Офисный бум

Офисная недвижимость является вторым по степени доходности сегментом рынка, ненамного уступая торговой. Так, аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko подсчитали, что в 2006 году в России 44% всех инвестиций составили вложения в торговую недвижимость, 34% — в офисную, 12% — в логистику, 10% — в гостиничный бизнес.

На офисные помещения в России наблюдается высокий неудовлетворенный спрос. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, доля свободных офисных площадей к началу 2007 года в Москве составила 2,5%, что значительно ниже, чем в крупных европейских городах.

Сравните: в Варшаве этот показатель составляет 5,4%, в Париже — 5,8%, в Лондоне — 6,5%, в Праге — 7,9%, в Будапеште — 12,8%, во Франкфурте — 16,6%. В то же время арендные ставки на офисы класса А в Москве (в среднем 1800 руб. за кв. м в месяц) находятся среди самых дорогих городов Европы и уступают только Лондону, где среднемесячная арендная плата в пересчете на рубли превышает 3 тыс. за 1 кв. м в месяц и Парижу (2,4 тыс. руб.).

Несмотря на то, что офисные помещения категории А в Красноярске пока отсутствуют как класс, это не мешает краевому центру успешно конкурировать с Европой в ценовом факторе. Столица края по уровню арендных платежей сопоставима с такими европейскими городами, как Варшава, где аренда квадратного метра офисного помещения, причем класса А, в месяц составляет 1268 руб., Прага и Будапешт — по 1180 руб. На подходе бизнес-центры класса А: строительство первых таких зданий уже близко к завершению. Они позволят городу на Енисее догнать и перегнать еще целый ряд европейских городов. Собственники планируют сдавать их по цене от 900 до 1500 руб. за кв. м.

Неизведанная Cибирь

Если, по мнению экспертов, российский рынок коммерческой недвижимости в целом находится на стадии формирования, то в Красноярске он еще в самом что ни на есть зачаточном состоянии, в том числе и его офисный сегмент. Большинство компаний вынуждены работать в старых, обветшавших и морально устаревших помещениях. Львиная доля деловых квадратных метров, — по данным различных исследований, от 64% до 72%, — приходится на класс D. Это различные административные корпуса — бывшие НИИ, заводоуправления и т.п., — приспособленные под офисы. Срок эксплуатации таких зданий превышает 10 лет, инженерные коммуникации устарели, качественная отделка, необходимая парковка и специализированные службы эксплуатации отсутствуют. От 12 до 26% помещений приходится на класс С. Класс В в городе представлен незначительно (2–4%) и в большинстве своем не соответствует международным стандартам. В частности, около 70% офисных помещений класса В не имеют достаточного количества машино-мест.

Стоит пояснить это расхождение в цифрах. Оно объясняется тем, что классификация офисов — вещь достаточно условная. Жестких критериев не существует, что порождает некоторую свободу их трактовки. К примеру, аналитики компании Astera Oncor причисляют торгово-офисный комплекс «Метрополь» к классу В, а в других исследованиях он фигурирует как представитель С-класса.

Острый недостаток офисных помещений, особенно качественных, испытывают все крупные города Сибири. И это при том, что в федеральном округе имеют представительства практически все крупные мировые компании-производители. Большинство офисов иностранных компаний сосредоточено в Новосибирске, на втором месте по важности с точки зрения бизнес-структур находится Красноярск.

Основным фактором, определяющим спрос на бизнес-центры высокого класса, является развитость бизнеса в регионе, его цивилизованность. Поэтому традиционно спрос на помещения класса А зависит от прихода на региональный рынок крупных федеральных и иностранных компаний, которые, предъявляя изначально высокие требования к уровню офисных помещений, и являются основными арендаторами площадей в них. Приход таких игроков свидетельствует о большом потенциале рынка и подстегивает каждую сферу бизнеса, что влечет за собой усиление конкуренции и в свою очередь — увеличение интереса к офисным площадям в бизнес-центрах. Как правило, вслед за ними и местные бизнесмены оценивают возможности сервиса класса А, включающие управление зданием, что позволяет больше времени уделять работе, не отвлекаясь на хозяйственные проблемы. Однако к этой мысли нужно еще привыкнуть. Красноярские предприниматели еще не в полной мере осознают преимущества аренды офисов высокого класса и стремятся приобретать помещения в собственность.

А деньги чьи?

На российском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше серьезных участников, в том числе и иностранных. На зарубежные компании уже приходится 56 процентов от общего объема сделок. При этом характерной тенденцией последнего времени является то, что крупных инвесторов, как отечественных, так и зарубежных, все больше привлекают региональные рынки. Это связано с тем, что процесс снижения доходности идет там с некоторым опозданием относительно столицы. Так, по информации компании Becar, если в Москве и Санкт-Петербурге рентабельность составляет на сегодняшний день 14–17%, то в других крупных городах — около 20%.

Прогнозы по поводу скорого насыщения столичного рынка офисной недвижимости и достаточно короткий срок окупаемости подобных проектов в регионах позволяют предполагать, что в ближайшее время поток инвестиций со стороны московских и зарубежных компаний еще более возрастет. Однако в настоящее время экспансия мега-девелоперов направлена в основном на города центральной и западной России, а в освоении Сибири они не продвинулись дальше Новосибирска.

Дело не в том, что у компаний не дошли руки до Красноярска. Скорее, емкость местного рынка офисной недвижимости не дошла до их масштабов. К примеру, компания «СТ Групп Регион» намерена вложить полмиллиарда долларов в создание региональной сети из 8-10 бизнес-центров класса А площадью 30–40 тыс. кв. м каждый. В том числе в Новосибирске компанией будет возведен уже второй по счету бизнес-центр. Однако будут ли востребованы на нашем рынке столь крупные объекты? Появление лишь одного такого бизнес-центра вывело бы Красноярск с нуля на уровень 0,03 кв. м офисной площади класса А на душу населения.

Для сравнения: к 2002 году этот показатель для Москвы составлял 0,06. Тем не менее, может, и не в таких количествах, но спрос существует и, как это и должно быть, рождает предложение.

Для справки:
В 2006 г. в офисы, торговые центры, гостиницы и склады в России инвесторы вложили 3,4 млрд. евро, что в 8 раз больше, чем в 2005 г. (По данным исследования компании Jones Lang LaSalle)

Хорошему бизнесу — хорошее место

Как говорится, не место красит человека, а человек — место, но если речь идет об офисе, то как раз наоборот. При составлении рейтинга, на основании которого определяется соответствие офисного помещения тому или иному классу, использовано 20 критериев. Причем формально для отнесения к классу А достаточно соответствовать лишь 16 из них. Однако основными факторами, влияющими на стоимость площади любого бизнес-центра, остаются его расположение и транспортная доступность.

В самый современный комплекс, находящийся на периферии, сложновато заманить клиентов, а удачно размещенный бизнес-центр будет существовать только за счет своего положения. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости наблюдается большой разброс цен в зависимости от местоположения объектов. В Красноярске в действующих зданиях, по данным аналитического исследования, они колеблются от 360 в Ленинском до 800 рублей за 1 кв. м в Центральном районе Красноярска.

Так уж исторически сложилось, что деловой центр Красноярска изначально базировался в старом центре города. Находиться поближе к администрации до сих пор считается престижным, несмотря на то, что подъездные пути к любому зданию центральной части города удобными не назовешь: практически на протяжении всего рабочего времени суток движение по улицам центра парализовано пробками.

Тем не менее это место продолжает оставаться для многих бизнесменов самым что ни на есть привлекательным. Строить новые здания здесь преимущественно негде. Поэтому, учитывая высокий спрос на офисную недвижимость в этом районе, новое назначение получили замороженные стройки, расположенные в границах территории. Первой ласточкой стал некогда задуманный как гостиница комплекс «Метрополь» на Мира, 10, получивший путевку в жизнь несколько лет назад, уже в качестве бизнес-центра. Еще один долгострой, здание КАТЭКНИИуголь, также планируется обустроить под офисы и запустить к концу 2009 года.

В бизнес-центр «Европа» на 7 тысяч квадратных метров офисных площадей компанией «Траст-инвест» превращено здание на перекрестке улиц Маркса и Вейнбаума. Перед зданием планируется устроить трехуровневый подземный паркинг и открытую автостоянку. Владельцы этих зданий планируют установить стоимость аренды в пределах от 1000 до 1500 рублей за 1 кв. м в месяц.

Сказал А, говори и Б

Офисных помещений класса А до недавнего времени в Красноярске не существовало. Однако вскоре они появятся. В первую очередь начнет работать бизнес-центр «Европа». В нем уже заканчиваются отделочные работы.

Новый деловой район сформируется и на Взлетке. Сколько бы ни спорили о плюсах и минусах переноса туда административного центра города, перспективы у него есть, поскольку строить в центре объективно скоро будет совсем негде. На пересечении улиц Молокова и 78-й Добровольческой бригады «Монолитхолдинг» возводит бизнес-центр класса А переменной (15-28) этажности с площадью офисных помещений 26 тыс. кв. м, трехуровневым подземным и наземным паркингом. При этом более половины офисов уже продано, оставшиеся будут сдаваться в аренду по цене от 1000 до 1500 руб. за 1 кв. метр в месяц. Планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию — 1 квартал 2008 года.

Еще один объект строится в очень удачном с точки зрения транспортной развязки месте, на пересечении улиц Взлетной и Шахтеров. Это торгово-офисный центр класса «В+» площадью около 11 тыс. кв. м, имеет 8 этажей из которых пять этажей — офисные. Объект отличает эксклюзивный дизайн, панорамные виды, свободная планировка этажей, а также большая открытая автопарковка на 200 машиномест. Нижние три этажа, включая цокольный, будут отведены для торговли. Помещения в торгово-офисном центре можно не только снять в аренду, но и приобрести в собственность. Ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал 2008 года.

Именно в этом классе компания «21VEK DEVELOPMENT», входящая в группу компаний «21 ВЕК», позиционирует строительство 8-этажного здания по ул. Белинского общей площадью 24 тыс.кв. м. Географически оно находится на территории Советского района, но, расположенное на горе «Красный яр» рядом с памятником основателю Красноярска Андрею Дубенскому и в непосредственной близости от границы с Центральным районом, воспринимается в общем контексте исторического центра. Под охраняемую парковку будет использоваться подземное пространство (110 машиномест), также предусмотрено 210 гостевых парковочных мест. Планируемый срок сдачи объекта в эксплуатацию — IV квартал 2009 года. Стартовая цена аренды квадратного метра — от 1600 руб. за 1 кв. м в месяц.

Согласно критериям классификации офисной недвижимости, к классу А относятся только новостройки. Те же здания после 5–7 лет эксплуатации относятся уже к более низкому рангу. Поэтому спрос на бизнес-центры класса А, можно сказать, неисчерпаем. Чтобы обеспечить хотя бы постоянное количество арендаторов новыми зданиями взамен «устаревших», нужно строить и строить. При этом затраты на строительство бизнес-центра класса А выше, чем на аналогичное сооружение классом ниже. Более того, участники рынка прогнозируют дальнейшее увеличение стоимости площадей в центрах, относящихся к высшему классу. Общестроительные затраты растут вместе с инфляцией, а для обеспечения комфортности арендаторов создаются все более современные технологии. Соответственно, увеличение расходов на комфорт и сервис приведет к удорожанию квадратного метра площади. Будут ли в дальнейшем цены на офисы класса А оставаться конкурентоспособными на местном рынке, покажет время. Пока же в Красноярске лишь создан прецедент появления таких помещений.

Как горячие пирожки

Для справки:
В Москве и Санкт-Петербурге рентабельность вложений в офисную недвижимость составляет 14–17%, в регионах — около 20%

Спрос на офисы класса В, пожалуй, едва ли не больше, чем на высший класс. В построенном к концу прошлого года «Яр-центре» на ул. Вавилова, 2ж, общей площадью 3 тыс. кв. м, помещения стоимостью около 500 руб. за 1 кв. м в месяц уже разобрали. Такая же ситуация наблюдалась в соседнем здании по ул. Вавилова, 1. Буквально за считанные недели раскупили около 4 тыс. кв. м офисов в 12-этажном здании на ул. Взлетной, 5г (это здание полностью реализовано в собственность).

Данный сегмент также наглядно демонстрирует зависимость стоимости от местоположения. Так, расположенный в престижном районе, на ул. Весны, бизнес-центр, строительство которого «Монолитхолдинг» планирует завершить к IV кварталу текущего года, существенно отличается по цене от офисов на ул. Вавилова. Средняя стоимость квадратного метра в нем — порядка 1000 рублей в месяц. Хотя, возможно, роль в этом сыграло не только местоположение. Объект очень близок по уровню к классу А.

Можно сказать, что в Красноярске наблюдается настоящий офисный бум. Конечно, продолжает активно развиваться и рынок торговой недвижимости. Однако в некоторых точках города с ней явно переусердствовали. К примеру, учитывая конъюнктуру рынка, планируется дополнительно перепрофилировать часть выставочных площадей под офисы в комплексе «Микс-Макс» на ул. Телевизорной. Офисы в нем можно как снять в аренду за 700 руб./кв. м в месяц, так и купить.

Для справки:
Согласно критериям классификации офисной недвижимости, к классу А относятся только новостройки. Здания после 5-7 лет эксплуатации относятся уже к более низкому рангу.

Год прорыва

Оценивая возможности рынка коммерческой недвижимости, специалисты обращают внимание на темпы роста и общую экономическую ситуацию в стране, которая остается благоприятной. Опрошенные РБК daily эксперты прогнозируют дальнейший рост рынка коммерческой недвижимости. По их мнению, еще не менее пяти лет он будет расти на 15–20% в год, а объем инвестиций в коммерческую недвижимость России к 2010 году может достигнуть 10 млрд. долл.

Для местного рынка офисной недвижимости 2007-й — начало 2008-го года станет настоящим прорывом. В городе впервые появятся офисы класса А и значительное количество помещений класса В. Причем прогнозируется дальнейшее интенсивное развитие. До 2010 года в краевом центре будет реализован еще ряд крупных проектов: планируется строительство бизнес-центров на Стрелке, на Взлетке, на улице Партизана Железняка, на правобережье в районе Судостроительного завода.

Яна СУРИКОВА