Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Проверку можно разделить на три части:

• это проверка продавца;

• проверка приобретаемого объекта недвижимости;

• проверка того, не будут ли в результате сделки (а в идеале и предыдущих сделок) нарушены права третьих лиц.

Проверка продавца при покупке квартиры

Первое, что нужно установить, действительно ли продавец является собственником квартиры и имеет право ей распоряжаться. Для этого проверяют паспорт продавца и сверяют данные в паспорте с теми, что указаны в документах на квартиру. Данные в правоустанавливающих документах на квартиру и данные в паспорте должны совпадать. Если собственников у квартиры несколько, проверять нужно паспорта всех владельцев. Если среди владельцев недвижимости есть несовершеннолетние дети, смотрят свидетельства о рождении.

Действительность паспорта проверяют на сайте УФМС. База недействительных паспортов собрана на сайте МВД России.

Следует удостовериться, что перед вами действительно владелец квартиры, а не мошенник, который себя за него выдает. Для этого нужно постараться понять, тот ли перед вами человек, что на фото в паспорте. Если в этом есть хоть какие-то сомнения, нужно попросить продавца предоставить другой документ с фотографией, например, загранпаспорт или водительское удостоверение. Специалисты говорят, что в случаях, когда документы с целью продажи чужой квартиры подделывают мошенники, обычно подделывается какой-то один документ. У мошенников, скорее всего, не будет подготовлено еще несколько документов на то же лицо.

Проверка продавца на возможное банкротство

Один из самых распространенных рисков на вторичном рынке – риск купить квартиру банкрота. Совершенные банкротом сделки могут быть оспорены в суде. Причем речь идет о сделках, совершенных за три года до признания продавца несостоятельным.

Поэтому при подготовке к сделке проверяют не только то, что продавец не является банкротом в настоящий момент, но и стараются получить подтверждение, что он не станет им в ближайшее время. Зная фамилию, имя и отчество продавца, можно установить, есть ли у него долги. В том случае если продавец состоит в браке, проверять на возможное банкротство следует не только его, но и супругу.

Проверить наличие у продавца долгов, которые уже принудительно взыскивают, можно на сайте судебных приставов. Еще один сайт, где проверяют, не является ли продавец банкротом, – это Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Для того чтобы установить, не грозит ли продавцу банкротство в дальнейшем, нужно изучить выписку из кредитной истории. Этот документ может получить только сам продавец, покупателю эти сведения о продавце не выдадут. Информация из кредитной истории предоставляется бесплатно. Если у продавца есть подтвержденная регистрация на сайте Госуслуг, ответ на этот запрос он получит за несколько минут. Не обязательно заказывать кредитную историю из всех существующих кредитных бюро. Достаточно запросить сведения из двух основных, куда подает информацию о заемщиках большинство банков – Национального бюро кредитных историй (НБКИ) и Объединенного кредитного бюро (ОКБ).

Из полученной кредитной истории должно следовать, что у продавца нет действующих просрочек по кредитам, неплатежей в течение 3 месяцев и более и больших долгов (свыше 500 тыс. рублей). Если у продавца такие долги есть, в дальнейшем это способно привести к банкротству.

Кроме того, устанавливают, является ли продавец участником споров в суде. А если они есть, то с чем связаны. Узнать о судебных процессах, в которых участвует продавец, можно на сайте Sudrf.ru.

Проверка дееспособности продавца

Если будет доказано, что на момент совершения сделки продавец не отдавал отчета в своих действиях, сделку смогут признать недействительной. Для того, чтобы подстраховаться от этого риска, продавца просят предоставить на сделку справку из психоневрологического или наркологического диспансера. На практике, как правило, такую справку запрашивают у продавцов в возрасте 65 лет и старше. Но не следует забывать, что недееспособными могут быть не только люди с психическими заболеваниями, но и наркоманы или злоупотребляющие алкоголем. Справку следует заказывать непосредственно перед проведением сделки.Специалисты советуют не просто попросить продавца предоставить справку, но и по возможности сопровождать продавца в момент ее получения.

Проверка действительности доверенности

Если продавца на сделке по доверенности представляет другое лицо, необходимо проверить действительность доверенности. Сделать это можно с помощью сервиса на сайте Нотариальной палаты. Для проверки нужно знать реквизиты доверенности. Имея эту информацию, на сайте можно узнать, есть ли такая доверенность в системе. При этом сведения о содержании доверенности получить таким образом нельзя. Но даже если доверенность в системе зарегистрирована, покупателю нужно обязательно связаться с собственником и получить подтверждение, что он действительно собирается продавать квартиру и узнать, по какой причине потребовалось участие представителя.

Проверка квартиры перед покупкой

При подготовке к сделке проверяют правоустанавливающие документы на квартиру (документы, на основании которых у собственника возникло право на эту недвижимость). Из них можно понять, кто является собственником, один у квартиры собственник или несколько, их возраст (если среди собственников есть несовершеннолетние дети, для продажи потребуется согласие органов опеки и попечительства). А кроме того, из правоустанавливающих документов можно увидеть, как долго продавец владел квартирой. Это позволит понять риск оспаривания сделки.

В качестве правоустанавливающего может выступать один из следующих документов:

• договор (купли-продажи, договор приватизации, договор участия в долевом строительстве, договор уступки права требования, договор дарения или другой вид договора);

• справка жилищно-строительного кооператива (ЖСК) о выплате пая;

• свидетельство о праве на наследство;

• решение суда.

Кроме правоустанавливающих проверяют правоподтверждающие документы на квартиру. У продавца на руках может быть свидетельство о собственности старого образца, но в настоящий момент единственным правоподтверждающим документом является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости вы увидите, кто является собственником, не находится ли квартира в обременении (такое может произойти, если продавец получил кредит под залог этой недвижимости) или под арестом.

Если вы хотите узнать историю сделок с квартирой, нужно заказать еще и выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. В ней будет отражена информация обо всех владельцах, начиная с 1999 года. Из нее можно понять, как часто квартира меняла собственников. Чем меньше переходов права было в истории квартиры, тем лучше. Особенно должно покупателя насторожить, если квартира несколько раз сменила владельцев за короткое время.

Пока получить эти выписки может любой за ними обратившийся. Заказать выписку можно с помощью онлайн сервиса Кадастровой палаты, на сайте Росреестра или в МФЦ.
Данные в выписке из ЕРГН актуальны на момент ее получения. Поэтому специалисты советуют заказывать выписку о зарегистрированных правах на объект дважды. Первый раз - во время подготовки к сделке, второй - непосредственно перед ее проведением, чтобы удостовериться, что за прошедшее время ничего не изменилось (например, за время подготовки к сделке на квартиру не наложен арест). Заказать выписку и оплатить ее получение должен сам покупатель. В случае возникновения проблем, это способно стать подтверждением в суде, что перед покупкой он действительно занимался проверкой квартиры.

Кроме того, проверяются технические документы на квартиру. Сравнив технический паспорт или технический план с существующей планировкой квартиры, можно узнать, была ли в квартире сделана самовольная перепланировка. После покупки квартиры ответственность за неузаконенную перепланировку начинает нести новый владелец. Если о перепланировке станет известно, его могут обязать выплатить штраф или привести квартиру в первоначальное состояние.

Выписка из домовой книги (выдает УК) позволит понять, кто зарегистрирован в квартире. На момент совершения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.

Выписка с финансово-лицевого счета говорит о том, есть ли долги за капремонт и коммунальные услуги. Нужно помнить, что при продаже квартиры долги предыдущего собственника за капремонт вместе с ней переходят к новому владельцу. Долги за коммунальные платежи остаются на прежнем собственнике.

Проверка того, что при продаже квартиры не будут нарушены права третьих лиц

При подготовке к сделке нужно удостовериться в том, что нет лиц, чьи права будут нарушены или ранее были нарушены при продаже квартиры.

Если в семье есть дети, рожденные после 2007 года (момента, когда начали выдавать материнский капитал), нужно получить подтверждение, что семья не использовала его на покупку квартиры. А если семейная выплата все же использована была, детей наделили в купленной квартире собственностью. Осложняет ситуацию то, что это не всегда можно узнать из документов на квартиру. Поэтому продавца, в семье которого есть дети подходящего для получения материнского капитала возраста, просят предоставить информацию о сумме маткапитала на счете в Пенсионном фонде. Запрос о сумме материнского капитала получатель государственной выплаты может подать через многофункциональный центр (МФЦ) или сайт «Госуслуг».

При продаже квартиры, купленной в период брака, на проведение сделки требуется заверенное нотариусом согласие второго супруга. Если один из супругов продал квартиру без согласия другого, второй может попытаться оспорить сделку в суде. Установить, состоит ли продавец в браке, сложно. В 2021 году отменили обязательные отметки о браке в паспорте. Доступ к базе ЗАГСа, где информация о браках есть, имеют только нотариусы. Можно попросить продавца предоставить на сделку справку из ЗАГСа о том, что на момент покупки квартиры он в браке не состоял или заверенное нотариусом заявление о том же. Если продавец находился в браке, когда покупал квартиру, в идеале надо чтобы супруга не просто дала согласие на продажу, но и сама присутствовала на сделке.

Для квартир, полученных по наследству, существует риск появления неучтенных наследников. Удостовериться в том, что их нет, покупатель не сможет. Если квартира продается через 3 года после получения наследства, это снижает риск, но не является полной гарантией, что обойденные наследники не появятся. Действительно срок исковой давности, в течение которого, обратившись в суд, можно отстоять нарушенные права, составляет 3 года. Но если наследники сумеют доказать, что не знали о существовании наследства (это возможно, например, когда они живут с наследодателем в разных городах), они могут заявить о своих правах на квартиру уже после завершения этого срока.

Если из документов на квартиру видно, что она была приватизирована, нужно попытаться установить, нет ли в ней тех, кто жил в квартире на момент приватизации, но в ней не участвовал. Отказники от приватизации сохраняют за собой право пользования квартирой даже после смены владельца. Установить есть ли такие жильцы, можно, заказав архивную выписку из домовой книги (если такая возможность есть), и сравнить тех, кто жил в квартире на момент приватизации с теми, кто в результате приватизации вошел в число собственников. Кроме того, сохраняют за собой право пользования квартирой, выписанные из нее военнослужащие и заключенные. О том, что такие лица были зарегистрированы в квартире, в настоящий момент также узнают из архивной выписки из домовой книги.

При подготовке к сделке нужно не только провести все эти проверки, но и сохранить подтверждение того, что они проводилась. Бумажные документы должны храниться и после совершения сделки. Когда сведения о продавце или квартире проверяются в интернете, нужно сделать два скриншота. На одном из них должен быть виден запрос, на втором – полученная в ответ на него информация.

Все перечисленное – это проверка, которую вы сможете провести самостоятельно и предотвратить большинство наиболее распространённых рисков, связанных с приобретением недвижимости. Но есть еще моменты, которые сам покупатель проверить не сможет. Так, не обладая специальными знаниями, покупатель, как правило, сам не способен отличить поддельные документы от подлинных. Как не сможет он получить информацию из закрытых баз данных, из которых, к примеру, можно узнать, не было ли у продавца судимости за мошенничество. Поэтому в случаях, когда требуется более тщательная проверка, стоит обратиться к специалистам.