Аукционы выходят из спячки

Можно с уверенностью сказать: доступность земли для застройщиков — это доступность жилья для граждан. Очевидно, что если строителям негде будет строить, то остальным людям негде будет жить. Создать прозрачный механизм получения площадок под застройку призваны были «земельные аукционы», но до сих пор этот механизм работал в Красноярске довольно вяло. Впрочем, похоже, скоро все изменится.

Напомним, согласно Земельному кодексу застройщик может получить участок под жилищное строительство только посредством аукциона. В нашем городе подобные аукционы начали проводиться с 30 мая прошлого года, но до сих пор на них было реализовано не больше десятка площадок под многоэтажное жилищное строительство. Причем крупный участок, предназначенный для комплексной застройки, был продан только один. Очевидно, что для такого крупного и бурно растущего города, как наш, это — капля в море. Чтобы застройщики не «потеряли темп», им требуется гораздо больше земли. А «терять темп» сейчас никак нельзя — краю и городу необходимо выполнять обязательства, взятые на себя в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Рост цены «квадрата» можно сдержать только увеличением объемов строительства жилья, а, чтобы сделать жилье действительно доступным, нужно строить, строить и строить. «Старые» участки, полученные еще по прежнему законодательству, постепенно заканчиваются. Так что аукционы по продаже земельных участков в этом году, несомненно, активизируются.

Рынок растет

Масла в огонь подлил уже небезызвестный среди людей, близких к строительному комплексу, 232-й Федеральный закон, существенно изменивший Градостроительный кодекс. На увеличение интенсивности торгов особенно сильно повлияют два нововведения. Во-первых, отмена всех распоряжений о предоставлении земельных участков, выданных до 21.12.03 — при условии, что на эти участки так до сих пор и не получено разрешений на строительство. А это более 50 стройплощадок, которые теперь должны быть проданы на аукционах. И во-вторых, земельные участки, занятые ветхим жилым фондом и предоставленные администрацией строительным компаниям для сноса, расселения и застройки, теперь автоматически изымаются и также должны быть проданы посредством открытых торгов. Таким образом, на «рынок», а вернее, на торги, будет выброшено весьма впечатляющее количество земельных участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Руководитель департамента администрации города Анатолий Григоренко говорит: «Программа земельных аукционов в этом году будет очень напряженной. Я думаю, что в целом под жилую застройку за 2007 год будет предоставлено не менее 100 гектаров».

Кому достанется земля

В связи с этими масштабными планами продаж возникает вполне закономерный вопрос о платежеспособности покупателей-застройщиков. Приобретение участка под строительство — дело весьма затратное. Так, в декабре прошлого года на аукцион был выставлен участок площадью 16,5 гектаров в 7-м мкрн жилого района Покровский с начальной стоимостью за право аренды в 61 миллион 756 тысяч рублей. Сумма для многих небольших застройщиков неподъемная. Всего документы на участие в торгах подали четыре компании, в том числе и красноярская компания «Сибиряк». Остальные три представляли интересы московских инвесторов. Одной из них отказали в праве участия в аукционе по причине аффилированности с другой уже подавшей документы (доля в уставном капитале составляла более 25%). В итоге две другие московские компании, соперничавшие с «Сибиряком» за право застройки этого участка, были сняты с аукциона из-за того, что они не представили некоторые документы, необходимые для участия в торгах. В результате договор аренды был заключен с компанией «Сибиряк» по стартовой цене аукциона.

Очевидно, что наученные горьким опытом москвичи теперь будут учитывать все юридические тонкости, и торговаться придется «в полную силу».

Покажет время

Учитывая финансовые возможности столичных корпораций, а также тот факт, что к красноярскому рынку недвижимости проявляют интерес китайские строительные компании, приходится мириться с мыслью о том, что красноярскую землю, возможно, будут застраивать отнюдь не красноярские застройщики. Возможен также и спекулятивный вариант — участки скупает некая «неместная» финансово-промышленная группа, не имеющая никакого отношения к строительству, которая затем перепродает их застройщикам «в розницу и втридорога». Или нанимает мелкие строительные компании, предлагая им работать за небольшую фиксированную норму прибыли. Нежелательность подобного развития событий очевидна — налоги будут уходить по месту регистрации «варягов», строительный комплекс края как самостоятельная хозяйственная единица окажется под угрозой, а главное — все это наверняка вызовет рост цен на жилье, так как «спекулятивные издержки» в конечном итоге лягут на плечи конечных потребителей. Так что, похоже, местным застройщикам есть смысл как-то скоординировать свои усилия и выступить против «варягов»-перекупщиков «единым фронтом». Отметим, подобная практика принята во всех развитых странах — местные игроки по мере сил защищают свои рынки.

Как будут развиваться события — покажет время, причем не столь уж отдаленное: уже в марте состоится очередной аукцион, на котором будет выставлен участок в 11 гектаров, предназначенный для комплексной застройки в 6-м мкрн жилого района Покровский по ул. Водянникова — ул. 4-я Дальневосточная. Начальная цена права на заключение договора аренды этого земельного участка составляет 45 млн 442 тысячи рублей. Хочется надеяться, что достанется этот участок красноярцам.