Дорогое ветхое | Снос ветхого жилья

То, что город - это живой организм, который должен расти и развиваться, объяснять сегодня, наверное, никому не нужно. Однако для будущего роста и расширения в Красноярске практически не осталось свободных площадок. Впрочем, город имеет колоссальный резерв - сотни тысяч квадратных метров, занятых ветхим и аварийным жильём.

Площадка с нагрузкой

Участки в последних незастроенных районах Красноярска - Взлетке и Северном уже разобраны, оставшиеся - распределяются через аукционы. Здесь выставляются крупные площадки с ценой, доходящей до сотен миллионов рублей, купить такие по силам лишь лидерам строительного рынка. У тех, кто не входит в их число, выбор в общем небольшой: или строить за городом, или осваивать территории, находящиеся под ветхим фондом. Несмотря на то, что переселение из "ветхого" - процесс затратный (по подсчетам строительной компании "СибЛидер", три года занимающейся строительством на месте ветхого жилья, траты на расселение для возведения только одного нового дома составляют 50 60 миллионов рублей), инвесторы готовы брать на себя все расходы по освоению застроенных территорий.

Стремление инвесторов получить площадки пусть и с обременением в виде бараков с живущими в них людьми, но в черте города вполне понятно. По цене они примерно сопоставимы с покупаемыми на аукционе и при этом обеспечены всеми инженерными коммуникациями. Однако не стоит думать, что застройщики, имеющие дело с ветхим жильем, приходят "на все готовое", вместо прокладки сетей и организации сопутствующей инфраструктуры им приходится решать другие не менее серьезные вопросы.

Директор одной из красноярских компаний, которая строит на месте аварийного фонда, рассказал, что когда он со своей командой заходил на этот рынок, считали, что делают благое дело и люди из аварийных бараков, прожившие много лет в условиях, которые трудно назвать человеческими, будут им благодарны. На практике все вышло немного иначе. Конечно, среди жителей трущоб есть такие, кто достаточно натерпелся за годы жизни без центрального отопления и с удобствами во дворе и готов переехать в новое жилье на разумных условиях. Но немало и других, тех, кто готовится к приходу строителей заранее, прописывает в доме максимальное количество родных в надежде вытребовать у застройщика взамен своей старой аварийной квартиры две, а то и три новых. В качестве аргумента обычно выставляется завышенная прибыль, которую должен получить инвестор, строящий на этом месте более престижное и дорогое жилье.

"Нам часто говорят: "Вы набьете себе карманы, построив вместо наших домов новые дорогие квартиры", - делится заместитель директора компании "СибЛидер" Андрей Клещев. - Однако эти люди не понимают, что дом на месте их старых бараков из ничего не вырастет, кроме того, что необходимо освободить площадку от прав прежних жильцов, нужно еще и собственно построить дом. И во сколько это обойдется, никто знать не хочет. Если жилец сносимой квартиры ревнует к доходам застройщика и хочет также получить прибыль от строительства на месте его старого жилья, он может поучаствовать в нем на до левых условиях, тогда и расходы, и прибыль мы с ним разделим. Пока на эти условия никто не согласился, предпочитают загребать жар чужими руками".

Расселение из аварийного жилья - постоянная головная боль не только красноярских застройщиков, подобную ситуацию можно наблюдать, наверное, в любом городе России. Причина здесь - пробелы в законодательстве, регулирующем отношения между застройщиком и жителями домов, подлежащих сносу. Вступивший в силу в 2005 году новый Жилищный кодекс четко прописывает порядок расселения из ветхого жилья только для муниципальных нужд, иными словами, если на месте старого барака по генеральному плану города должна проходить дорога, мост или коммунальные сети, вопрос решается однозначно. А именно: "Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием". Проще говоря, если город признает это муниципальной нуждой, дом расселяют в приказном порядке, разумеется, не забывая выдать его жильцам аналогичные по площади квартиры.

Остается договариваться

Во всех прочих случаях муниципалитет предоставляет застройщикам самим разбираться с жителями расселяемых домов. Учитывая то, что квартиры в таком жилье могут иметь два разных статуса: являться собственностью муниципалитета, в которой люди проживают на правах квартиросъемщиков, и быть приватизированной частной собственностью жильца, и решаться вопрос переселения может по разному.

Если жилплощадь занимается не на правах собственности, а по договору социального найма, в качестве полномочной стороны в переговорах с застройщиком выступает муниципалитет, при таком переселении согласно 32 й статье Жилищного кодекса действует правило "метр на метр", это значит, что жильцам для переезда должны предоставить аналогичную по размерам квартиру.

Если речь идет о приватизированном жилье, то стороны обязаны прийти к обоюдному согласию. На каких условиях - в законе не сказано. В конечном счете оно, разумеется, достигается. Вот только путь к нему бывает разным. Это могут быть две три встречи с представителями компании застройщика, и, как говорят строители, если человек здравомыслящий, то, как правило, стороны приходят к определенному компромиссу, но, по их наблюдениям, на пятнадцать-двадцать расселяемых квартир обязательно находится одна с абсолютно неадекватными обитателями.

"На основании того, что они являются собственниками, люди просят за одну двухкомнатную квартиру площадью 42 квадратных метра в плачевном техническом состоянии и давно морально устаревшую две три новые, - комментирует Андрей Клещев, - При этом они не понимают, что многоквартирный ветхий дом, взамен которого они хотят получить золотые горы, это не их частное владение, он расположен на муниципальной земле, и никаких прав на этот земельный участок у них нет".

Здесь сказываются особенности мышления жильцов аварийных домов, которые в большинстве своем заселились туда 20-30 лет назад, что предполагает определенный возраст, обычно это сорок-шестьдесят лет, как правило, невысокий образовательный уровень и определенное мировоззрение, которое формировалось еще в советские годы, когда все вокруг считалось общим, а в ходу было выражение "дали квартиру".

"Первое, что мы слышим, - дайте. Исходя из прежних, существовавших при союзе, норм квартиры действительно расселялись исходя из количества прописанных в них жильцов, тогда не было самого понятия "собственность", все жилье было муниципальным. Когда мы сегодня проводим обязательные по закону сходы, предшествующие переселению, где объясняем, как оно будет происходить, на каком основании, люди оказываются в недоумении: "Как? А зачем же мы прописывали сюда всю родню, мы же потратили на это деньги?" И никак не поймут, что по сегодняшнему законодательству количество зарегистрированных по месту жительства граждан никак не влияет на объем предоставляемого жилья".

В Красноярске сносом ветхого занимаются по меньшей мере пять компаний: "Готика", "СибЛидер", "Ситек К", "Енисейлесстрой", к которым в последнее время добавилось расселяющее Николаевку ЗАО "Культбытстрой". И у каждой из них своя наработанная практика ведения переговоров с жителями сносимых домов. При этом сами застройщики в один голос утверждают, что ни в коем случае не собираются ущемлять интересы "переселенцев" и наживаться на их положении. Но люди, которые догадывались о будущем сносе и расселении, успели разогреть аппетиты и просто так, за аналогичное новое жилье в городской черте расстаться со своими лачугами уже не согласны.

Добиваясь собственной правды, они засыпают городские инстанции жалобами на застройщиков, на доказательство несостоятельности которых компаниям приходится потратить немало времени и сил. Столкнись застройщик с таким неадекватным случаем, обращаться за поддержкой ему по большому счету не к кому: муниципальные структуры только разводят руками и кивают на федеральные нормы, прокуратуре же по закону полагается контролировать действия застройщика, контролировать жителя шантажиста она не уполномочена, а значит, тому многое сходит с рук.

Расселение по порядку

По закону схема переселения выглядит следующим образом. Сторона, являющаяся инициатором расселения, за год до его начала обязана известить жильцов старых домов о грядущем сносе через средства массовой информации. Затем назначается дата общего схода, на котором помимо жильцов и застройщика могут присутствовать представители районных или городских властей. На собрании жителям дается вся необходимая информация: в какие сроки планируется начать строительство на месте их прежнего жилья, каковы условия расселения и какие права имеет застройщик для захода на эту площадку. Это первый шаг, с которого начинается будущее расселение.

Далее следует рутинная работа по экспертизе документов, на этом этапе застройщики рекомендуют жильцам, чтобы быть уверенными, что их интересы соблюдаются, обязательно проконсультироваться у независимых юристов. Сложностей здесь возникает немало, зачастую оказывается, что в ветхих домах проживают неблагополучные семьи, в которых владелец квартиры запросто может оказаться потерянным, а документы не оформленными должным образом. Правовая экспертиза - это не скорый процесс, при этом застройщик ограничен во времени, он не может заниматься подготовкой документов бесконечно долго, ведь ему нужно платить за аренду земли. После того как все вопросы с определением прав выяснены, наступает завершающий этап - индивидуальные переговоры и подбор вариантов квартир.

В поисках компромисса

Чтобы хоть как то стимулировать жителей на расставание с ветхими бараками, застройщики идут на возмещение связанных с переездом расходов, например, берут на себя оплату транспорта. Кроме того, для жильцов предусмотрена компенсация потери привычной среды обитания. Пример из практики компании "СибЛидер": в районе ул. Вавилова и Семафорной находится частный сектор, двухэтажные деревянные бараки, постройки 40-50 х гг. прошлого века, в то время, когда они возводились, в них предполагалось печное отопление. Для хранения дров и угля во дворе были установлены небольшие сараи, размером 2-3 кв. м. Несмотря на то, что по закону последние не имеют никакого юридического статуса, никогда не были зарегистрированы и не могут быть признаны собственностью жильцов, строительная компания все же возместила жильцам стоимость этих построек. То же самое относится к овощехранилищам, самовольным подвалам, документов на которые у жильцов не было никогда, однако застройщики готовы компенсировать им эти потери.

Чтобы при подборе не создавать ситуацию, заранее невыгодную для жильцов сносимого дома, для переселения, как правило, выбирается та же территория, примерно тот же микрорайон, в пределах которого происходит снос. Справедливости ради стоит сказать, что застройщики запросто могли бы обойти этот пункт. В законе сказано: "в пределах муниципального образования", каждому понятно, что под это определение попадают и проспект Мира, и поселок Энергетиков. В выборе района, кстати, жильцов не ограничивают, это может быть любой по желанию район города, вот только люди должны понимать, что при переезде в более престижный район часть затрат придется возместить за собственные деньги.

"Бывают случаи, когда человек живет в районе, где мы ведем снос, а переехать хотел бы в аналогичную квартиру, скажем, в Ветлужанке, - объясняет Андрей Клещев. - Никаких препятствий для этого мы не видим, но не стоит забывать, что за всеми метровыми эквивалентами стоит еще и материальная сторона, одинаковые по площади квартиры на правом берегу и в Ветлужанке имеют заметную разницу в цене, и эту разницу человеку нужно будет покрыть".

Как говорят застройщики, они стараются не ограничивать переселенцев не только в выборе района города, но и в типе жилья. Причем это могут быть как строящиеся дома компании, проводящей снос, так и жилье другой фирмы в указанном районе, а также вторичное жилье, со сроком эксплуатации не превышающим 5-10 лет. Каждый случай рассматривается индивидуально. В практике любого застройщика немало примеров, когда приходится расселять квартиру, у которой сразу два хозяина. Тогда для жильцов главным становится не абсолютно новая квартира, а большая площадь, возможно, даже во вторичном жилье.

"Мы расселяли двухкомнатную квартиру, где есть подселение, доля хозяйки, проживающей вместе с сыном и бабушкой, составляла 19 квадратных метров. Но она столько уже натерпелась от своих соседей, что хотела бы отдельную квартиру, причем такую, в которой будет две комнаты, - рассказывает Андрей Клещев. - На первый взгляд, это нереальные требования, вместо комнаты с подселением получить двухкомнатную квартиру, но если человек готов идти на компромисс, многое можно сделать. Для этой семьи мы подобрали квартиру в районе Энергетиков, где стоимость жилья достаточно невысока, и расчетные затраты при расселении этой комнаты примерно сравнялись со стоимостью двухкомнатной квартиры, удовлетворявшей запросам переселенцев".

В отдельных случаях застройщики сознательно идут на некоторое увеличение размера квартиры. Основа для расчета площади, конечно же, метровая. Однако далеко не всегда строителям удается найти подходящий эквивалент. Допустим, человек занимает "двушку", площадью 42 кв. м, аналогичной по площади квартиры в современном жилом секторе просто нет, метраж новой двухкомнатной квартиры никак не меньше 50-57 кв. м. Что делать? Переселенец из своей двухкомнатной готов ехать только в двухкомнатную, но при этом площадь "вырастает" на 10 метров. Чтобы договориться, застройщик вынужден приобретать такую квартиру, в какой то части удается добиться участия переселяемого гражданина, который понимает, что разница большая, и готов своими сбережениями частично её погасить.

Однако если считать не в метрах, а в рублях - сносимая ветхая квартира не может сравниться по стоимости с новой. "Допустим, человек располагает квартирой, цена которой по сегодняшним меркам может составлять миллион пятьсот тысяч рублей, а квартира, которую мы ему предоставляем, стоит два с половиной миллиона. Казалось бы, он должен понимать, что семейный капитал при этом прирастает чуть ли не в два раза, потребительские свойства квартиры заметно улучшаются, но не всем этого хватает. При этом мы не пытаемся совсем урезать запросы граждан, положена ему по закону 42-метровая квартира - 42-метровую квартиру он и получит, подбирается квартира большей площади, в наших правилах к тому положенному по закону номиналу добавлять в одностороннем порядке некий дополнительный объем, на такую квартиру - три квадратных метра. Насколько бы сильно ни отличалась современная 45-метровая квартира от его старой, человек её получит без доплаты. Однако если он хочет перебраться в большую квартиру, трех четырехкомнатную вместо своей "двушки", он должен покрыть разницу с помощью ипотечного кредита или дополнительных денежных вливаний".

По словам застройщиков, бывают ситуации, когда обитатели ветхого жилья сильно завышают стоимость собственной квартиры, но постепенно самостоятельно или после консультации с юристами понимают, что застройщик на эти условия не пойдет. Тогда появляется стремление к компромиссу, находится такая промежуточная позиция по объему затрат, на которую соглашаются обе стороны.

Белые пятна в законодательстве

Получается, что переселение, а с ним и развитие города тормозит несовершенство законодательства. В двух документах, которые сегодня регулируют отношения муниципалитета и застройщика с одной стороны и собственника ветхого жилья с другой, - Жилищном и Градостроительном кодексах недостаточно четко определен порядок расселения жителей аварийных домов. Пока городам хватает пустырей, на которых еще может вестись застройка, но год от года их становится все меньше, и скоро властям придется обратить внимание на старые, застроенные ветхим жильем районы. Через несколько лет, когда эта проблема приобретет массовый характер, федеральное законодательство, касающееся вопросов переселения, ждет изменение.

В Красноярске к необходимости сноса ветхого пришли еще три года назад, в прошлом году Союз строителей Красноярского края направил в Государственную Думу предложение по корректировке статей Жилищного кодекса, касающихся порядка переселения жильцов. В настоящий момент городские власти признали темпы переселения недостаточными и готовят собственную программу сноса ветхого фонда. Предполагается, что все пережившие свой срок дома будут ликвидированы к 2020 году, взамен их краевой центр получит новое современное жилье. Программа получит реализацию в рамках губернаторской концепции "Красноярск 2020", разработка которой началась чуть меньше месяца назад. Таким образом, власти признали, что строительство на месте ветхого - это глобальная проблема, с которой связано множество вопросов, но откладывать ее решение уже невозможно.

Татьяна Крупко