Что ждет рынок недвижимости в 2020 году?
С 1 июля 2019 года начался переход строительной отрасли на новую модель финансирования. Вместо денег дольщиков застройщики теперь должны использовать на строительство банковские кредиты. Но объектов, которые возводились бы по новым правилам, пока немного. В общем объеме строительства доля новостроек с эскроу-счетами составляет 26 процентов.
Поэтому на практике переход на новые правила работы произойдет только после того, как строящиеся на деньги дольщиков дома будут сданы в эксплуатацию и большинство объектов на рынке составят новостройки с эскроу-счетами. Как нововведения уже повлияли и как еще скажутся на рынке? Что будет с ценами? И к чему стоит готовиться тем, кто планирует покупать квартиру в 2020 году?
Евгений Ковальский, директор по развитию «СМ.СИТИ»
По нашим данным, за год цены на первичном рынке в Красноярске выросли на 9 процентов. Цена квадратного метра на рынке новостроек сейчас составляет 58 тысяч рублей. Средняя стоимость на вторичном рынке приблизилась к 61 тысяче рублей за квадратный метр.
После вступления в силу изменений в законодательство на рынке не стало низких цен, которые застройщики раньше предлагали на этапе котлована. В новых домах, которые компании выводят сейчас на рынок, продаж на первом этапе строительства нет. Ряд застройщиков вообще планирует продавать квартиры только в готовых домах. Первые такие объекты в Красноярске уже появились. Компания «Сибагропромстрой» отказалась от продажи квартир на этапе строительства в расположенном рядом с ТРЦ «Планета» ЖК «Притяжение». Мы тоже задумываемся над тем, стоит ли при возведении новых объектов, к строительству которых мы только планируем приступать, использовать эскроу-счета.
По нашим оценкам, за год цена квадратного метра в строящемся доме вырастает примерно на 8 процентов. Учитывая средний срок строительства дома — два — два с половиной года, — получается, что квадратный метр в новостройке с момента начала строительства до ввода в эксплуатацию дорожает на 16–20 процентов. Тогда почему бы сначала не построить дом на свои деньги, а потом продавать готовое жилье дороже, чем на этапе строительства?
Мы считаем, что в 2020 году рост цен на первичном рынке продолжится, по итогам года цена квадратного метра может увеличиться примерно на 10 процентов. И через год мы можем увидеть, что впервые средняя цена квадратного метра в новостройках превысила цены на вторичном рынке.
Еще один результат изменений законодательства о долевом строительстве заключается в том, что застройщики стали выводить на рынок меньше новых проектов. Компании не начинают строить новые жилые комплексы, потому что хотят посмотреть, как новая модель финансирования строительства будет работать на практике. В результате через пару лет рынок ждет сокращение объемов ввода жилья.
К тому же сейчас в Красноярске заканчивается освоение площадок, полученных застройщиками в начале 2000-х. А новые большие участки расположены в удаленных районах. Освоение таких территорий связано с серьезными затратами, необходимостью строить дороги и прокладывать инженерные коммуникации. При этом у города есть колоссальный резерв — десятки тысяч гектаров территорий бывших предприятий и неэффективно используемых земель, расположенных внутри обжитых районов. В ближайшее время на рынок должна выйти территория бывшего военного городка на улице Малиновского.
Красноярские строители готовятся приступить к комплексному развитию застроенных территорий. Если раньше в рамках развития застроенных территорий город предоставлял застройщику участок, на котором находятся аварийные дома, и дальше строительная компания уже сама вела переговоры с жителями, то теперь изменения в законодательстве позволили городу изымать расположенные на отведенных под комплексное развитие территориях дома. Станут невозможны ситуации, когда освоение участка затягивалось, потому что один из жителей не соглашался на переезд. Это значительно ускорит работу на таких территориях. Одной из первых площадок, которые войдут в программу комплексного освоения, может стать Николаевка.
Ирина Томаровская, исполнительный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»
Рост цены квадратного метра на вторичном рынке жилья в 2019 году оказался незначительным: за год цены увеличились в среднем на 6 процентов. Перед вступлением в силу изменений в законодательство застройщики заявляли, что с переходом на эскроу-счета цены на новостройки вырастут, потому что увеличится себестоимость строительства. Это дало возможность продавцам квартир на вторичном рынке поднять цены к 1 июля. Однако затем эти цены снижались в процессе торга, потому что покупатели активно торговались. Средний размер дисконта составил 5–7 процентов. Для отдельных объектов коррекция цены от старта продаж до момента сделки могла доходить до полумиллиона рублей.
Продавцы выставляли квартиру на продажу по завышенной цене, ждали несколько месяцев в надежде, что появятся покупатели, не могли продать квартиру в течение шести — восьми месяцев, после чего корректировали цену. И как только цена снижалась до уровня рыночной, объект продавался.
Во второй половине года на вторичном рынке жилья произошло сокращение предложения, с рынка начал вымываться сегмент качественного недорого жилья. В результате сложился незначительный дефицит таких объектов. Этим и был вызван рост цены на вторичном рынке в 2019 году. По нашим прогнозам, в 2020 году цены на вторичном рынке в Красноярске вырастут в пределах инфляции. Дальнейший рост цен будет сдерживать достаточно умеренный спрос.
Мария Дик, руководитель отдела аренды компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»
За прошедший год количество тех, кто арендует квартиры в Красноярске, незначительно снизилось. Мы связываем это с подешевевшей ипотекой: снижение ставок по жилищным кредитам многим позволило решить квартирный вопрос и переехать в собственное жилье. При этом, по нашим прогнозам, спрос на рынке аренды в Красноярске в 2020 году останется на уровне 2019 года.
Стоимость аренды жилья в 2019 году по сравнению с 2018 годом существенно не изменилась. Рост коммунальных платежей не привел к увеличению платы за аренду. Наоборот, в некоторых районах арендные ставки понизились. Это касается территорий, где в предыдущие годы сдавалось много нового жилья. Снижать цены на аренду собственников стимулировала высокая конкуренция. После ввода в эксплуатацию объектов в «Покровском» и «Белых Росах» увеличилось количество сдаваемых в этих районах квартир. Владельцам, если они планируют сдать свои объекты надолго, приходится идти арендаторам на уступки и уделять больше внимания подготовке объекта.
Большинство арендаторов сейчас хотели бы снять однокомнатные квартиры с мебелью за 13–15 тысяч рублей. При этом стоимость предложения на рынке аренды выше. Арендные ставки на однокомнатные квартиры с мебелью и бытовой техникой составляют от 13 до 17 тысяч рублей в месяц. Наниматели торгуются, но владельцы не готовы к существенному снижению цены. Если на небольшой торг в пределах одной тысячи рублей в месяц собственники еще идут, то понизить ставку аренды на две — три тысячи рублей уже не могут. Снизить цену аренды им не позволяют собственные расходы. Дело в том, что 40 процентов сдаваемых в аренду квартир куплены в ипотеку, и за счет платы за аренду собственники вносят платежи по кредитам.
Александр Шляхин, руководитель портала новостроек и недвижимости «Сибдом», аттестованный аналитик рынка недвижимости
В 2020 году продолжится плавный переход рынка долевого строительства на новую систему банковского финансирования с использованием эскроу-счетов. Предполагалось что она окончательно защитит дольщиков при покупке долевого и тем самым повысит привлекательность новостроек. Но в принципе для дольщиков ситуация практически не изменилась. И останется такой весь 2020 год.
Все новые проекты, строящиеся с использованием эскроу-счетов, вывели и выводят на рынок крупные надежные застройщики, и раньше без проблем получавшие кредиты от банков и вовремя сдававшие новостройки. А вот 70 процентов остальных новостроек продолжит достраиваться по старой схеме, у некоторых из них по-прежнему остаются высокие риски.
Конечно, сложности с получением проектного финансирования у ряда застройщиков могут вынудить их, достроив объекты по старой схеме, совсем уйти с рынка либо пойти на субподряд к крупным компаниям. Но значительного падения объемов предложения и роста цен из-за этого ждать не стоит.
Если спрос на квартиры начнет расти, оставшиеся компании без проблем увеличат темпы строительства и возобновят работу на временно не задействованных площадках. А укрупнение компаний-застройщиков может, наоборот, снизить себестоимость «квадрата» за счет эффекта масштаба.
Стоит отметить, что количество предложений экономжилья будет значительно уменьшаться, если только такое жилье не продолжит строиться по госзаказу. Уже второй год подряд застройщики начинают строить все больше домов комфорт- и бизнес-класса. С этим будет частично связан рост средней цены квадратного метра в новостройках в 2020 году плюс инфляционная составляющая, итого 8–9 процентов за год.
В условиях общего снижения доходов населения и вторичное жилье покажет рост не более 6–7 процентов. Все, что делается государством в части снижения ипотечных ставок и расширения программы материнского капитала, лишь удерживает рынок на прежнем уровне.
