Итоги 2019 года на строительном рынке Красноярска: рост вне плана
Больше построили и в целом по краю. За 2019 год в регионе введено 1,192 миллиона «квадратов» жилья, на 3% больше, чем в 2018 году. И это притом что в предыдущие несколько лет строительные компании старались сдавать примерно столько, сколько обеспечено платежеспособным спросом. По оценкам, в Красноярске это порядка 500–600 тысяч квадратных метров.
Так на строительном рынке сказалось вступление в силу изменений в законодательство о долевом строительстве — переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Застройщики готовились к изменениям заранее, старались нарастить строительную готовность объектов, чтобы получить право достроить их на деньги дольщиков. В результате объем ввода жилья оказался больше, чем планировалось первоначально.
Основной объем ввода в Красноярске обеспечили пять строительных компаний, вместе сдавшие половину построенного в городе за год жилья. Лидером по объемам строительства в Красноярске стал «Красстрой». В 2019 году группа компаний сдала 109 тысяч квадратных метров жилья, почти повторив собственный результат 2018 года. Тогда застройщик ввел в эксплуатацию 115 тысяч квадратных метров.
Темпы строительства жилья будут снижаться
Однако 2019 год может стать последним, когда застройщикам удавалось наращивать объемы строительства. Эксперты ждут снижения числа вводимых объектов в 2020 году. Сейчас завершается строительство домов, начатых компаниями по старым правилам в 2015–2017 годах.
На новые объекты, к которым застройщики приступили после перехода на новую модель финансирования с использованием эскроу-счетов, разрешений получено мало. Еще несколько лет назад администрация ежегодно выдавала разрешения на 70 домов. А за весь 2019 год застройщики получили 26 разрешений на новые объекты. И среди них почти нет новых жилых комплексов. Как всегда в ситуации неопределенности, строительные компании не спешат приступать к новым проектам, предпочитая работать на уже начатых площадках.
Наращивать объемы жилья власти собираются за счет строительства квартир для отдельных категорий населения. Так было в 2015 году, когда заметную долю в общем объеме строительства составили жилые дома, построенные на средства бюджета для участников различных программ. Только тогда дома возводились для переселенцев из аварийного жилья, а сейчас речь идет о строительстве жилья для очередников.
В национальном проекте «Жилье и городская среда» на 2020 год заложен рост объемов строительства жилья в регионе на 12% — до 1,35 миллиона квадратных метров. Но в краевом минстрое уже заявили, что первоначальные планы, скорее всего, будут скорректированы.
Выдача ипотеки сократилась впервые за несколько лет
Спрос на рынке жилья сегодня во многом зависит от ипотеки. Но если в предыдущие годы объемы выданных банками кредитов росли, то теперь они снижаются. В 2018 году Сбербанк увеличил выдачу ипотеки в Красноярском крае на 36%. Второй крупный игрок ипотечного рынка — «ВТБ» — нарастил объемы кредитования на 33%. Всего в крае за 2018 год в крае было выдано 63,3 млрд рублей.
В 2019 году у организаций, где рост ипотеки есть, он, как правило, небольшой. А у многих банков объемы кредитования сократились. По итогам 2019-го у Сбербанка объемы выдачи кредитов в целом по стране снизились примерно на 5%. О значительном увеличении количества выданных кредитов сейчас заявляют только банки, которые до недавнего времени выдачей ипотеки не занимались. По итогам 2019 года в Красноярском крае выдано 57,2 млрд рублей, по сравнению с 2018-м объем выданной ипотеки сократился на 9,7%.
Снижение темпов ипотечного кредитования связано с ростом процентных ставок в начале 2019 года. С мая ставки по ипотеке, казалось бы, начали снижаться, но происходило это очень медленно. После каждой коррекции ключевой ставки Центробанком на 0,25% банки примерно на столько же понижали проценты по ипотечным кредитам.
В результате к концу года ставка так и не достигла запланированных показателей. Согласно установленным в национальном проекте планам, к концу прошлого года ставка по ипотеке должна была снизиться до 8,9%. В декабре 2019-го средняя процентная ставка по всей стране составляла 9% годовых.
Сами представители банков отмечают, что снижение ставки уже не действует на спрос так, как раньше. До недавнего времени считалось, что понижение ставки по ипотеке на 1% приводит к росту спроса на ипотеку на 10%. Сейчас после каждого нового снижения ставки спрос на кредиты так не растет. А значит, чтобы дальше наращивать выдачу ипотеки, потребуются новые стимулы.
Началось масштабное строительство социальных объектов
В новых микрорайонах Красноярска, где в предыдущие годы активно строилось жилье, в 2019 году начали создавать инфраструктуру. Настолько масштабного строительства социальных объектов краевой центр не видел с 2012 года. Тогда в городе одновременно возводилось 10 детских садов. В 2019-м в Красноярске строили семь дошкольных учреждений и три школы: на Пашенном, в «Покровском» и «Преображенском».
В 2020 году эта тенденция продолжится, администрация готовится приступить к строительству пяти детских садов и двух школ. Школа максимальной вместимости, рассчитанная на 1550 учащихся, появится на Бугаче. Типовую школу, рассчитанную на 1280 учеников, начнут строить в этом году в микрорайоне «Метростроитель».
Кроме социальной инфраструктуры впервые за долгое время в Красноярске начали строить дороги в новые микрорайоны. Хотя пока эта работа идет далеко не теми темпами, как хотелось бы жителям новостроек. В 2019 году начались подготовительные работы для строительства дороги к новым районам Солнечного и переезда через Северное шоссе в «Солонцы-2».
Приступили к решению проблемы обманутых дольщиков
В конце 2019 года заработал новый механизм решения проблемы обманутых дольщиков. До сих пор в крае завершали по одному — два долгостроя в год, теперь эта работа приобретает массовый характер. До конца 2022 года в Красноярске собираются выполнить требования дольщиков 18 проблемных объектов. Часть из них смогут получить компенсации, остальным после достройки дома передадут квартиры.
В ближайшее время список проблемных объектов покинут дома «Реставрации» и два дома на улице Грунтовой, 28а, компании «Сибстройинвест». Полторы тысячи дольщиков «Реставрации» получат компенсации на общую сумму 2,8 миллиарда рублей. Что касается объектов на Грунтовой, то их достроит региональный фонд защиты дольщиков. Стоимость завершения двух домов оценивается в 741 миллион рублей.
Застройщики готовятся к реновации застроенных территорий
Надежды на рост объемов строительства жилья сегодня связывают с вовлечением в оборот неэффективно используемых территорий внутри города. Площадки в престижных районах обеспечены инженерными коммуникациями, рядом уже существует вся необходимая инфраструктура — школы и детские сады. А значит, можно ожидать, что квартиры в таких новостройках будут востребованы у покупателей.
2020 год может стать в Красноярске годом начала масштабной реновации застроенных территорий. Летом 2019-го администрация официально объявила о расселении двух участков в краевом центре: под снос попали несколько улиц Николаевки и занятая частным сектором территория рядом с «Космосом». Уже в ближайшее время по этим площадкам могут пройти аукционы, которые позволят привлечь к участию в реновации застройщиков. В конце декабря стало известно о планах мэрии включить в зону реновации еще один участок — расположенный между территорией СФУ, улицей Лесопарковой и проспектом Свободным микрорайон «Серебряный».
От того, насколько удачным окажется этот первый опыт реновации, в немалой степени зависит ввод жилья в Красноярске в следующие несколько лет.
