Недострой: частный случай

"Продам фундамент, цоколь, "коробку" - на рынке индивидуального жилья такие предложения сегодня не редкость. Откуда они берутся и кем приобретаются, в чем их плюсы и минусы по сравнению с готовым жильем или же наоборот, строительством с нуля, и в каких случаях подобный вариант оправдан? Попробуем разобраться.

Татьяна Молтянская Начальник отдела загородной недвижимости агентства «Посад».

Рыночная стихия

- Комплексная индивидуальная застройка Красноярска начала развиваться широкими темпами в первую половину девяностых годов, - рассказывает Татьяна Молтянская, начальник отдела загородной недвижимости агентства "Посад". - В это время администрацией города было выделено несколько площадок под индивидуальное жилищное строительство. Площадки были выделены крупным промышленным предприятиям для строительства коттеджных поселков для работников этих предприятий. Так было начато строительство в поселках Кразовском, СВЭМ, Афганец, Славянский, Горный, в районе Удачного.

Начало строительства коттеджных поселков было очень активным, предприятиями стали прокладываться городские коммуникации, дороги, работниками предприятий - возводиться дома, но многим из этих грандиозных планов не суждено было осуществиться. Выделение средств на строительство постепенно прекратилось, и только единицы работников предприятий смогли достроить свои дома. Проблема скорее всего была в том, что люди попросту устали жить в маленьких квартирах и, размахнувшись на строительство больших домов, не смогли рассчитать свои материальные возможности и силы. В результате в течение нескольких лет зияющие пустыми глазницами неостекленных окон недостроенные коттеджи наполнили все пригороды Красноярска.

По мнению риэлторов, в конце девяностых началась новая волна индивидуального жилищного строительства. Теперь к строительству жилого дома горожане стали подходить более серьезно, просчитывая свои силы. На этом этапе развития индивидуального строительства хорошо стали раскупаться старые "недострои".

В то же время появилось новое направление в малом бизнесе. Стало выгодно выкупить земельный участок или "недострой" и, построив жилой дом, продать его. Ведь земельный участок, например в п. Солонцы, стоит примерно 400 тысяч рублей, а цоколь жилого дома можно продать и за 800 тысяч рублей. Звучит заманчиво, особенно если есть возможность дешево купить материалы или привлечь бригаду, стоимость работ которой выгодно отличается от предлагаемой строительными предприятиями со своими накладными расходами.

Оба эти направления на рынке индивидуального жилья развиваются и сейчас. Спрос на земельные участки, "недострои" и готовые дома примерно одинаков.

Кому это нужно?

Все зависит от человека, который приобретает дом. Многие считают, что построить дом самому гораздо дешевле, чем купить. А люди, которые по роду своей деятельности не связаны со строительством, предпочитают покупать готовые дома. При этом приходится соглашаться с предложенной планировкой, архитектурой фасада, площадью комнат. Найти именно то, что полностью отвечает пожеланиям, соответствует стилю жизни, практически невозможно, поэтому выбрать готовое жилье может только тот, кто способен чем-то поступиться, с чем-то согласиться. По этой же причине готовый коттедж достаточно сложно и продать.

В случае с "недостроем" дело обстоит гораздо проще. Можно изменить планировку, увеличить размер комнат, добавить архитектурных излишеств, оформить интересно фасад дома. Поэтому сегмент продаж объектов незавершенного строительства достаточно широк.

Весьма разносторонне и само понятие "недострой". Им обозначают и цокольный этаж (фундамент), и коробку, подведенную под крышу, и практически готовый коттедж без финишной отделки. Здесь действует такой же принцип: чем меньше построено, тем больше остается возможностей сделать все в соответствии с собственным вкусом. В связи с этим, как отмечает Татьяна Молтянская, из этих трех стадий наиболее спрашиваемой является цокольный этаж, фундамент - его продать легче всего, особенно если он качественно выполнен.

Основа дома

Грамотно выполненный и перекрытый фундамент дома часто рассматривают даже с большим интересом, чем коробку, в связи с тем, что стоимость цокольного этажа дома относительно невысока, а возможность пофантазировать с планировкой, организацией пространства, архитектурных излишеств фасада до-статочно велика. В то же время нужно учесть, что произведенные затраты на земляные и гидроизоляционные работы по возведению фундамента - это до-статочно серьезная составляющая в себестоимости объекта.

Чтобы рассчитать и построить хороший фундамент нового дома, специалисты настоятельно советуют произвести изучение геологии почвы на месте строительства, чтобы знать несущую способность грунта, чтобы не построить дом на плывунах, правильно запроектировать фундамент на просадочных грунтах и т.д. В соответствии с действующим законодательством для индивидуального жилищного строительства проект на дом и его согласование не обязательны, поэтому проводить геологические изыскания, в принципе, никто не обязан. Можно и не изучать, если вас не интересует результат. Дело это довольно затратное: чтобы для одного участка сделать геологический разрез, узнать несущую способность грунта и правильно рассчитать фундамент, нужно пробурить три скважины, а каждая из них может обойтись вам примерно тысяч в 7 рублей.

Со слов Татьяны Молтянской, покупатели, которые рассматривают покупку фундаментов, очень часто настаивают на экспертизе построенного фундамента. Их интересует состояние фундамента, его несущая способность. Такие вопросы решаются различными путями. Некоторых устраивает мнение строителей, которые будут строить дальше дом, некоторые требуют официального заключения лицензированной организации (которых у нас в городе несколько). Стоимость таких заключений примерно 3-3,5 тысячи рублей.

Эх, полным-полна коробушка

Если принято решение о покупке дома на стадии возведения стен под крышу, конечно же, лучше, чтобы крыша уже была (стены, не защищенные от снега и дождя, теряют со временем свою несущую способность и разрушаются).

Если вы хотите что-нибудь изменить в доме, обязательно необходимо посоветоваться со специалистами, например, о возможности увеличения размера окон и помещений, о необходимости увеличения толщины стены и их утепления и т.д.

Бытует мнение, что если стоит "коробка", значит, подведены коммуникации. Оно, конечно, теоретически так и должно быть. По канонам строительства первым делом при строительстве дома проводятся инженерные сети, и только затем строится дом. Но на самом деле - ничего подобного. У нас в подавляющем большинстве случаев все делается с точностью до наоборот. Покупается участок, и параллельно с рытьем котлована разрабатываются чертежи фундамента (чтобы не упустить время, период производства земляных работ в Сибири достаточно короткий). Коммуникации же оставляют на самый последний этап, когда приступают к внутренней отделке помещений.

Как правило, если продается "коробка", то в лучшем случае есть возможность подведения центрального водопровода, выполнен септик (но не введен в дом), подключено электричество мощностью 5 кВт. Такой мощности достаточно только для стадии строительства - включить электроинструменты, лампы, обогрев, обеспечивать дом она не сможет.

Итак, наличие подведенных коммуникаций на этой и предыдущей стадиях большая редкость. И если они есть, то это существенно повышает цену объекта.

На финишной прямой

В коттедже без финишной отделки инженерное обеспечение уже, как правило, выполнено и коммуникации уже разведены по дому, вставлены окна и наружные двери, облицован фасад. Покупателю остается только заняться декоративной отделкой помещений: установить межкомнатные двери, отделать стены, пол, потолок.

Секреты маркетинга

Желание сэкономить вполне логично, только надо знать, на чем можно, а на чем - категорически нет.
Как и при продаже готовых домов, на цену и быстроту реализации незавершенных объектов влияет их месторасположение. Выстроить виллу в 70 км от города и продать ее хотя бы по себестоимости не получится. Никому не нужным окажется и особняк за 13 млн рублей в Черемушках, рядом с автозаправкой.

- Если вы хотите построить современный и достаточно дорогой дом, к поиску места его строительства не-обходимо подойти очень скрупулезно, - советует Татьяна Молтянская. - При выборе места необходимо учитывать перспективы развития района строительства, ближайшее окружение, при-родные особенности места, близость к инфраструктуре, транспортные возможности. Экономить при покупке земельного участка нецелесообразно.

Риэлторы отмечают инертность рынка при выборе материалов, используемых при строительстве. Сейчас появилось много новых технологий, соблазняющих своей экономической эффективностью, но все по-прежнему мечтают только о кирпиче, и "недострои" из инновационных материалов продать гораздо сложнее. Необходимо учесть и тенденции рынка. Так, с появлением все большего количества коттеджных поселков упал спрос на земельные участки в старой застройке города.

Интересное архитектурное решение фасада дома, использование современных кровельных и фасадных материалов, продуманная планировка помещений, оптимальная площадь коттеджа - это основные составляющие удачного проекта (а значит и вложения денег).

Поэтому участие архитектора на стадии проектирования очень важно. К сожалению, в Красноярске и его окрестностях на сегодняшний день преобладает безликая в архитектурном плане застройка. При этом 90% покупателей не хотят жить в коробках - им нужны эркеры, арки, балкончики, башенки, неправильные формы, оригинальная отделка. Они сразу обращают внимание на внешний вид и готовы рассматривать повышенную цену, если дом привлекателен внешне. Первичное, визуальное восприятие - очень важно. И хотя сегодня архитектора, который бы взялся за проект индивидуального дома, найти довольно сложно, Татьяна Молтянская утверждает, что всё-таки стоит это сделать: игра стоит свеч.

Промежуточный бизнес

Что же касается дальнейших перспектив развития сегмента загородного строительства, то, по мнению Татьяны Молтянской, рынок переживает сегодня переходный период. "Будущее за комплексным централизованным строительством индивидуального жилья", - отмечает она.

Сейчас вопрос о выделении земли застройщикам коттеджных комплексов очень актуален, это очень длительный процесс, но, когда он завершится и строительные компании приступят к возведению целых микрорайонов, частное инвестирование, связанное с коттеджным строительством, будет составлять небольшой процент от все-го строительства, так как только при комплексной застройке можно решить насущные проблемы таких городков - дороги, инфраструктура, транспортная развязка, централизованные коммуни-кации, внешний вид поселков. Частным инвесторам это не под силу.

В настоящее время этим направлением всерьез заинтересовалось много небольших строительных компаний. Однако, этот сегмент строительного рынка пока не переполнен. Перед строителями стоит сложная задача - унифицировать пожелания потенциальных покупателей, зачастую противоречивые, и создать типовые, легко возводимые по современным технологиям варианты индивидуальных жилых домов с выразительной архитектурой и гибкой планировкой. По мнению Татьяны Молтянской, люди со временем привыкнут к такому подходу.

Для того чтобы на рынке произошел этот сдвиг, понадобится не год и не два. Но будущее однозначно за централизованным малоэтажным строительством.

Вера Биктимирова