Победить цены

Александр Шляхин Pуководитель информационной компании «Сибдом»

В 2006 году жилье в Красноярске дорожало достаточно спокойными темпами - по крайней мере, по сравнению с Москвой. Первая половина 2007 года также прошла в нашем городе без скачков - цены росли, но достаточно равномерно и предсказуемо. Но в августе стоимость жилья вдруг начала увеличиваться угрожающе быстро. Своим мнением о причинах такого роста поделился руководитель информационной компании "Сибдом" Александр Шляхин.

- Александр Анатольевич, сначала коротко напомните нашим читателям, так сказать, "предысторию вопроса". Как развивалась ситуация на рынке жилья в Красноярске в последнее время?

- Если говорить о средней цене квадратного метра в ново- стройках, то за этот год она выросла уже довольно существенно - с 30 тысяч в январе до 44 в начале сентября. Причем еще в мае средняя цена составляла порядка 36 тысяч, то есть основ- ной прирост пришелся на лето - время, когда цены обычно "замирают" в ожидании осеннего скачка. Сейчас рост, к со- жалению, продолжается, и темпы так высоки, что мерами по его сдерживанию занялся лично заместитель губернатора по строительству и архитектуре Николай Глушков.

- Складывается парадоксальная ситуация. Власти, застройщики, риэлторы - все участники рынка заявляют, что они против такого взвинчивания цен. Но при этом цены-то растут. В чем же дело?

- Следует понимать, что раз уж мы живем в условиях рыночной экономики, то цену любого продукта определяет баланс спроса и предложения, а не желания властей, застройщиков или кого бы то ни было. Причина роста цен именно в дисбалансе спроса и предложения - людей, желающих улучшить свои жилищные условия, очень много (порядка 60% от всего населения края!), а жилья строится, к сожалению, явно недостаточно. Надо учитывать, что в принципе рынок долевого строительства жилья просто отражает общие тенденции рынка вторично- го жилья. Застройщики при определении цены продажи своей продукции в первую очередь ориентируются на уровень цен на вторичном рынке. Сравнивают свои квартиры с "хрущевками" и приходят в недоумение: почему "хрущевку" покупают за 45 тысяч, а они свое долевое по 40 продают. Поэтому формирование цены на рынке долевого - это рыночный механизм, который не подвластен государственному регулированию. Это коммерческая деятельность, и застройщики вполне обоснованно регулируют эту цену, исходя из цены на аналогичные продукты на рынке. И если застройщик будет сдерживать цену жилья, занижать ее, то как раз здесь и появляется поле для спекулянтов. Которые будут покупать у застройщиков на стадии строительства и потом перепродавать по цене вторичного рынка. Поэтому в такой ситуации механизмы сдерживания могут играть негативнуюроль.
На вторичный рынок жилья подействовать никакими административно-запретительными мерами нельзя, за исключением разве что увеличением ставок налога на имущество. Но именно на вторичный рынок необходимо влиять в первую очередь, его рост нужно останавливать. А этот рынок регулируется простыми законами экономики. Пришли ко мне два покупателя на квартиру - я поднимаю цену. Пришел еще один - еще поднимаю.

- Но ведь Красноярск строит жилья в пересчете на душу населения больше, чем любой другой город страны, - 0,878 квадратных метра на человека в прошлом году. Откуда же недостаток предложения?

- Действительно, на фоне других городов мы строим до- вольно много. Но и цена у нас благодаря этому ниже, чем в других городах. Так, например, в Новосибирске квадратный метр в новостройке сейчас стоит в среднем около 55 тысяч рублей, в Екатеринбурге - порядка 56 тысяч. При этом средняя цена в этих городах во многом определяется преобладанием строительства более дорогого и комфортного жилья.
Кроме того, одновременно с ростом объемов строительства в нашем городе начался и рост платежеспособного спроса. Растут реальные доходы людей. Плюс к тому активно заработала ипотека, государственные программы вроде субсидирования процентной ставки работникам бюджетной сферы края и т.д. Все эти деньги широким потоком хлынули на рынок. А ведь ипотечные деньги - это на сегодня очень большие суммы, почти два с половиной миллиарда в каждый квартал! Все это "греет" спрос, и предложение не успевает.
Кроме того, не будем забывать, что рекордные 0,878 кв. м на человека на сегодняшнюю ситуацию влияния уже не оказывают, так как давно проданы. Не оказывают влияния и цифры этого года - квартиры, которые будут сданы в текущем году, проданы в основном еще в году прошлом. Сейчас важен план ввода 2008 и 2009 годов. И скорее всего, такого роста, как в предшествующие годы, не произойдет. Очень много мелких и средних застройщиков, обеспечивающих около 30% рынка, в 2007 году не приступили к строительству ни одного нового дома. И причиной тому ужесточившиеся требования на рынке долевого и кардинально изменившаяся ситуация с получением земельных участков.

- Что же мешает застройщикам строить "столько, сколько нужно"? Вроде бы мощности есть, есть и платежеспособный спрос?

- ? Но нет земли. Законом процедура предоставления земельных участков под жилищную застройку только посредством аукционов была введена еще в 2005 году, но первые аукционы прошли только в мае 2006 г. Что касается ситуации в этом году - чтобы обеспечить потребность строителей в земельных участках, необходимо продать около 100 гектаров. Но по со- стоянию на начало сентября под многоэтажное строительство продано всего 38 гектаров. А ведь прошло уже 8 месяцев! Это ведет к ажиотажу на аукционах, к многократному взвинчиванию цен на участки. А ведь затраты на землю в конечном итоге лягут на стоимость жилья.
Понятно, что у застройщиков есть заделы, но они ведь не бесконечны. Для таких крупных строительных компаний, как "Монолитхолдинг", "Культбытстрой", при их мощностях и потенциале, нужно огромное количество земельных участков, большие объемы под застройку.
Таким образом, если говорить о механизмах воздействия на рынок, то один из самых эффективных способов - это увеличение количества предложений земельных участков. Расширится зона предложения, увеличатся и объемы вводимого жилья, уменьшится дефицит на рынке.
Это что касается предложения участков в городской черте. Тут сразу хочется вспомнить, что огромный потенциал удовлетворения спроса населения на жилье - это загородное строительство.

- Действительно, о малоэтажном строительстве в последние годы говорят много. Способно ли развитие этого направления стабилизировать рынок?

- Федеральная власть еще в начале 2006 года заговорила о развитии этого направления. Но фактически ни одного крупного коттеджного поселка за это время в окрестностях Красно- ярска не появилось. Только небольшие коммерческие проекты на 10, максимум 50 коттеджей. Эти объемы, естественно, не оказали существенного влияния на ситуацию на рынке. При- чем сегодня даже те застройщики, которые реализовывали эти немногочисленные проекты, не видят перспектив, так как нет земельных участков, на которых они могли бы строить.
Самый крупный, разрекламированный проект - "Новалэнд" - на сегодня так и остается стопроцентно коммерческим. И "тянет" его компания "Исток-Т92". На своих 100 гектарах они пытаются быть первопроходцами. Но заявленной помощи государства в устройстве инженерной инфраструктуры "Исток" пока так и не получил. Соответственно, проект идет своим ходом, так, как это под силу компании. При том, что потенциал только этого района - 500 гектаров.
Сегодня сняты преграды для того, чтобы выставить эту землю под индивидуальное жилищное строительство на торги. И многие застройщики, даже крупные, посматривают на малоэтажное строительство. Они сегодня готовы развивать его, вкладывать в это серьезные деньги. Но генеральный план

Солонцов приняли еще в марте, а воз и ныне там. Казалось бы, новым законодательством устранены барьеры, связанные с переводом земель из категории сельхозугодий в земли поселений. Территория этого будущего коттеджного поселка была включена в границы поселка Солонцы, соответственно, оста- лось провести процедуру межевания и продать на аукционах оставшиеся 400 гектаров. Если бы эта работа была проведена, мы бы сегодня получили жилья еще на 17,5 тысячи человек.
Помимо Солонцов, у нас разрабатываются генпланы Емельяново, Дрокино - но все так тяжело идет?
А ведь сегодня спрос на индивидуальное жилье, по мнению экспертов, довольно высок. Причем в малоэтажном строительстве могут участвовать небольшие компании, ведь при строительстве коттеджей не нужны огромные оборотные средства, как при освоении многоэтажных микрорайонов. Кроме того, малоэтажное строительство допускает применение новых технологий, которые способны снизить конечную цену такого жилья.
На сегодняшний момент ожидания не удовлетворены, спрос не находит соответствующего предложения. Полтора года ведутся разговоры про "малоэтажку", но ни один проект у нас в крае до сих пор не воплотился. Без помощи в финансировании социальной и инженерной инфраструктуры таких поселков "малоэтажка" в цивилизованном виде не поднимется.

- Какие еще механизмы стабилизации рынка вы ви- дите?

- Важным механизмом стабилизации цен является повышение доступности ипотеки на первичном рынке жилья. Это несколько успокоит перегретый вторичный рынок, а следовательно, и общую ситуацию. Сейчас получается, что на стадии долевого строительства взять кредит на квартиру затруднительно. Доля сделок на рынке долевого с привлечением кредитов не превышает 10%. Поэтому строящиеся квартиры скупают инвесторы, если не сказать - спекулянты, с целью дальнейшей перепродажи.
Еще один путь стабилизации рынка - это "откачка" из него "лишних" денег, средств этих самых "инвесторов". Это можно сделать, лишь предложив более надежные и выгодные механизмы вкладывания средств, например, развитие фондового рынка. Но это, конечно, прерогатива федеральных властей.

- Каков ваш прогноз относительно роста цен в ближайшее время?

- К сожалению, на мой взгляд, в ближайшей перспективе цены будут продолжать расти по 5-6% в месяц. Но если будут созданы условия застройщикам, и те существенно увеличат объемы строительства - как городского, многоэтажного, так и пригородного, индивидуального - то рост цен можно будет свести к уровню инфляции. Все предпосылки в Красноярске для этого есть.