть указан в договоре.

Важный момент, на который стоит обратить внимание при подписании договора, - площадь будущей квартиры. Согласно Жилищному кодексу общей площадью квартиры считается её квадратура без включения холодных построек (балконов). В то же время в договоре может быть указана вся площадь, в результате чего возникают разночтения с техпаспортом. Площадь в договоре должна быть разделена сразу, ведь цена квадратного метра в холодных пристройках ниже стоимости "квадрата" в квартире. Если застройщик посчитал всю площадь (в том числе и балконы) по одной цене, гражданин имеет право требовать пересчета стоимости квартиры.

В том случае, если площадь квартиры при сдаче дома оказалась больше указанной в договоре (такое тоже возможно), застройщик вправе настаивать на оплате дополнительных квадратных метров. Однако такая возможность обязательно должна быть предварительно оговорена в договоре долевого участия.

Также договор должен содержать данные о том, на чьем балансе будет находиться построенный дом и определена форма управления (ТСЖ, управляющая компания). Кроме того, в договоре должен быть определен порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.

Один из самых важных пунктов договора - срок сдачи дома. В договоре, как правило, указан срок сдачи дома госкомиссии, однако из за выявленных недостатков госкомиссия может не принять объект с первого раза. На их устранение строительной компании дается время, однако дом может быть не сдан и со второго раза. Поэтому в договоре лучше включать пункт не срок сдачи дома госкомиссии, а срок принятия объекта ею долевого строительства.

Помимо государственной комиссии принимать дом должен и сам дольщик, если при этом им были замечены строительные недоделки, они исправляются за счет застройщика в оговоренные законом о долевом участии сроки. Лишь после устранения всех недоработок дольщик подписывает документ о приёме квартиры. Для того чтобы защитить себя от непредвиденных ситуаций, необходимо заранее предусмотреть в договоре пункты о принятии приёме дольщиком собственной квартиры.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Порядок проведения государственной регистрации прав определен ст. 13 Федерального закона ? 112 ФЗ от 21.07.1997, согласно которой правовая экспертиза документов и проверка законности сделки осуществляется только после приёма документов, необходимых для государственной регистрации прав.

В соответствии с Законом первый договор долевого участия застройщик имеет право заключить лишь через две недели с момента публикации проектной декларации на объект строительства. Для государственной регистрации первого дого вора участия в долевом строительстве, помимо документов, представление которых требуется в соответствии с Законом о государственной регистрации, застройщику необходимо предоставить следующие документы:
1. Разрешение на строительство .
2. Проектную декларацию, опубликованную в установленном законом порядке.
3. План создаваемого объекта недвижимости (план жилого дома). Изготавливается застройщиком или проектной организацией в соответствии с проектной документацией и представляется застройщиком только один раз при регистрации договора с первым участником долевого строительства.

Государственная регистрация договора между застройщиком и первым участником долевого строительства осуществляется в месячный срок с момента подачи документов, все последующие договоры регистрируются в течение десяти рабочих дней. Для того чтобы закрепить свои права на объект долевого строительства, гражданину необходимо представить документы на регистрацию в Управление федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, расположенное по адресу: ул. Дубровинского, 114.

При сдаче документов на регистрацию должны присутствовать обе стороны сделки - представитель застройщика и участник долевого строительства. На основании их заявлений и осуществляется государственная регистрация договора долевого участия. (Заявления составляются в органе, осуществляющем регистрацию прав, в единственном экземпляре для каждой из сторон сделки и подписываются заявителями). Кроме заявлений на государственную регистрацию прав застройщик и дольщик обязаны представить:
1. Документы, удостоверяющие личность заявителей.
2. Документ об уплате государственной пошлины (уплата производится в любом банковском отделении (подлинник и копия). С 1 ноября 2007 года действует новый порядок уплаты, при котором стоимость регистрации договора долевого участия для физического лица составляет 500 рублей. Для юридических лиц плата за регистрацию договора (7500 рублей) делится на количество сторон сделки.
3. Договор участия в долевом строительстве (в трех подлинных экземплярах, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен дольщику, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, третий - забирает фирма застройщик).
4. Документ с описанием объекта долевого строительства, так называемый поэтажный план. Описание инвестируемого объекта представляется при регистрации как первого, так и всех последующих договоров участия в долевом строительстве и служит подтверждением того, что участник соглашения осведомлен о площади, номере своей будущей квартиры, этаже, на котором она будет находиться. В связи с тем, что в законодательстве отсутствуют четкие требования к данному документу, на практике описание объекта долевого строительства представляет собой составленный в свободной форме документ, который содержит информацию о технических характеристиках объекта долевого строительства (строительный номер, планируемая площадь, этаж, ряды, оси) с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (подлинник и копия).
5. Если дольщик состоит в браке, в соответствии с Семейным кодексом РФ эти документы должны дополняться нотариально заверенным согласием супруга на проведение сделки (подлинник и копия).

При регистрации соглашения между дольщиком и застройщиком на документе проставляется штамп с надписью о регистрации сделки. После того как договор прошёл регистрацию, внесение изменений в него возможно лишь по дополнительному соглашению, которое также подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

С момента государственной регистрации земельный участок, предоставленный для строительства, а также строящийся на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у участников долевого строительства и являются гарантией выполнения обязательств, которые берет на себя компания застройщик. Если застройщик нарушил хотя бы одно из своих обязательств: изменил срок передачи объекта, остановил строительство, изменил проект, поменял назначение общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав дома, или нарушил требования к качеству объекта, закон дает дольщикам право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Также законом предусмотрены штрафные санкции за несвоевременную сдачу объекта. В том случае, если застройщик не выполняет своих обязательств, участок реализуют с торгов, а деньги, полученные от его продажи, в качестве компенсации вкладов будут распределены между участникам, долевого строительства.

Регистрировать договор долевого участия следует сразу после подписания, при этом не имеет значения, произведена к этому моменту оплата по нему полностью или только частично. Отказ от государственной регистрации договора о долевом участии ведет к признанию данного документа недействительным, а сделки несуществующей.

При признании сделки недействительной согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон должна вернуть другой средства, полученные при её заключении. Это значит, что участнику долевого строительства будут возвращены вложенные им деньги.

В том случае, если договор долевого участия не был зарегистрирован в установленном законом порядке, участник долевого строительства уже не сможет в дальнейшем уступить право требования на объект недвижимости, а также зарегистрировать право собственности на объект недвижимости после сдачи его в эксплуатацию.

По закону право привлекать денежные средства застройщик получает после выполнения трех условий (опубликования проектной документации, оформления прав на землю и получения разрешения на строительство), однако фактически права и обязанности по договору (в том числе и обязанность дольщика производить по нему оплату) у сторон возникают только после государственной регистрации сделки. На практике оплата начинает производиться с момента подписания договора. То, каким образом будет производиться расчет, определяют между собой две стороны соглашения.

Государственная регистрация договора уступки прав требования

Договор уступки прав требования так же, как и соглашение об участии в долевом строительстве, нуждается в обязательной государственной регистрации. При этом уступка возможна только после регистрации договора между застройщиком и первым участником долевого строительства и до момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Поэтому до регистрации договора уступки прав требования необходимо проверить, был ли зарегистрирован первоначальный договор долевого участия в строительстве. Ведь если условия первоначального соглашения не были закреплены в установленном законом порядке, значит, у первого обладателя договора не возникло прав на объект недвижимости, которые он мог бы передавать. Такая переуступка будет считаться недействительной.

Информацию о том, был ли зарегистрирован первоначальный договор участия в долевом строительстве, можно получить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярского краю. Для этого следует знать кадастровый номер участка, на котором ведется строительство (информация получается у застройщика или из проектной декларации, опубликованной в СМИ или сети Интернет), написать соответствующее заявление, с которым обратиться в отдел приёма и выдачи информации. Стоимость справки для физических лиц составляет 100 рублей.

Также гражданину, желающему заключить договор уступки прав требования, необходимо проверить существенные условия первого договора, предусмотренные в рамках "Закона о долевом строительстве", а также условия, существенные для инвестора и застройщика (такие, как возможность изменения цены в одностороннем порядке). Договор уступки оформляется в трех подлинных экземплярах, регистрация его осуществляется на основания заявлений двух сторон (первого и последующего дольщика), подписывающих между собой соглашение об уступке прав требования. Застройщик должен быть обязательно поставлен в известность о предстоящей уступке прав требования.

Согласно ФЗ ? 214 "Об участии в долевом строительстве" уступка участником долевого строительства требований по договору допускается только после того, как им выплачена цена договора, или при переводе долга на нового участника долевого строительства, в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации порядке. Таким образом, при представлении документов на государственную регистрацию договора уступки прав требования первый дольщик должен представить справку о расчетах с застройщиком или справку о переводе долга на нового участника долевого строительства.

Для государственной регистрации договора уступки прав требования в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю дольщику необходимо представить следующие документы:
1. Справку о том, что расчет по первому договору долевого участия в строительстве произведен, либо (в случае, если финансирование объекта строительства произведено не полностью) справку о переводе долга на нового участника долевого строительства (подлинник и копия).
2. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки (в соответствии с Семейным кодексом РФ) (подлинник и копия).
3. Если первоначальный договор содержал пункт "уступка возможна только с согласия застройщика", то на регистрацию договора уступки необходимо предъявить письменное согласие застройщика на уступку прав требования (подлинник и копия).
4. Регистрация договора уступки прав требования осуществляется в течение десяти рабочих дней с момента подачи заявления.

За регистрацию договора уступки прав требования физическому лицу необходимо заплатить 500 рублей, для юридического лица размер оплаты определяется из расчета количества сторон сделки. Для юридических лиц плата за регистрацию договора 7500 рублей делится на число участников соглашения о долевом строительстве.
Информацию по всем вопросам, касающимся регистрации долевого строительства, можно получить в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю по тел. 524 372 или на сайте Управления - www.krp.ru в сети Интернет.

Татьяна Крупко