Андалузский плёс | Недвижимость за рубежом
Испания значится в числе странфаворитов, в которых россияне приобретают недвижимость. В особенном фаворе Средиземноморское побережье, ведь именно на андалузском Берегу солнца (Коста дель Соль) расположены звучные и звучащие в последнее время топонимы - Марбелья, Фуэнхерола, Торремолинос. Особенности испанского рынка недвижимости нашему корреспонденту довелось изучить на месте - на андалузском плёсе.
Андалузия занимает добрую часть территории Испании - благодатнейшую климатом южную часть Иберийского полуострова. Укрытая от северных ветров двумя рядами гор, Андалузия не знакома с холодами - даже зимой здесь тепло, как у нас летом. В палисадниках спеют бананы и авокадо, а вместо тополей по обочинам дорог "колосятся" апельсины. Самые протяжённые побережья с широкими песчаными пляжами также расположены по полупериметру Андалузии. Одно из них, Коста дель Соль, тянется от валенсийских побережий почти до Гибралтара, а далее, до самой Португалии следует Атлантическое побережье - Коста де ла Лус. Красноречивы сами названия, ведь эти топонимы в переводе звучат как берега солнца и света. Вопреки уверениям вода на океанском пляже в Кадисе оказалась в середине октября столь же тепла, как в средиземноморской Малаге - +22°С.
Если приморская жизнь кажется вам скучноватой, можно заделаться "столичной штучкой", поселившись в Севилье - городе опер, дворцов и парков. Это столица Андалузии. От неё до обоих побережий примерно одинаково - чуть более двухсот километров, и вдвое больше до главного испанского города - Мадрида.
Королевский выбор
Real - по испански король. В самом термине, обозначающем недвижимость, явственна игра слов: "real estate" в английском языке обозначает "недвижимость", а в вольном переводе с испанского звучит как "королевское имение". Выбор Испании как резиденции, постоянной или летней, - поистине королевский выбор, причём вполне реалистичный.
Испанский рынок характеризуется стабильным ростом цен на недвижимость, которые растут примерно на 10-15% в год, и такая тенденция, по оценкам специалистов, сохранится ближайшее пятилетие. Приобретение недвижимости в оживлённых и благодатных местах всегда выступало самым доходным вложением средств, не только опережающим инфляцию в несколько раз, но и заметно капитализирующим состояние. Это в первую очередь справедливо для столиц, крупных городов и курортов. Конечно, если рынок недвижимости сильно перегрет, то возникает риск его обвала - такое случилось однажды в японской столице, но испанским курортным побережьям вряд ли грозит. Домик у тёплого моря неподалёку от центра европейской цивилизации - нечто из разряда вечных ценностей.
Тем более ценно это для россиян. Суровый климат, владычествующий на большей части страны большую часть года, всегда устремлял взоры граждан "на юга". В советские времена пределом мечтаний были черноморские побережья Кавказа и Крыма, со снятием "железного занавеса" и появлением возможности зарабатывать открылись и средиземноморские перспективы. Парадоксально, но после олимпийского кульбита в Гватемале андалузские дали оказались гораздо доступнее краснодарских, что придаёт вопросу приобретения испанской недвижимости дополнительную актуальность.
Королевство Испания стало самым реальным и популярным направлением недвижимого инвестирования российских граждан за границей. Это объясняется разумным соотношением цены и качества, а также широким выбором объектов недвижимости для покупки. Благоприятствует выбору и испанское законодательство, гарантирующее священную неприкосновенность имущества как своих граждан, так и иностранцев. Даже не являясь подданным испанской короны и не имея вида на жительство, приобретающий недвижимость иноземец получает возможность беспрепятственного предоставления годовой возобновляемой мультивизы, обеспечивающей свободное проживание и передвижение по странам шенгенского соглашения в течение 183 дней в году. Недвижимость в Испании - залог свободного передвижения по Европе.
Недвижимость в Испании - это престижно, удобно и экономически выгодно. Испания - спокойная, стабильная, евро пейская страна с прекрасным климатом и доброжелательным населением, лояльно относящимся к законопослушным иностранцам, селящимся по соседству. Средиземное море, солнце, роскошные пляжи с охраняемой окружающей средой и европейский уровень жизни при умеренных ценах - идеальное место для отдыха и проживания. Недвижимость в Испании - это свой дом в стране, которую любят все, англичане, датчане и прочие шведы. Это любовь с первого взгляда, с первого глотка дивного вина, с первого нырка в лазоревую пучину ласкового моря. Real&real - выбор королевский и реальный.
Два в одном
Если поехать на побережье туристом, можно совместить приятное с полезным - и отдохнуть, и присмотреть что нибудь недвижимое. Ведь пословица "лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать" рождена не на пустом месте. Не пустынны и андалузские местности, а предложение идёт со спросом вровень, нога в ногу. Агентств по продаже недвижимости полно - чуть ли не на каждом углу курортных городов красуется вывеска "Immobilar" с цветистыми стендами видов вилл, особняков и апартаментов. Их витринные планшеты пестрят от обилия фотографий предлагаемых владений, а стойки пухнут от каталогов и специализированных журналов. Выбрать есть из чего - были бы деньги. Шикарные апартаменты могут стоить как вилла с бассейном, а домик с участком - как средняя городская квартира. Разбег цен - от полутора двух тысяч евро за квадратный метр и далее по вертикали, в зависимости от престижности района и классности жилья. При всём при том цены на недвижимость сопоставимы с красноярскими и вдвое ниже московских и сочинских. Потому и устремили на иберийские побережья свои заинтересованные взоры не только состоятельные россияне, но и не бедствующие середнячки из миддл класса.
Многочисленные риэлторские агентства Испании уже специализировались на работе с российскими клиентами. Русскоговорящие (как правило, бывшие наши соотечественники) зазывают туристов на многочасовые презентации, в полном соответствии с законами рынка стараясь склонить вас к приобретению предлагаемого ими товара. Для просто любопытствующего отдыхающего такая назойливая опека утомительна и отнимает дорогое отпускное время, а для туриста с дальним умыслом и перспективными планами такое времяпрепровождение может оказаться небесполезным - надо только трезво оценивать предложения и выгоды.
Многие фирмы в российских городах предоставляют услуги подобного свойства - "два в одном". Клиент едет на место туристом, где ему показывают предварительно отобранные им варианты. В поездке он приобретает не только недвижимость, но также загар и посвежевший вид. Весьма удобный и комплексный подход - купить не "кота в мешке", а кусочек одного из "Коста".
Hipoteca Hispanica
Взлёт испанского рынка недвижимости (как и экономики в целом) случился после ухода франкистской диктатуры и восстановления испанской монархии в конце 70 х годов двадцатого века. В стране был объявлен курс на примирение всех политических сил, прощение всех всеми и поступательное развитие экономики и общества. Испания - страна агротуристическая, а потому государство поощряет строительство курортной инфраструктуры, предоставляя кредиты под строительство частных гостиниц и ресторанов на выгодных условиях. Строительный бум на средиземноморских побережьях не заставил себя ждать и не утихает до сих пор.
Поскольку недвижимость растёт в цене год от года, купить квартиру сразу могут позволить себе очень немногие граждане, а потому широчайшее распространение получили ипотечные программы, тем более что в Испании текущие ставки по ипотеке одни из самых низких в Европе - 5% годовых. Именно этой дешевизной озаботились структуры Евросоюза - общее экономическое пространство обязывает чутко присматриваться ко всем возможным рискам.
Существует две основных разновидности ипотеки - с фиксированной процентной ставкой и с переменной. Суть их в том, что первая устанавливается один раз при заключении договора ипотеки и впоследствии не может быть пересмотрена банком вплоть до окончания срока действия договора. Преимущества фиксированной ставки - в ее стабильности, недостаток - в относительной дороговизне обслуживания кредита. Переменная ставка обычно ниже, но банк в любой момент может изменить ее в соответствии с рыночной конъюнктурой. Наибольшей популярностью пользуется именно переменная ставка - ее предпочитают 85% испанцев, обращающихся в банк за ипотечным кредитом. Обеспокоенность Еврокомиссии в 2003 году вызвал факт "резкого подорожания" ипотечных ставок в зоне евро, в том числе и в Испании.
Ситуацию осложняет тот факт, что в Испании жилье дорожает быстрее, чем в любой другой стране еврозоны. Естественно, банки не отстают и также повышают ипотечные ставки. Некоторые специалисты опасаются, что в результате может образоваться "мыльный пузырь", когда граждане просто не смогут выплачивать возросшие проценты по кредитам. В перспективе все это может грозить банковским кризисом и сокращением темпа роста ВВП (сейчас Испания лидирует по этому показателю среди стран еврозоны).
Однако в противовес Центробанку испанское правительство проблемы здесь не усматривает, делая развитие туристической инфраструктуры одним из приоритетов. Оптимизм базируется и на том обстоятельстве, что ажиотажный пик пройден и строительный бум в скором времени начнет замедляться.
Испанское законодательство позволяет прибегать к механизму ипотечного кредитования и иностранным гражданам. Для того чтоб оформить кредит, заранее открывается счёт в банке Испании, для чего необходим стандартный набор документов и условий:
- копия паспорта;
- адрес постоянного проживания;
- место работы, должность;
- доверенность на открытие банковского счёта (не нотариальная).
Сумма кредитования составляет 50-70% от оценочной (банком) недвижимости. Для осуществления сделки нужно выбрать местный крупный банк или агентство, с ним сотрудничающее, - La СAIXA, BBVA, CAM и других. Выбор резидентного банка позволяет полноценно решать многие вопросы. Оценка банком стоимости жилья занимает от двух до семи дней. Рассмотрение вопроса о предоставлении вам кредита занимает 1-2 недели. Обычный срок кредитования - 10-20 лет под 4,3-5,0% годовых в зависимости от банка. Можно выбрать ежемесячную или ежеквартальную форму погашения. Ипотечный кредит даётся под залог покупаемой недвижимости.
Если недвижимость покупает супружеская пара, которая хочет оформить кредит в испанском банке, то подписывать кредит должны обязательно двое. Если по какой то причине один из супругов не может явиться на подписание, то необходимо представить доверенность от его имени, оформленную нотариально, переведённую на испанский язык и заверенную консулом.
Оформляя кредит, испанский банк делает минимальную страховку на покупаемую недвижимость (которую по вашему желанию вы можете увеличить), а также предлагает вам страховку жизни. Её можно оформить на одного из супругов или на каждого по отдельности.
Документы и условия, необходимые для запроса кредита:
- паспорта;
- адрес проживания;
- справки с работы о занимаемой должности и зарплате (должна быть обозначена зарплата, позволяющая погашать помесячные оплаты за кредит) - на испанском или английском языке;
- справка из банка своей страны о наличии денег - на испанском или английском языке;
- декларация о доходах или документ, подтверждающий последние уплаты налогов.
Профит для профессионалов
Как в любом вопросе, в приобретении испанской недвижимости чрезвычайно ценны знания и навыки. Не всякий покупатель владеет испанским языком, как родным, и далеко не каждый искушён в сделках с недвижимостью, а потому во избежание недоразумений полезно обратиться к профессионалам. Они на таком посредничестве делают профит для себя не без пользы для клиентов. Их опыт позволяет обходить подводные камни юридического свойства и обводить вокруг этих рифов своих клиентов. Такое взаимодействие с опытным риэлтором взаимовыгодно и сопряжено с минимальными рисками где бы то ни было - на океанском берегу или на андалузском плёсе.
Геннадий Рыбаченко
