Эта долька для меня

Рынок долевого бурно развивается. Все больше людей выбирает именно такой способ приобретения жилья. Это удобно, ведь далеко не каждый может сразу оплатить всю стоимость квартиры. Мы расскажем, что необходимо для заключения договора о долевом строительстве жилья, посоветуем, какие подводные камни необходимо обойти при этой крупной сделке.

Раньше долевое участие в строительстве жилья не регулировалось законом. Даже договоры между инвесторо и застройщиком оформлялись разные — иногда инвестирования, иногда договоры подряда и даже договоры о совместной деятельности. Поэтому и ответственность застройщика не была четко определена. Она оказывалась различной в зависимости от типа заключенного договора. В общем, рынок долевого был стихийным и порядка в этой сфере не было.

Точки над «i»

Государство решило внести ясность в отношения между инвестором и застройщиком. И 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон ? 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В законе четко прописано все, что касается заключения договоров о долевом строительстве, передачи объекта застройщиком, гарантий качества, уступки прав требования и др. Можно с уверенностью сказать, что теперь появились рычаги регулирования рынка долевого.

Действие ФЗ ? 214 распространяется на объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, когда закон вступил в силу. Если же вы приобретаете жилье, разрешающие документы по которому были оформлены до появления нового закона, то и соблюдать его требования не нужно. В таком случае все, что вам нужно для оформления бумаг о долевом участии, — это паспорт и первоначальный взнос. А вот по новому закону после того, как между инвестором и застройщиком подписан договор, его необходимо представить в Регистрационную палату. Теперь государственный орган уже на этапе заключения договора проверяет документы на квартиру, это позволяет защитить инвестора от двойных продаж. Покупателя теперь сложно ввести в заблуждение, ведь объект тщательно проверяют: получены ли все необходимые разрешения на строительство, не зарегистрирована ли квартира уже на другого владельца и др. Договор считается действительным, только когда он пойдет через Регистрационную палату.

Новый закон предъявил более высокие требования и к застройщикам. Раньше было можно начинать возведение дома и параллельно получать разрешения на строительство, заключать договор на аренду земельного участка. Теперь же это не разрешается. Застройщик имеет права привлекать денежные средства и приобреначинать работы только после того, как все необходимые документы получены. Необходимо также опубликовать проектную декларацию объекта (многие делают это в Интернете, например на информационном портале www.sibdom.ru). И только через 14 дней после публикации можно приступать к строительству.

Когда вышел новый закон, застройщики были обеспокоены, опасались, что его требования создадут новые сложности. Однако вскоре процедура оформления бумаг стала отработанной, можно сказать, встала на поток. В целом же после появления ФЗ деятельность застройщиков стала более упорядоченной, а инвестор стал чувствовать себя более защищенным.

Итак, какова же последовательность действий при заключении договора долевого участия? Инвестор обращается к застройщику с паспортом и первоначальным взносом (его сумма разная у различных компаний). Оформляется договор о долевом строительстве. Раньше на этом процедура заканчивалась, а теперь она только начинается. Если вы состоите в браке, то второй шаг — посещение нотариуса. По новому законодательству для регистрации договора вам необходимо согласие супруга. Подобный документ можно оформить у любого нотариуса, стоимость услуги — 500 рублей.

Вам нужно представить в Регистрационную палату договор о долевом строительстве, планировку будущей квартиры, и, если состоите в браке, нотариально заверенное согласие супруга. Регистрация занимает 14 дней и стоит 510 рублей. От юридических лиц требуются также учредительные документы фирмы, а плата составляет 7500 рублей.

Утром деньги, вечером договор

Получение всех разрешительных документов на строительство дома — длительный процесс. Поэтому иногда застройщик и инвестор заключают предварительный договор. В нем прописывается, когда будет заключен обычный договор.

Предварительные договоры — явление достаточно распространенное, но специалисты советуют: если вы не совсем уверены в застройщике, лучше их не заключать. При подобной сделке вы подвергаете себя определенному риску. Ведь если компания-застройщик недобросовестная, то она может не получить разрешения на строительство дома. Поэтому необходимо обращаться в компанию, в которой вы уверены, у которой хорошая репутация. Если же вы столкнулись с застройщиком впервые, постарайтесь узнать о нем как можно больше. Посмотрите учредительные документы, проверьте, сколько лет фирма существует на рынке, сколько объектов сдала в эксплуатацию.

Впрочем, заключение подобной сделки может обернуться выгодой. Цены на жилье постоянно растут. Иногда выгоднее заплатить предварительно, чем ждать несколько месяцев, пока появится возможность заключить нормальный договор. Ведь за это время квартира может существенно подорожать. Для оформления предварительного договора от вас потребуется только паспорт и первоначальный взнос, в Регистрационную палату документы отдавать не надо.

Финансовый источник

После появления Федерального закона ? 214 увеличилась прозрачность рынка долевого, и большее количество банков стало предлагать ипотечные кредиты на приобретение первичного жилья. Если раньше ипотекой занимался «Уралсиб» и еще пара банков, то теперь подобные предложения есть также у Сбербанка, Росбанка, Внешторгбанка и др.

Ипотечный кредит можно получать под залог имущества (имеющейся квартиры) или залог прав требования. В последнем случае многие банки работают только с ограниченным числом застройщиков, в которых они уверены.

Условия для выдачи кредита довольно строгие. Вам нужно представить в банк массу документов. Список необходимых бумаг у разных банков может отличаться, но обычно в него входят копии паспорта и трудовой, справка о зарплате, копия водительского удостоверения или справки из психо- и невродиспансеров, документы о имеющемся образовании, ИНН и пенсионное удостоверение. Необходимо получить у застройщика и представить в банк информацию о строящемся объекте: копию проектной декларации и договор аренды или права собственности земельного участка. Если вы берете кредит под залог имущества, то надо передать в банк также документы на имеющуюся квартиру.

Итак, какова последовательность действий при оформлении договора на долевое участие с привлечением ипотечных средств? Вначале необходимо собрать и передать банку все документы, которые требуются для получения кредита, в том числе получить у застройщика копии необходимых бумаг на квартиру. Изучив все это и признав вас кредитоспособным, банк составит схему выплат. С ипотечным решением необходимо прийти к застройщику, и он подберет квартиру и оформит договор.

Затем — в Регистрационную палату. Для ипотеки здесь процесс рассмотрения документов сокращен вдвое — до семи дней. Инвестор и застройщик должны сделать заявку на ускоренную регистрацию в связи с выдачей ипотечного кредита. После всех этих процедур банк перечисляет деньги на счет застройщика.

Как идти на уступки

Распространена практика, когда застройщики в счет выполненных работ, поставленных материалов отдают квартиры подрядчикам. А те, в свою очередь, их продают. При этом оформляется договор уступки прав требования. Часто бывает, что приобретать долевое у инвестора даже выгоднее, чем у застройщика. Подрядчикам, с которыми рассчитались бартером, надо быстро обналичить деньги, и они продают квартиры на более выгодных условиях.

Договор уступки прав требования заключается между двумя сторонами — инвестором и приобретателем долевого. При оформлении сделки от инвестора требуется первоначальный договор с застройщиком и справка о полной оплате стоимости договора (или же чеки о внесенных деньгах на всю сумму). На основании этих документов заключается договор уступки права требования. В нем, как и в каждом договоре, должны содержаться такие пункты, как стороны договора, его предмет, стоимость, сроки и форма оплаты, ответственность участников. Затем надо получить документы, подтверждающие, что застройщик уведомлен об уступке. Некоторые фирмы-застройщики ставят прямо на договоре свою подпись и печать. Другим необходимо представить уведомление об уступке, на котором ставится входящий номер и печать.

Если договор о долевом был зарегистрирован, то и уступка права требования должна оформляться в Регистрационной палате, но уже после того, как будет получено подтверждение уведомления застройщика. В палату необходимо передать не только оригинал договора, но и копии, находящиеся у застройщика и инвестора. Если инвестор юридическое лицо, представляются также уставные документы. После регистрации приобреначинать тателю переходят оригиналы договоров о долевом участии и уступки.

Что требуется от покупателя долевого? Чаще всего необходима оплата всей стоимости договора. Хотя ФЗ ? 214 и предусматривает уступку долга, инвесторы редко на это идут, потому что им нужно быстро обналичить деньги.

При оформлении договора уступки не важно, насколько надежен инвестор, с которым вы заключаете договор. А важно, насколько надежен застройщик, ведь именно он отвечает за сдачу вашей будущей квартиры.

Сам себе риэлтер?

Стоит ли при оформлении договоров о долевом участии обращаться к риэлтерским компаниям? Это совсем не обязательно — можно самим подобрать варианты долевого, обзвонив достаточное количество застройщиков. При этом вы сэкономите деньги. Однако если вам не хочется тратить время и силы на поиск застройщика, то на помощь придет риэлтер. Возможно даже оформление всех документов «под ключ» — по доверенности.

Не удивительно, что очень распространенной является схема застройщик — инвестор — риэлтер — физическое лицо. Приобрести квартиры в некоторых домах можно только через агентство по недвижимости, потому что застройщик отдает жилье инвестору в счет выполненных работ, а тот поручает продажи риэлтерам, которые выступают как доверенные лица. Однако, заключая договор с риэлтером, помните, что он оказывает вам только информационную услугу — сообщает данные о имеющейся в продаже квартире. Никакой ответственности за дальнейшую судьбу этого жилья и сдачу его в эксплуатацию он не несет.

Екатерина ЩЕРБАКОВА