Строительный рынок — 2019. Итоги первого полугодия
Планы по вводу жилья были скорректированы еще в самом начале года. Первоначально в краевом центре должны были сдать в эксплуатацию не меньше 800 тыс. кв. м жилья. Но затем в администрации решили сохранить объем ввода на уровне 2018 года. По новому плану застройщики собираются сдать в 2019 году 663 тыс. «квадратов» жилья. Именно столько, по подсчетам экспертов, обеспечено в Красноярске покупательским спросом. Из 663 тыс. кв. м за первое полугодие 2019 года сдали треть — 229,8 тыс. «квадратов».
Количество новостроек снижается?
Из 56 многоквартирных домов, запланированных к вводу до конца 2019 года, за шесть месяцев в эксплуатацию сдали 10. Это значит, что основной объем ввода снова придется на конец года.
Что касается строительства новых объектов, то с начала года администрация города выдала разрешения на 14 новых домов. Притом что в прошлом году на этот момент застройщики получили разрешения на 22 новостройки. Но ситуация на рынке тогда была другой: строители готовились к изменениям в законодательство и старались получить разрешения на новые дома, чтобы иметь возможность как можно дольше работать по старым правилам, без эскроу-счетов. В результате по итогам 2018 года мэрия выдала 101 разрешение на строительство в Красноярске, хотя до этого в среднем за год выдавала не больше 70.
На земельных аукционах в 2019 году администрации удалось продать пока только один участок под многоэтажное строительство. Площадку на улице 40 Лет Победы в Солнечном купило ООО «Строительная компания». Впервые с момента запуска программы развития застроенных территорий за полгода в Красноярске не прошло ни одних торгов. Хотя первоначально в мэрии заявляли о планах найти застройщиков для 11 земельных участков, занятых ветхим и аварийным жильем. В сложившихся условиях у застройщиков нет интереса к расселению аварийного фонда, объясняют в администрации. Как только ситуация изменится, эту работу рассчитывают возобновить.
В чем причины снижения спроса на квартиры?
К нынешней ситуации на строительном рынке привело снижение спроса. Когда спрос на рынке растет, застройщики обычно ускоряют темпы строительства и выводят на рынок новые проекты. Когда платежеспособность покупателей падает — откладывают строительство новых объектов до лучших времен.
В первом полугодии 2019 года спрос на рынке снижался. Все, кто хотел улучшить жилищные условия, постарались купить квартиру еще до конца 2018 года. С моментом перехода застройщиков на работу по новым правилам у участников рынка было связано много ожиданий. Опасаясь, что после вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве цены вырастут, большинство покупателей постарались купить квартиры, пока этого не произошло.
Способствовала росту спроса и дешевая ипотека. В результате те покупатели, что при других обстоятельствах вышли бы на рынок в первые месяцы 2019 года, сделали это раньше. Из-за высокого спроса в конце 2018 года количество покупателей в первом полугодии 2019-го сократилось.
Как всегда, за фазой высокой активности на рынке следует период затишья. Сокращение спроса привело к снижению цен на недвижимость. Когда покупателей на рынке мало, чтобы продать квартиру, собственникам приходится снижать цену. Причем первыми теряют в цене самые невостребованные объекты — «хрущевки», «сталинки», малогабаритное жилье.
По данным компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», заметнее всего по сравнению с прошлым годом упали цены на «гостинки». Сегодня купить «гостинку» в Красноярске можно за 800–950 тыс. рублей. Хотя в конце прошлого года их цена составляла 1,1–1,2 млн рублей. Снижаются цены и на типовые квартиры в старом фонде. Если в 2018 году продавцы хотели получить за них 1,7–1,8 млн рублей, то сейчас можно найти варианты за 1,5–1,6 млн.
Алексей Лагутин, генеральный директор АН «Кром»: «Тренд на снижение цены только начался, и он будет продолжаться».
«Тренд на снижение цены только начался, — считает генеральный директор АН «Кром» Алексей Лагутин, — и он будет продолжаться. Цены на недвижимость проседают постепенно: сначала с рынка уходит спрос, через несколько месяцев за этим следует коррекция цены. К примеру, на рынке одновременно выставляется 12 двухкомнатных квартир по цене 2 миллиона 200 тысяч рублей. Они стоят на продаже два — три месяца, но интереса у покупателей не вызывают. Затем один продавец, которому нужно срочно продать квартиру, снижает цену до 2 миллионов 150 тысяч рублей, квартира продается. Остальные уже начинают ориентироваться на него».
Время экспозиции (срок, который квартира выставляется на рынке, прежде чем найти покупателя), которое обычно составляет один — полтора месяца, сейчас выросло до трех. «Первая причина сложившейся ситуации — низкий спрос. Вторая заключается в том, что при достаточно низком спросе собственники стараются выдержать высокую цену, — объясняет исполнительный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская. — Они теряют время в ожидании покупателя. И когда затем продавцы все-таки приходят к корректировке цены, разница между ценой, по которой квартира выставляется на продажу, и ценой, по которой она затем продается, составляет 7–11 процентов».
Как на рынок новостроек повлияли изменения в законодательстве о долевом строительстве?
Повышение цен на квартиры в строящихся домах после 1 июля 2019 года, которое прогнозировали некоторые эксперты, не произошло. Подавляющее большинство новостроек разрешили достроить по старым правилам. По предварительным оценкам, 70% возводимых в Красноярске домов будут завершены по старой схеме. А значит, после 1 июля для застройщиков ничего не изменилось и для повышения цены нет никаких причин.
«Вместо ожидаемого роста цен на первичном рынке сейчас идет их понижение, — рассказал директор по развитию «СМ.СИТИ» Евгений Ковальский. — Изменения на рынке, которых ждали продавцы и покупатели, обязательно произойдут, но это небыстрый процесс. Повышение цены будет происходить постепенно. По мере того как с рынка начнут уходить объекты, которые сейчас достраиваются по старым правилам, и основную его долю займут новостройки с эскроу-счетами. На это потребуется два — три года».
Что происходило на рынке ипотеки в первом полугодии 2019 года?
Объемы строительства сейчас напрямую зависят от количества выданной банками ипотеки. Покупателей, способных накопить на квартиру, осталось немного, доходы населения падают уже несколько лет, поэтому большинству для покупки требуется ипотечный кредит. При этом главный фактор, от которого зависит доступность ипотеки, — размер процентной ставки — в первом полугодии 2019 года оставался высоким.
Успевшие за последнее время привыкнуть к ставкам в 9–10% годовых покупатели не хотели брать ипотеку под 11–12%. Как в прошлом году в это время банки рапортовали о росте выдачи ипотеки, так сейчас они с осторожностью говорят о результатах первого полугодия. В Сбербанке на запрос «Сибирского дома» ответили, что «отмечают некоторый рост заявок на ипотечное кредитование, но о тенденциях и динамике рынка корректнее будет говорить не раньше августа — сентября». При этом данные Центробанка свидетельствуют, что за первое полугодие 2019 года банки выдали на 13% меньше ипотечных кредитов, чем в прошлом году. Падение выдачи ипотеки отмечают впервые с 2015 года.
Из всех банков, куда мы обратились за комментарием, данные за полугодие предоставили только в «ВТБ». «За первые шесть месяцев 2019 года «ВТБ» в Красноярском крае выдал 3,5 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму порядка семи миллиардов рублей. Портфель ипотечных кредитов в регионе вырос на 13 процентов и на 1 июля 2019 года превысил 41 миллиард рублей, — рассказала управляющий «ВТБ» в Красноярском крае Наталья Табаринцева. — Мы по-прежнему видим потенциал для роста на рынке ипотечных продуктов. Мы также отмечаем спрос на ипотеку с господдержкой — количество заявок в рамках программы постоянно увеличивается».
Снижения ставок по ипотеке недостаточно для поддержки спроса на жилье
Сейчас ставки по ипотеке, казалось бы, снижаются, но пока недостаточно, чтобы вырос спрос на кредиты. Во-первых, несмотря на то что уже появились ипотечные программы со ставками 9,3–9,5%, распространяются они не на всех. Причем зачастую именно там, где ставки самые низкие, сложнее всего получить кредит. Во-вторых, многие покупатели закредитованы. Они уже платят по нескольким кредитам, и это не позволяет им получить ипотеку.
Нет еще одного важного условия, необходимого, чтобы ипотечное кредитование росло, — уверенности в завтрашнем дне. Чтобы заемщик решился на получение ипотеки, он должен понимать, что завтра его дохода будет достаточно для выплаты кредита. Часть заемщиков просто не может накопить на первоначальный взнос для получения ипотеки. Если в прошлом году он составлял 10–15% от стоимости квартиры, то сейчас по большинству банковских программ размер первоначального взноса начинается от 20%.
Наверное, поэтому обсуждаемые сейчас меры господдержки спроса на рынке жилья предполагают не снижение ставок по кредитам, а субсидии на первый взнос при получении ипотеки и «ипотечные каникулы» покупателям, приобретающим квартиры в новостройках, которые строятся с использованием эскроу-счетов.
Планы по вводу жилья в этом году составлялись уже с учетом снизившегося спроса. Пока мы идем в рамках этого плана: примерно 30% от запланированного объема ввода застройщики сдавали в первом полугодии и раньше. Но итоговый показатель ввода в 2019 году вполне может быть скорректирован. Из-за снизившегося спроса строительные компании уже перенесли срок сдачи ряда объектов на 2020 год.
