Нетвердая поступь аукционов

Год назад в России началась эра земельных аукционов, по нормам Земельного кодекса с 1 октября 2005 года застройщик может получить земельный участок под жилищное строительство только через аукцион. В Красноярске торги проводятся с 30 мая 2006 года, на сегодня прошло четыре аукциона.

По словам директора ООО «Красноярский аукционный центр» Татьяны Бурлак, механизм реализации и проведения торгов в Красноярске четко прописан в постановлении администрации города ?209 от 05.04.2006 г. Основные сложности возникают в связи с юридической неподготовленностью некоторых представителей строительной отрасли.

Согласно закону застройщику, желающему принять участие в торгах, необходимо сдать комиссии в числе прочего и учредительные документы предприятия. При этом ни аукционист, ни члены комиссии не могут их проверять до момента заседания комиссии по определению участников торгов. Однако многие потенциальные участники аукционов не представляют необходимые документы в полном объеме, что, в свою очередь, может послужить поводом для признания торгов несостоявшимися.

Конечно, практики проведения земельных торгов пока нет ни у застройщиков, ни у администрации города, сейчас идет стадия обучения, и, возможно, поэтому аукционисты вынуждены разъяснять строителям, что относится к учредительным документам, и допускать таких застройщиков к торгам. И хотя, казалось бы, все предусмотрено и объяснено, реакция застройщиков, по словам Татьяны Бурлак, бывает иногда неадекватной. «Десятки лет строители делали свою работу по одним правилам, сегодня ситуация кардинально изменилась. Необходимо уметь не только хорошо строить, но и юридически грамотно вести документооборот. В Красноярске в некоторых строительных фирмах либо вообще нет юристов, либо их подготовка оставляет желать лучшего», – делится директор Красноярского аукционного центра.

Кроме того, строители не учитывают, что по закону аукционист не вправе консультировать участника аукциона – это может квалифицироваться как предпочтение какому-то одному из участников, что, в свою очередь, тоже может привести к признанию торгов недействительными. Но тем не менее, каждые торги сотрудник Красноярского аукционного центра начинает с четкой инструкции и разъяснений правил торгов, на столах для наглядности выкладываются материалы, содержащие подробную информацию о земельных участках, которая дублируется на мониторах, стоящих в зале проведения торгов.

Первый блин не комом

На первом аукционе был выставлен всего один лот, право на заключение договора аренды земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома площадью 5,8 тыс. кв. м, расположенного в зоне многоэтажной жилой застройки между домами ?18 и 26 по ул. Амурской в микрорайоне Черемушки. Особого ажиотажа со стороны покупателей не было, заявки на участие в аукционе подали всего две строительные компании, ЗАО «Фирма «Культбытстрой» и ОАО «ДСК». При начальном размере арендной платы 2592666 руб. в год после поднятия цены на два шага аукциона победителем стало ОАО «ДСК». В итоге за право построить новый жилой дом на этом участке компания будет платить ежегодно по 2851926 руб. в течение трех лет.

По словам начальника департамента градостроительства администрации города Анатолия Григоренко, будущий дом станет первой новостройкой в Черемушках и может послужить началом маленького строительного бума местного значения. Таким образом, первый в истории Красноярска земельный аукцион закончился без эксцессов и явных нарушений. Заместитель председателя комитета по архитектуре и градостроительству Инна Федотова поделилась: «Ни у администрации, ни у аукционистов еще не было опыта проведения земельных аукционов, поэтому, естественно, мы все переживали и волновались за его результаты».

Ястынское поле в одни руки

К следующим торгам интерес застройщиков был более оживленный, заявки на участие подали три компании – ООО ПСК «Омега», ООО ФСК «Готика» и ЗАО «Фирма «Культбытстрой». На аукцион выставлялось три лота, право на заключение договора аренды земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов ?6, 7, 8 Ястынского поля площадью 9466 кв. м, 4470 кв. м и 7267 кв. м соответственно. Право аренды на все три участка выиграла компания ЗАО «Фирма «Культбытстрой». И если первый участок ввиду его большой площади достался ей без боя, то за второй борьба разгорелась нешуточная, цена возросла почти на 100% (с 2029694 до 3957903 руб.). Не меньший ажиотаж возник при розыгрыше третьего лота – таблички поднимались 9 раз, а цена возросла с 3476119 до 5214178 руб. 50 коп.

То, что ЗАО «Фирма «Культбытстрой» настраивалась на приобретение всех трех участков, было заметно сразу. «Участки надо осваивать комплексно, поскольку сетей к ним нет, в первую очередь это касается магистральных сетей, которые необходимо прокладывать сразу к нескольким домам и делить затраты на все дома. В противном случае придется согласовывать сети с соседними участками. Наша компания единственная организация, имеющая необходимые производственные мощности, чтобы закончить строительство на всех этих участках и уложиться в срок аренды», – пояснил Антон Глушков, представляющий интересы ЗАО «Фирма «Культбытстрой». Следует отметить еще один немаловажный факт: на данные участки есть согласованный проект планировки всей территории Ястынского поля, выполненный строительной компанией «Монолитстрой», что тоже, в свою очередь, существенно скажется на снижении сроков согласования проектов.

Безвыходное положение застройщиков

Такого ажиотажного спроса, которым сопровождались 1 июля 2006 года торги, в Красноярске не наблюдалось никогда, строительные компании торговались до последнего. Цена на участок по улице Базарной, 122–124, стала рекордной. Из трех участников основная борьба проходила между ООО ФСК «Готика» и ООО ЖСФ «Красноярскстрой». Компании ООО «Конспикум» и ООО «Строитель-95» снялись на первых шагах аукциона. В итоге борьба дошла до 60-го шага, что, по словам Татьяны Бурлак, очень много. Если первоначально на участок было заявлено 2514 тыс. руб., а итоговая цена дошла до 11944 тыс. руб., то действительно этот аукцион непредсказуем.

Почему так высоко взлетела цена на участок, и как это отразится на цене квартир, поделился победитель аукциона Геннадий Тихонов, генеральный директор ООО ФСК «Готика»: «Конечно, цена неоправданно высокая, она просто сумасшедше высокая. Получается, что за пустой кусок земли, на котором нет никаких сетей, за три года я должен отдать более тридцати миллионов! При строительстве четырехподъездного дома это практически равно стоимости одного подъезда. Но у меня и у многих других застройщиков, которые не смогли получить участки до введения новой нормы Градостроительного кодекса, нет выбора. Мы должны покупать участки хотя бы для того, чтобы содержать аппарат».

На этом же аукционе выставлялись участки под комплексное освоение в поселке Таймыр, которые, к сожалению, не вызвали энтузиазма у строительных компаний, ни одной заявки не поступило, поэтому торги по этому лоту были признаны несостоявшимися.

Индивидуалка пошла в частные руки

18 сентября 2006 года выставлялись участки под индивидуальное строительство шести участков в микрорайоне Таймыр и два – в Овинном. По двум участкам торги признаны состоявшимися, так как на них было по два претендента.

И с небольшим увеличением цены они ушли в частные руки. По трем лотам торги признаны несостоявшимися – было подано по одной заявке. Поэтому согласно статье 381 Земельного кодекса администрация города заключила договоры с частными лицами о продаже участков по начальной заявленной на аукционе цене. Остальные три лота повторно выставят на торги 7 ноября 2006 года, так как на них не было подано ни одной заявки.

Настоящий ажиотаж возник, когда выставили участок под многоэтажное жилое строительство по проспекту Комсомольский в микрорайоне Метростроитель. Несмотря на то, что цена за участок с 4390000 рублей поднялась до 11633500 рублей, торги прошли цивилизованно. А по тому, как уверенно и достойно вел себя победитель торгов, ОАО «Управление строительства-604» из Зеленогорска, можно твердо сказать, что на красноярский строительный рынок фирма пришла целенаправленно и надолго.

Комплексное освоение Таймыра

На торги, которые состоятся 30 октября 2006 года, администрация города повторно выставляет площадки под комплексное малоэтажное жилищное строительство в поселке Таймыр. Как говорилось выше, этот лот не вызвал интереса застройщиков.

Объяснить такое невнимание можно несколькими факторами. Во-первых, участок удаленный, и согласно техническим данным водоснабжение к данному участку необходимо вести от водопровода, идущего вдоль ул. Калинина; провести канализацию с улиц Воровского – Камчатской; запроектировать, построить и смонтировать трансформаторную подстанцию для обеспечения электроснабжения. А это, по словам Геннадия Тихонова, требует огромных первоначальных затрат, которые есть далеко не у всех местных строительных фирм. Кроме того, участки предназначены под малоэтажное строительство, то есть высота домов ограничена тремя этажами. Не стоит забывать и про инфраструктуру, участок отдается под комплексное обслуживание, следовательно, застройщик за свой счет должен выполнить строительство школ, садов и т.д. Учитывая эти факторы, логично предположить, что данный участок либо опять не уйдет с молотка, либо достанется западным компаниям.

Вместо вывода.

Несмотря на то, что прошло четыре аукциона и правила на них не меняются, у застройщиков все равно возникает еще много вопросов по поводу этого ноу-хау нашего правительства. Поэтому застройщикам надо как можно быстрее адаптироваться к новым требованиям закона, потому, как участвовать в земельных аукционах станет еще сложнее, когда свой интерес к красноярской земле проявят московские и иностранные компании. Наверное, есть смысл нашим строительным компаниям объединиться и совместно осваивать крупные земельные площадки. Примером такого подхода может послужить работа по строительству подстанции «Весна-2» под эгидой Союза строителей Красноярского края.