Жизнь за пределами МКАД: Московский опыт рынка загородного жилья

Несмотря на то, что спрос на загородные коттеджи только за последний год увеличился более чем в два раза, нельзя не заметить, что коттеджные поселки друг другу рознь: в одних — домовладения, выставленные на продажу, разлетаются, как горячие пирожки, в других — никто жить не хочет.

Анализируя столичный опыт, можно выявить основные факторы, влияющие на покупательский спрос, а значит, и на формирование предложения. Это — география (месторасположение) поселка, удаленность от МКАД, особенности ландшафта и насыщенность инфраструктуры.

«Рублевка» — имя нарицательное

Даже не москвичам известно, что наиболее престижным является северо-западное направление от Москвы — знаменитое Рублево-Успенское шоссе — «Рублевка»?

Направление это стало популярным давно. Именно по этой дороге, названной «царской», совершали пешие паломничества в Саввино-Сторожевский монастырь русские монархи. А в 1664 году царь Алексей Михайлович Романов высочайшим указом запретил строить здесь что-либо «коптящее и дымящее». С тех пор так и повелось: заводы и промышленные производства строились главным образом на востоке столицы. Это привело к тому, что запад Подмосковья по сей день остается самым неиндустриализированным сектором области в отличие, скажем, от востока (где сейчас вообще сложилась критическая экологическая ситуация).

Фавориты и аутсайдеры

Несмотря на популярность и престиж «Рублевки» не она сегодня лидер продаж — количество земли здесь ограничено, и все самые лучшие участки этого «Клондайка» уже давно раскуплены, цены же тех земель, которые каким-то чудом выставляются на продажу, невероятно высоки. Поэтому нет ничего удивительного, что москвичи обратили внимание на окрестности других столичных магистралей. В спину лидеру «дышат» западное (Новорижское шоссе) и юго-западное направления (Калужская и Дмитровская трасса). Эти районы экологичны, престижны, не стеснены в площадях. Калуга и Новая Рига при этом известны отсутствием пробок, а Дмитровка (прозванная народом «Путинкой», поскольку недалеко находится загородная резиденция президента) вообще считается «подмосковными Альпами» из-за модных горнолыжных и водных клубов.

Аутсайдерами же, несмотря на живописные виды, а также низкие цены, которые позволили бы приобрести здесь коттеджи даже людям с весьма средним достатком, являются восточные направления Подмосковья(особенно юго-восток). Всему виной неблагоприятнаяэкологическая обстановка. К тому же местные автотрассы не соответствуют современным стандартам и всегда перегружены.

для справки:
Одним из основных критериев качества загородной недвижимости является размер участка. Если несколько лет назад продавались преимущественно большие дома площадью свыше 500 кв. м на участках 15 соток и менее, то сегодня идеальным считается соотношение участка к дому как 10:1.

Расстояние — величина критичная

Не менее важной характеристикой является удаленность поселка от МКАД. Сегодня наиболее популярны среди москвичей объекты, расположенные на расстоянии от 30 до 50 км от города. В общей сложности на них приходится до 98% спроса. Коттеджи же, возведенные далее чем за 50 км от мегаполиса, рынком практически не востребованы.

Но по оценкам экспертов, сложившаяся ситуация скоро изменится, так как уже сейчас в ближнем Подмосковье ощущается острая нехватка земельных участков. При этом стремительно ухудшается экологическая ситуация, сейчас уже почти сравнимая с экологией мегаполиса. Исходя из этого есть все предпосылки для того, чтобы значительно растянуть и отодвинуть от Москвы элитную зону.

Красоты природы

В настоящее время среди москвичей возрастает спрос на загородные дома, которые непосредственно примыкают к лесным массивам, а также на землю у любого водного источника, не важно, озеро ли это, ручей, речка или так называемая «большая вода» (водохранилище). При этом коттедж, расположенный на «первой линии», то есть имеющий непосредственный выход к воде, стоит в 1,5–2 раза больше по сравнению с точно таким же, но расположенным в некотором удалении от водного зеркала.

Это заставляет застройщика заниматься облагораживанием существующих водоемов и иногда даже созданием на территории поселка искусственного водоема — пруда.

Особенности инфраструктуры

Москвичи выбирают коттеджные поселки, обладающие определенным набором привычных благ, это инженерные коммуникации, служба безопасности, ночное освещение территории поселка, мини-маркет и аптечный ларек, удобные внутренние дороги, «зеленые зоны» (парки и скверики), а также детские и спортивные площадки.

Наличие же в мини-городке каких-либо других опций инфраструктуры, например, фитнес-центра или гольф-клуба, зависит уже от класса и концепции. Например, если поселок позиционируют как загородное жилье (в полном смысле этого слова): уютное и почти уединенное местечко, где можно отдохнуть от столичного шума, то инфраструктура в нем будет принципиально лишена излишеств — вы не найдете здесь ни спорткомплексов, ни салонов красоты, ни кинозала. Вероятнее всего не будет их и в поселках эконом-класса.

Многое зависит и от размера поселка: обычно развитая социальная инфраструктура со всевозможными ресторанчиками, супермаркетами, различными учебно-развивающими центрами встречается в больших загородных поселениях.

В любом случае тема насыщения поселков объектами инфраструктуры является достаточно спорной и для операторов загородного жилья, и для покупателей. С одной стороны, в самом поселке должны иметься широкие возможности по организации досуга, с другой, — опыт показывает, что жители нечасто пользуются услугами этих объектов, а доплачивать за них приходится достаточно много.

Сегодняшние тенденции

Бездумный китч 90-х закончился. Наступило время продуманной респектабельности. Сегодня клиент на рынке загородной недвижимости, в первую очередь, хочет получить удобство и комфорт, а не внешний лоск. Проще говоря, сегодня москвичи выбирают разумное соотношение цены и качества. Зачем рваться на Рублевку, переплачивая за землю в разы, когда можно по разумным ценам купить прекрасный участок на соседних направлениях? Зачем переплачивать за роскошную инфраструктуру, которой не собираешься пользоваться? Зачем ютиться на неудобном участке совсем рядом с Москвой, когда можно купить усадьбу чуть подальше от нее?

Ольга НИКОЛАЕВА