Ипотека на долевое: первые шаги | Кредиты на квартиры

Коэффициент доступности жилья, в числителе у которого стоимость жилья, а в знаменателе - совокупный доход семьи, в Красноярском крае, по подсчётам краевых властей, растет. И должен еще увеличиться с выходом ипотеки на долевой рынок.

В 2007 году более 50% жилья в регионе было приобретено при помощи ипотечных кредитов. Воспользоваться различными банковскими программами в настоящее время имеют возможность еще примерно 25% жителей Красноярского края. Пока это касается лишь той части населения, которая имеет высокооплачиваемую работу и не боится жить в кредит.

"Нельзя ставить знак равенства между доступным жильем и дешевым, - отметил заместитель губернатора Красноярского края Николай Глушков в ходе инспекции на строительной площадке дома, построенного по схеме "ипотека на долевое". - Существует так называемый коэффициент доступности, в числителе у которого стоимость жилья, а внизу, в знаменателе совокупный доход семьи. Учитывая, что, по нашим расчетам, ипотекой сегодня может воспользоваться уже четверть населения края, можно сделать вывод, что эта доступность растет. Разумеется, сегодня нужно строить как можно больше жилья, в том числе панельного, монолитного, индивидуальной планировки, жилья в сельской местности, и несколько таких проектов будут в ближайшее время представлены красноярцам. Но необходимо не только бороться за снижение сметной стоимости, но и добиваться роста доходов населения".

Повышению доступности жилья должен поспособствовать выход ипотечного кредитования на первичный (долевой) рынок. Пока ипотека, которая сама по себе является действенным механизмом привлечения инвестиций в строительство, работает почти исключительно на рынке вторичного жилья. И здесь оказывается одним из основных факторов, влияющих на рост стоимости квадратного метра.

Механизм "ипотека на долевое" в Красноярске лишь делает свои первые шаги. В первый, пилотный дом, на котором отрабатывалась данная схема, жильцы заселились год назад. Тогда возможностью купить в кредит строящуюся квартиру воспользовались 100 семей. А в конце 2007 года ввели в эксплуатацию многоэтажку по адресу Ястынская, 5а, где половина квартир приобретена по схеме "ипотека на долевое".

Внедряет новую схему региональный оператор федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию - Красноярский краевой фонд жилищного строительства. Сегодня организацией открыто 19 филиалов в крае и аккредитовано пять строительных компаний в Красноярске. Новый дом, заказчиком которого является Красноярский фонд жилищного строительства, а подрядной строительной организацией выступает ООО "АЛИО", был построен всего за год. Большая часть квартир в нем (48 из 115) двухкомнатные, кроме того, в доме запроектировано 9 однокомнатных, 46 трехкомнатных, 9 четырехкомнатных и 3 пятикомнатные квартиры. По словам директора фонда Евгения Добрянского, средняя цена квадратного метра в новостройке составила 36 тыс. рублей.

"Ипотечный кредит выдается под залог имущества, - говорит Евгений Добрянский, - в случае с долевым, когда имущества как такового ещё нет, существует два варианта выдачи ипотечного кредита: можно взять ипотечный кредит под залог имеющегося жилья. Кроме того, есть банки, которые выдают ипотечные кредиты не под залог имущества на этапе строительства, а под залог права требования".

По его словам, на начальном этапе фонд аккредитует застройщика, после чего начинается строительство. Как только первый этаж построен, фонд имеет право приступить к выдаче ипотечных кредитов. "Если человек подходит под наши стандарты, а это значит, что выплаты по кредиту должны составить не более 50% от совокупного дохода семьи, (причем в качестве созаемщиков могут выступать родители), у него должно быть не менее 20% стоимости жилья на первоначальный взнос, он получает ипотечный кредит без сбора каких либо дополнительных документов", - пояснил Евгений Добрянский.

После сдачи дома кредиты переоформляются в ипотечные с понижением процентной ставки. Так, например, если на первоначальном этапе заем брался под 15% годовых, то с появлением залога в виде квартиры кредит переоформляется на 12% ный. Окончательная величина процентной ставки зависит также от размера первоначального взноса. По замечанию Евгения Добрянского, это стандартная схема, так называемая немецкая модель, та ссудно накопительная система взаимоотношений, о которой сегодня много говорят на уровне правительства.

С вводом в эксплуатацию второго дома работа не закончится, только на Ястынском поле по данной схеме планируется построить еще пять многоэтажек. "Сейчас мы обкатываем такой вид кредитов в Фонде жилищного строительства, - добавляет Николай Глушков, - со временем к работе подключатся банки".

Татьяна Крупко