Возможна ли перепланировка строящейся квартиры?
Типовое жилье со стандартным набором планировочных решений ушло в прошлое. Даже в панельных домах, технология строительства которых задает жесткие рамки при планировании помещений, квартиры стали значительно разнообразнее, чем 10–15 лет назад. Что уж говорить о кирпичных и монолитно-каркасных новостройках, где фантазию проектировщиков сдерживают только возможности покупателей.
Есть застройщики, которые делают проект так, чтобы угодить максимальному количеству покупателей, и предлагают им огромный выбор планировочных решений. Таков подход красноярской группы компаний «Арбан». Например, в каждом доме ЖК «Арбан SMART на Краснодарской» представлено более 30 типов популярных и функциональных планировок квартир.
Даже при нынешнем ассортименте предложений на рынке новостроек не все покупатели находят себе идеальную квартиру в доме, который устраивает их по классу, расположению, инфраструктуре и другим характеристикам. Им нужна «такая же, но с перламутровыми пуговицами»: чтобы кухня была совмещена с гостиной, в спальне выделена гардеробная, а детскую можно поменьше, ведь ребенок еще мал и приходит туда только спать.
Купленное помещение можно превратить в квартиру мечты, когда дом будет уже построен. Но все хлопоты с разработкой проекта и согласованием перепланировки лягут на плечи собственника. К тому же переезд придется отложить еще на несколько месяцев — до завершения ремонта.
Татьяна Аксенова, заместитель директора по маркетингу ГСК «Арбан»:
— Перепланировкой квартир в процессе строительства мы не занимаемся, так как внесение изменений в проект требует пересогласования всей строительной документации и ставит под угрозу сроки сдачи дома.
Вместо этого мы предлагаем покупателям огромный выбор планировок. Среди них есть варианты с лондри, с эркерами, с дополнительными лоджиями. Квартира одной и той же площади может быть классической планировки, а может быть и с еврогостиной, объединенной с кухней.
Например, для новых домов «Арбан SMART» на Краснодарской разработано более 30 планировочных решений под потребности буквально каждого домохозяйства. Из них покупатель может выбрать самую подходящую планировку, особенно если он приходит к нам на старте продаж.
На фото жилой комплекс Scandis от ГСК «Арбан»
Перепланировка и отделка от застройщика экономит время и деньги покупателя
Покупателю гораздо удобнее договориться о перепланировке с застройщиком. Это выгоднее по нескольким причинам. Во-первых, сократится объем работ: не придется ломать межкомнатные перегородки, чтобы поставить их в другом месте. Во-вторых, если выполнить перепланировку еще на стадии строительства, в готовое жилье вы заедете, как только новостройку сдадут в эксплуатацию.
Кроме того, на рынке появляются варианты, когда застройщик предлагает за доплату выполнить отделку квартиры под ключ для конкретного заказчика. Эти материалы и даже мебель включаются в цену квартиры, чтобы клиент смог взять ипотеку на эту сумму и не переплачивал за потребительский кредит кредит на самостоятельный ремонт квартиры в построенном доме.
Еще восемь лет назад покупатели квартир в строящихся домах имели больше возможностей для перепланировки квартиры на стадии строительства. Многие компании, строящие жилье комфорткласса, шли на уступки клиентам. Сейчас далеко не все красноярские застройщики соглашаются даже на минимальные корректировки вроде переноса ненесущей стены или объединения комнат.
Евгения Рыбакова, управляющий директор ООО «Монолитхолдинг недвижимость»:
— Мы готовы вносить изменения в планировку квартир. Но получится ли выполнить пожелания покупателя в каждом конкретном случае, зависит от стадии строительства дома. Мы соглашаемся на ту или иную корректировку проекта, только если успеваем внести изменения в проектную документацию.
В месяц к нам поступает в среднем около четырех запросов на перепланировку от покупателей. Это может быть, например, перенос межкомнатных стен, выделение гардеробной, объединение кухни с гостиной или двух соседних квартир. Стоимость перепланировки определяется индивидуально по каждой квартире в зависимости от сложности и объема работ.
ЖК «Преображенский». ГК «Монолитхолдинг»
Анна Пуртова, специалист по маркетингу ПСК «Омега»:
— О перепланировке просят очень мало клиентов — менее 10 процентов. По желанию покупателей мы вносим изменения в планировки квартир, приобретенных по договорам долевого участия. Скорректировать проект можно в процессе строительства до момента возведения межкомнатных перегородок.
Мы идем на перепланировку в рамках разумного, без сноса несущих стен и внесения каких-то глобальных изменений в разработанный проект жилого дома. К примеру, недавно в «Перьях» добавляли один санузел в двухкомнатной квартире. Но самой частой перепланировкой, конечно же, является объединение кухни с гостиной либо, наоборот, в квартирах-студиях выделение зоны кухни в отдельное помещение.
Внесение изменений в планировку стоит покупателю порядка пяти тысяч рублей. Эту сумму мы платим проектной организации, которая разрабатывала проект дома, за корректировку документов. А наша услуга по возведению межкомнатных перегородок для покупателя бесплатна. После корректировки отдельных квартир проект дома не проходит повторную экспертизу, так как мы не вносим изменения, которые противоречили бы выданным разрешениям и требовали прохождения новой экспертизы.
ЖК «Пять+». ПСК «Омега»
Сложности при согласовании перепланировки на этапе строительства
Это сложнее, чем кажется со стороны, поскольку каждое такое изменение строительная компания должна отражать в проектной документации. Когда две квартиры объединяются в одну, меняются технико-экономические показатели новостройки. А значит, нужно править еще и разрешение на строительство. Если же перепланировка затрагивает несущие стены, доработанный проект выносится на повторную экспертизу. Затем документы с корректировками застройщик обязан подать в стройнадзор, Росреестр и другие государственные органы. По каждой квартире приходится проходить бюрократические процедуры, привлекать к перепланировке проектировщиков, которые есть в штате далеко не каждой компании и обычно работают как подрядчики.
Все эти причины обычно приводят к отказу что-то менять, но есть и исключения. Отдельные девелоперы по-прежнему идут навстречу покупателям, создавая такой ценой конкурентное преимущество своих квартир.
Мария Шульц, заместитель директора по коммерческим вопросам СК «СибЛидер»:
— На сегодняшний день перепланировку не делаем. Запросы на перепланировку мы ранее принимали, брали их в работу, но при этом возникали большие сложности как для компании-застройщика, так и для клиента. Сложности с внесением изменений в документы, в частности проектную декларацию, с согласованием с другими инстанциями, что требует как временных, так и финансовых затрат, в том числе собственника квартиры.
ЖК «Свои люди» в переулке Водометном. СК «СибЛидер»
Евгений Ковальский, заместитель генерального директора по девелопменту строительной группы «СМ.СИТИ»:
— Еще два – три года назад мы делали перепланировку для всех желающих — примерно в 10 процентах квартир. Сейчас мы от этой практики отказались. В 2019 году мы сдали примерно 550 квартир. Пока они строились, мы выполнили порядка 10 перепланировок. Это единичные, исключительные случаи.
Мы считаем, что наши существующие планировки уже отработаны и являются стандартом для тиражирования. Те моменты, которые люди просили переделать, мы учли и новые дома проектировали с учетом этих пожеланий.
При ведении больших объемов строительства контролировать индивидуальную перепланировку квартир становится сложно, процесс затрагивает множество аспектов, а его результаты не всегда оправдывают ожидания клиентов. Однако при необходимости мы продолжаем выполнять перепланировку коммерческой недвижимости, когда имеются очень важные, насущные требования для конкретного вида деятельности.
ЖК «Южный Берег». Строительная группа «СМ.СИТИ»
