Покупка недвижимости без проблем

В наши дни нередким явлением стало признание судом недействительной уже совершенной сделки с недвижимостью, в результате чего происходит возврат продавцу его недвижимости, а покупателю уплаченных денег. В Гражданском кодексе РФ в статьях 168–183 перечислены основания, по которым сделка может быть признана оспоримой (недействительной в силу решения суда) или ничтожной (недействительной в силу закона).

Для большинства людей приобретение собственного жилья – весьма дорогое удовольствие, для многих – несбыточная мечта и только для некоторых – обычное дело. В любом случае покупка квартиры или дома – серьезный шаг, который требует немалых денежных, временных, а порой и нервных затрат. И вот наступает момент, когда человек готов примкнуть к числу счастливчиков, носящих гордое звание «покупатель недвижимости». Как сделать так, чтобы из простого покупателя превратиться в еще более важную персону – собственника недвижимого имущества? Какие причины могут помешать покупателю после оформления сделки стать счастливым собственником заветных квадратных метров?

Совершение сделки неуполномоченным лицом

Одним из наиболее распространенных случаев является совершение сделки неуполномоченным лицом. Покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на заключение договора купли-продажи. Если продажа по доверенности, в интересах покупателя произвести сверку данных нотариуса, заверявшего доверенность, с данными, указанными в доверенности (дата, реестровый номер в книге регистрации записей и т.д.). При неосмотрительности или неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.

Недопустимо совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином. К недееспособным гражданам закон относит лиц, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими. Над ними судом устанавливается опека. Человеку, признанному судом ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, ставящему свою семью в тяжелое материальное положение, суд устанавливает попечителя. Для устранения сомнений в дееспособности продавца или его представителя у покупателя есть право попросить предоставить справки из психодиспансера и от нарколога, но маловероятно, что кто-то пойдет на этот шаг. В данном случае лучше смотрите на человека сами (многое может сказать и состояние квартиры) – если он не знает, какой сегодня день и не умеет писать собственную фамилию, это говорит само за себя.

Какие сделки могут быть признаны недействительными

Недействительной может быть признана судом сделка, совершенная в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии, а также под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, или под влиянием обмана (статьи 177–179 ГК РФ).Кроме того, много сделок за короткий период времени с одной квартирой, возможно, говорит о том, что есть проблема. Первая из цепочки сделок, совершенных за короткий срок, была произведена с нарушением, а остальные – чтобы было побольше «добросовестных» приобретателей, возможно, даже «аффилированных» лиц. В итоге – последний покупатель платит за покупку квартиры, но не становится ее собственником.

Еще одним поводом к отмене сделки является отсутствие согласия супруга продавца на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу (обязательно нотариально оформленный документ). Здесь основная сложность состоит в том, что зачастую продавец может скрывать свое истинное семейное положение, если по каким-либо причинам в его паспорте отсутствует штамп о состоянии в браке. В данном случае покупатель имеет право просить продавца о предоставлении справки из органов регистрации актов гражданского состояния (загса). Нотариально заверенное согласие обязательно следует требовать, если с момента расторжения брака продавца со своей «второй половиной» прошло менее трех лет, а продаваемое имущество приобретено в период брака. Кроме того, обязательно проверьте подлинность представленного нотариального согласия супруга, для чего можно позвонить нотариусу и узнать, заверял ли он такое согласие и отмечено ли оно в его реестре.

Еще ряд причин, приводящих к недействительности сделки, – нарушение прав малолетних и несовершеннолетних при приватизации жилья, нарушение процедуры принятия наследства, совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимым имуществом и прочие причины?

Однако...

Однако есть решение Верховного суда, в котором четко сказано, что если покупатель не знал о том, что ущемляются права несовершеннолетних детей, то он является добросовестным приобретателем и сохраняет право собственности. Аналогичное решение есть и по общему недвижимому имуществу супругов, когда через год после развода супруг продал недвижимость, а супруга бросилась возвращать ее обратно. Добросовестный приобретатель выиграл дело. Однако, несмотря на решения Верховного Суда по добросовестным приобретателям, следует заметить, что у нас судебная система не является прецедентной, и каждый случай рассматривается отдельно.

Что делать, чтобы не быть обманутым...

Во избежание возможных проблем, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, то следует обратиться в органы опеки и попечительства, которые следят за отсутствием нарушений прав несовершеннолетних и, как правило, находятся при администрациях районов, к нотариусам, оформлявшим завещания или сделки на основании вступивших в законную силу завещаний. Можно вместе с продавцом попытаться самим «ознакомиться» с данными домовой книги по покупаемой квартире, начиная с момента первого владельца. На вопрос, «реален» ли представленный технический паспорт, помогут ответить в органах технического учета, ранее всем известных, как БТИ.

Перед совершением сделки покупателю необходимо убедиться также в том, что приобретаемая недвижимость не заложена, не находится под арестом и не обременена правами третьих лиц. Для этого необходимо обратиться в Регистрационную палату с заявлением о предоставлении документов о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним. Как правило, на второй день после его подачи заинтересованное лицо получает на руки «Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой даны четкие ответы на рассматриваемые в этой части вопросы.

Особенное внимание уделите составлению договора купли-продажи недвижимости. В случае если судом ваша сделка будет признана недействительной, вам как покупателю будет возвращена только та сумма, которую вы указали в договоре. А если она намного меньше действительно выплаченной вами продавцу?

К сожалению, зачастую покупатель не производит даже элементарных действий для проверки приобретаемого жилья. И как ни странно, есть агентства недвижимости, которые также не утруждают себя подобной работой. А ведь для покупателя владение информацией – владение своей приобретенной квартирой.

Если проверка продавца и товара кажется вам непосильной задачей, можно посоветовать обратиться за помощью к профессионалам рынка недвижимости – юристам или риэлтерам. Чем больше вы узнаете о своей предполагаемой сделке заранее, тем меньше неожиданностей вас ждет впоследствии.

Консультант рубрики — директор юридическогоагентства «Альтера» Светлана КУДРУК