Купить у частного инвестора

Во всем мире загородное жилье является очень привлекательным объектом инвестиций. В Красноярске на этом рынке действует немало частных инвесторов, тех, кто строит дома для последующей их продажи. Что представляет собой этот бизнес? Сейчас, когда в Красноярске планируется развивать массовое малоэтажное строительство, этот вопрос особенно актуален.

Как известно, все тенденции приходят к нам из столицы. Там в последнее время наметился отток инвесторов с рынка городского многоэтажного жилья в сегмент коттеджного строительства. Подобный интерес можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, стремлением инвестора к диверсификации своего бизнеса и распределению вложений между городским и загородным рынками недвижимости. Во-вторых, загородный сегмент предоставляет реальную возможность получения высокой прибыли. В-третьих, объем рынка загородной недвижимости гораздо меньше, чем рынок первичного и вторичного городского жилья. Соответственно, товар более дефицитен, а значит, при небольшом количестве предложений и огромном спросе. В Подмосковье 6 — 7% покупателей приобретают или строят коттеджи в поселках с целью последующей перепродажи.

Аналитики считают, что сегодня вложение в строящееся загородное жилье способно принести частному инвестору не менее 30% годовых. Немаловажную роль в высокой надежности инвестиций в загородное строительство играет тот факт, что эта отрасль является в большей степени автономной и меньше других реагирует на изменения в политической и экономической жизни страны. За последние 10 лет рынок загородной недвижимости не переживал ни одного серьезного краха, а его объемы стабильно растут год от года.

Разумеется, московские частные инвесторы отличаются от красноярских. Там этот бизнес поставлен на широкую ногу. Один частник может инвестировать в строительство целого поселка коттеджей. В Красноярске по сравнению с Москвой этот сегмент рынка недвижимости менее развит. Частных инвесторов у нас единицы, они предпочитают не предавать огласке свою деятельность. Работают в основном по такой схеме: строят коттеджи как будто бы для себя, а потом продают. В основном объемы их строительства невелики. Итак, какие еще особенности отличают красноярских частных инвесторов?

Земельный дефицит

Работа частного инвестора начинается с выбора земельного участка. Именно привлекательностью участка определяется инвестиционный потенциал объекта загородной недвижимости. Как считают специалисты, земля может составлять до 80% финансового успеха загородного проекта, и зачастую именно она определяет стоимость объектов. Ведь для покупателя качественной загородной недвижимости очень важно, чтобы вокруг был красивый ландшафт и открывался хороший вид из окна. Наличие леса на территории поселка и участка может серьезно увеличить цену. Другой фактор — покупатели сейчас хотят приобретать коттеджи в загородных коттеджных поселках.

Приобретение хорошего участка стало главной проблемой красноярских частных инвесторов. Стать обладателем хорошего, привлекательного для инвестиций участка можно, имея сумму в миллион и более рублей. Это цена земли в элитном коттеджном поселке, например, Удачном, микрорайоне Горном. Коттедж, построенный там, определенно будет востребован. Однако проблема в том, что сейчас даже за большие деньги приобрести участок в популярных местах очень сложно. Земля здесь практически не выставляется на продажу. Владельцы участков предпочитают ждать, пока она еще больше увеличится в цене. Как рассказал нам один из частных инвесторов, сейчас, несмотря на то, что имеются средства, он не может найти достаточно привлекательный участок, потому что на этом рынке очень ограничено предложение.

Что диктует спрос?

Вслед за приобретением земли необходим выбор проекта коттеджа. В этом частные инвесторы, к сожалению, зачастую уступают более крупным застройщикам, которые подходят к проектированию и дизайну более профессионально. В основном то, что строят частники, — это стандартные кирпичные «коробки». Однако такие коттеджи достаточно популярны. Материал — кирпич — тоже самый ходовой для коттеджа. Как рассказал нам один из частных инвесторов, однажды он решил ради эксперимента построить коттедж из газобетона. Потом возникли сложности с продажей — покупатели не знали этот материал, и пришлось значительно снизить цену.

Лучше всего продаются коттеджи, построенные в хорошо развитых коттеджных поселках оптимального размера и по цене, не превышающей рыночную стоимость. Удобно расположенные коттеджи большой площади, а значит, с меньшей стоимостью квадратного метра, продаются медленнее. Продавцу придется ждать своего покупателя, поскольку абсолютная цена на такой дом достаточно высока. В Красноярске спросом сейчас пользуются коттеджи площадью 280–350 квадратных метров, в два уровня, не больше. Такие дома гораздо легче продать, чем коттеджи по 500 квадратных метров.

Ликвидность проекта может быть поставлена под сомнение в случае, если площадь участка несопоставима с площадью самого дома. Также должны иметь адекватное соотношение стои мость дома и земельного надела. Например, в элитном поселке строить дешевый дом нецелесообразно, так же как возводить дорогостоящий коттедж на дешевом и непривлекательном участке земли.

Какое качество предлагают частные инвесторы? Как отмечают специалисты, в загородном строительстве, так же как и в многоэтажном городском, все зависит от застройщика. Конечно, нередко, когда человек строит не для себя, а на продажу, он строит менее качественно. Случается, что у покупателей, которые приобрели коттедж у частников, возникает потом к масса претензий к дому. Однако в основном, если человек стремится получить хорошие деньги за коттедж, он старается выполнить работы на достойном уровне. Но большинство специалистов выступает за организованную застройку. Как отметила Татьяна Молтянская, инспектор отдела по земельным вопросам агентства «Посад», частники в основном не облагораживают территорию вокруг коттеджа. Кроме того, если поселок строит один крупный застройщик, то ему по силам будет провести туда необходимые коммуникации, выполнить благоустройство всего поселка, сделать дороги. Частнику же не хватит на это средств.

Цена вопроса

Как отмечают аналитики, работа частных инвесторов — довольно прибыльный бизнес. Это как вложение денег в банк под хороший процент: в течение года человек по частям вкладывает средства в строительство коттеджа, а потом, через год-два его продает с прибылью.

Сами частные инвесторы отмечают, что прибыль составляет порядка 30 процентов. Они предпочитают делать элитную отделку, современный фасад, тогда коттедж можно продать значительно дороже. Обычно коттедж доводят до стадии чистовой отделки, проводят электричество, ставят окна. А полы, лестницу, кафель и прочие элементы дизайна делает уже покупатель, по своему вкусу. Себестоимость строительства коттеджа с отделкой примерно 20 тысяч рублей за квадратный метр, а продать такой коттедж можно уже по 30 тысяч за квадрат.

Объемы строительства частников невелики. Обычно за два года строится всего один коттедж, в лучшем случае два одновременно. Как нам рассказал один из частных инвесторов, в течение первого года он ставит коробку, окна, крышу. А на следующий год остаются фасады, потому что их можно делать только летом, температура должна быть выше 15 градусов тепла. К тому же дом должен постоять, чтобы произошла усадка. Если посчитать, получаем, что в среднем частный инвестор зарабатывает порядка 3–6 млн рублей за два года. Всего же частных инвесторов в Красноярске и пригороде, по мнению специалистов, не более сотни. Так что приблизительно емкость этого сегмента рынка недвижимости можно оценить в 300 млн рублей в год.

Риски частника

На первый взгляд кажется, что извлечь прибыль из рынка загородной недвижимости несложно. Разве проблематично, имея определенный стартовый капитал, найти под него достойный объект? Однако при инвестиционной покупке загородной недвижимости частный инвестор несет ряд существенных рисков и издержек. Например, риск юридической чистоты сделки, который состоит в большей или меньшей степени легитимности прав на приобретаемый объект и в вероятности признания их впоследствии недействительными. Важно понять, на каком основании продавец распоряжается участком, чтобы в дальнейшем законность покупки не была поставлена под сомнение.

Если предоставляются земли, которые раньше являлись землями сельхозназначения, то важно убедиться, был ли правомочным порядок перевода земель из одной категории в другую, нужно удостовериться, нет ли наложения на соседние участки (если на этот участок нет материалов межевания). А также необходимо обратить внимание на наличие обременения. Необходимо учесть сервитуты, наложенные на участок. Например, строительство в водоохранной зоне имеет свои особенности, которые нужно учитывать при проектировании, и т.п.

Сможет ли частный инвестор адекватно оценить такой риск и заключить договор на своих условиях — большой вопрос. Существует и серьезный маркетинговый риск, сводящийся к вопросам о том, насколько приобретаемое жилье в перспективе будет пользоваться спросом и не возникнут ли факторы, влияющие на рыночную стоимость приобретаемой недвижимости.

Что ждет частника?

Татьяна Молтянская Инспектор отдела по земельным вопросам агентства «Посад»

В Красноярске ожидается бурное развитие загородного строительства. Кто придет в эту сферу? Появится ли обширное поле деятельности при этом для частных инвесторов и увеличится ли их количество?

Татьяна Молтянская считает, что вряд ли количество частных инвесторов и объемы их застройки значительно возрастут. Первая причина в том, что для них сложно сейчас получить землю под застройку. Вторая в том, что велика цена технических условий на подключение электричества, подведение воды, тепла. Это удорожает строительство. И для тех, кто строит один-два коттеджа, плата за подключение может быть нерентабельной. Кто же тогда будет застраивать пригород?

«Я не думаю, что крупные застройщики, занимающиеся сейчас городским жилищным многоэтажным строительством, начнут заниматься строительством коттеджей, — отмечает Татьяна Молтянская. — У них все поставлено на поток, учитывая их промышленные объемы, вряд ли для них будет выгодно переходить на индивидуальные объекты. Я думаю, будущее за небольшими строительными компаниями, они более мобильны, и именно они будут строить основную массу загородного малоэтажного жилья».

Итак, похоже, что с развитием Солонцов начнется новая эра рынка красноярского строительства — время бурного развития малоэтажной индивидуальной застройки. Что уже можно видеть и сейчас — именно некрупные строительные компании активно осваивают новые земли Новалэнда.

Екатерина ЩЕРБАКОВА