Ноу-хау таунхаусов

Новое - хорошо забытое старое. Или к месту и времени вспоминаемое. Нынешние времена в России вызывают возрождение почти утраченных старинных традиций, как то: жить дружно большими семьями, но с широкой автономией - по соседству. Так старое воссоединяется на витке времени с новым, возводя на пик актуальности такое явление, как "таунхаусы" или (патриотически буквально) - "городские дома".

Чисто английский подход

На стенку меньше, на акр экономнее - вот один из мотивов рождения жанра "town house" в родной ему Англии. Строгая расшифровка этого термина подразумевает сблокированные дома, пристроенные к стене уже имеющегося и практически начисто лишённые усадьбы. Их начали пристраивать в XIX веке, как дома для вступающих в самостоятельную жизнь последующих поколений одной фамилии.

Подобным образом разросшееся "родовое гнездо" со временем превращалось в набор пристраиваемых друг к другу небольших коттеджей в 2-3 этажа с отдельными входами. Вертикальная планировка, которая характерна для такого типа зданий, образовалась в Англии еще и из-за дефицита, и, соответственно, дороговизны городской земли. Если коттеджем (тоже английское понятие) называют малоэтажный особнячок с земельным участком, то таунхаус можно считать гроздью таких коттеджей - вот вам и модное слово "кластер" нарисовалось.

Столица родины "городских домов", Лондон, по большей части территории пригородов так и застроен. В доминионе, процветающей Канаде, таунхаусы составляют около двух третей всего жилого фонда. Кстати, сам топоним "Канада" переводится с индейского как "деревня", а потому соответствие преобладающего, малоэтажного типа застройки в стране её имени очень точное.

Британским и канадским таунхаусам присущ традиционный архитектурный облик, но явление вырвалось из рамок стиля тюдоров, виндзоров и прочих чиппендейлов, став обобщённым определением. Сегодня важен не стиль, а сам принцип компактного обустройства стесненного городского и пригородного пространства - строительства уютного и элитного жилья на пятачке земли, пусть на малом, но ближе к природе.

Золотая середина

Именно среднее положение занимает описываемый тип жилья в ряду: загородный коттедж - таунхаус - городская квартира. Впрочем, квартира квартире рознь, и каморка с видом на Кремль побьёт по цене особняк на Рублёвке. Таунхаусы же попадают в "золотую середину" по всем параметрам: комфорта, стоимости, статусности. Они социально однородны и заселены средним классом - той самой золотой серединой, на которой зиждется развитое буржуазное общество. Здесь подразумевается коллективная и комфортная среда обитания с соответствующей инфраструктурой, обеспечивающей безопасность, комфортность и клубность.

"Миддл-класс" в европейском понимании термина в России только зарождается, крепнет и ширится, а вместе с ним в строительстве предназначенных им таунхаусов открываются большие перспективы.

В основе создания таких жилищных конгломератов лежит прагматичный, "западный" подход - буржуазия в Европе рождалась и складывалась веками, а средний класс формировался многими поколениями. У России, как всегда, свои особенности - вот и таунхаус выступает у нас скорее статутным атрибутом, нежели способом сэкономить на недвижимости. Построенные по экономичным финским и канадским технологиям домики отделываются каррарским мрамором и лузитанской пробкой. Жильё, по сути задуманное как доступное, обрастает гламуром и становится атрибутом успешности. Так, по данным корпорации "Инком", покупатель квартиры в таунхаусе может рассчитывать на усредненную минимальную сумму от 270 до 600 тыс. долларов - в зависимости от удаленности поселка от Москвы.

От окраин москвы до самых до окраин

Структура современных российских мегаполисов меняется: повсеместно наблюдается отток горожан в фешенебельные спальные районы и концентрация в центре деловой и культурной жизни. Деловой центр и поселки таунхаусов становятся полюсами городского бытия. В связи с объективными процессами такой реурбанизации рынок строительства таунхаусов очень перспективен, особенно если учитывать разную стоимость земли в центре и на окраинах.

Выражение "Москва - большая деревня" не утрачивает актуальности. Неуклонно разрастающаяся столица поглощает пригороды, срастается с ближним Подмосковьем, в силу чего лидирует в строительстве загородного жилья, показывая пример остальной крепнущей и богатеющей России и её нарождающемуся среднему классу.

По данным корпорации "Инком", на загородном рынке Подмосковья в активной продаже находятся 43 поселка таунхаусов с текущим предложением, превышающим 1950 квартир. По объёмам предлагаемых к продаже домовладений лидерами являются Новорижское шоссе (26%), Дмитровское и Калужское направления. В сумме эта тройка лидирующих направлений занимает 64% общего предложения на рынке.

В сегменте таунхаусов по совокупности ряда параметров (цена, площадь, местоположение и т.п.) можно выделить две группы: "обычные" и "элитные", их соотношение, соответственно, 79 и 21%.

Площади "обычных" таунхаусов - в среднем порядка 200 кв. м, площадь земли - от 0 до 10 соток, в среднем - 2,4, средняя минимальная стоимость - около 383 тыс. долларов. Что же касается "элитных", то их площадь в среднем около 250 кв. м, площадь земли - от 0,3 до 5 соток (в среднем - 1,8), цена - от 676 до 1430 тыс. долларов.

С дуплексами ситуация несколько иная: площадь земли составляет 2-17 соток. Это обусловлено тем, что это строение позиционируется на рынке как коттедж, только для двух семей с отдельными входами для каждой. Поэтому количество соток к дуплексам значительно выше, чем у таунхаусов. Средняя минимальная площадь дуплекса составляет около 250 кв. м и имеет участок в среднем 4,5 сотки земли. На подмосковном рынке представлено около 7 поселков (15%) с дуплексами.

Если рассматривать цены в динамике, то, по данным irn.ru, за последний год квадратный метр в таунхаусах вырос на 33,9% (в коттеджах он поднялся на 36,7%). Число активных операторов в сегменте таунхаусов возросло на 48,3%. В этом году на рынке работают уже 86 компаний.

Себестоимость строительства сблокированных домов ниже, чем особняков, процентов на пятнадцать. Снижает затратность их возведения и компактность необходимой инфраструктуры - дорог, инженерных коммуникаций и прочих сетей. Однако цену таунхаусов, как и любого другого жилья, формирует рынок. Увеличивается спрос - растет и предложение. Не удивительно, что интерес к сблокированному комфортному жилью со стороны строительных фирм заметно повышается. Так, по результатам исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья, проведенного недавно аналитическим центром irn.ru, в 2007 году число строящихся организованных поселков таунхаусов выросло на 65,2% и составило 76 объектов. Это говорит о том, что рынок таунхаусов становится полноценным самостоятельным сегментом, а не дополнением к рынку коттеджных поселков. Сегодня застройщик уверенно строит таунхаусы на земельных участках, где нельзя возвести многоэтажное жилье или нерентабельно строить дорогой коттеджный поселок.

Сибирская сабурбия

Как всегда первый и передовой опыт начинается с Первопрестольной и затем шагает в глубину страны. Отмеченные тенденции характерны не только для московского региона, но и для удалённых часовых поясов нашей огромной страны.

Города-миллионники, взрослея и матерея, уплотняются внутри и вырастают из своих границ. Так и Красноярск, зажатый рельефом с юго-запада, разрастается преимущественно в северо-восточном направлении. "Экспансия" города в пригородные районы - явление очевидное в своей неизбежности, и уже разработаны схемы территориального планирования в отношении строительства малоэтажных агломераций на землях, принадлежащих Емельяновскому, Берёзовскому и, в меньшей степени, Манскому районам. Именно на этих отчуждаемых из сельхозоборота землях наиболее реальным и перспективным выглядит строительство сблокированных коттеджей.

Пример строительства таунхаусов в Красноярске и его пригородах имеется, но это уже давняя история. Это посёлки в районе Николаевской сопки у нынешнего СФУ и на Базаихе. Однако в связи с ростом популярности этого жилищного формата и политикой развития пригородных территорий таунхаусное строительство ожидает большое будущее.

Первым утвержден генеральный план поселка Солонцы, вскоре здесь начнется массовая застройка. По прогнозам, многие строительные компании будут инвестировать средства в таунхаусы, ведь это идеальный вид загородного жилья, который может обеспечить массовость. В Красноярске квадратный метр жилья в таунхаусе стоит примерно столько же, что и в квартире, то есть 25-30 тыс. рублей.

Уже сейчас можно сказать, что интерес у красноярцев к проекту развития Солонцов огромный, поэтому в ближайшее время можно ожидать, что рынок сблокированных домов начнет бурно развиваться. Вслед за этим опытом грядёт реализация проектов поселков таунхаусов в других предместьях Красноярска. О подобных планах говорили такие строительные компании, как "Инком-Сосны", "Кода-Тек". Так что, возможно, вскоре Красноярск по примеру прочих столиц обрастёт сабурбией (от англ. "suburbia" - "пригород") качественной малоэтажной застройки, а горожане предпочтут проживать в неге, комфорте и тишине за городом, а не выживать посреди пробок и суеты городских улиц, добираясь туда в течение получаса на автомобиле и окунаясь в неё лишь в рабочее время. Так живут в странах "золотого миллиарда" - Европе и Северной Америке. А мы чем хуже?!