Ориентируемся в торговой недвижимости

Профессиональный рынок торговой недвижимости только начинает формироваться. И если в Москве этот процесс идет по возрастающей, то в нашем городе находится в зачаточном состоянии. Отсюда и возникают вопросы, как грамотно подобрать торговую площадь, чтобы она приносила прибыль.

Рассмотрим два варианта аренды торговой недвижимости: в торговом центре и на первом этаже жилого дома. Сегодня расскажем о различных торговых центрах нашего города и их преимуществах.

Торговый центр, по словам Константина Колоса, директора «РЖИЦ», хорош, в первую очередь, тем, что начинает работать с уже сложенной концепцией. Она-то и определяет, какие арендаторы займут торговые площади, а каким в них нет места. Если комплекс ориентирован на средний класс, то в нем нет места продавцам пуховиков за 300 рублей. Правильно сформулированная идея комплекса, его месторасположение, грамотная рекламная кампания являются неотъемлемыми спутниками эффективной торговли.

Титаны

Основным правилом при открытии крупногокомплекса является привлечение на площади так называемых «якорей» — известных марок, которые генерируют поток потенциальных покупателей. К тому же нахождение в торговом центре известного бренда добавляет ему привлекательности.

Как рассказывает Константин Колос, «при открытии «Торгового квартала на Свободном» ставка была сделана на несколько марок федерального масштаба: «Старик Хоттабыч», «Спортмастер» и «Рамстор». Причем именно супермаркет привлекал в первое время наибольшее количество посетителей. Поэтому от правильного выбора такого арендатора зависит, будет ли ТЦ успешным, потянутся ли в него арендаторы и посетители или пройдут мимо».

И подбор арендаторов ведется очень тщательно: марки не должны повторяться, а ассортимент рассчитан на разнообразных покупателей. К тому же для экономики проекта собственник ТЦ не может ограничиться только крупными компаниями, потому что должна соблюдаться пропорция между средними и небольшими арендаторами. И этот баланс необходим, так как арендная ставка для крупных компаний гораздо ниже, чем для средних предпринимателей. И работать только с титанами — значит лишить себя дохода. К тому же в основном небольшие фирмы снимают и небольшие площади. А чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Как раз от небольших арендаторов и идет большая доля прибыли.

Арендная ставка площади в «ТК на Свободном» максимальная и может достигать, по свидетельству агентства «РЖИЦ», 7 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от размера, местоположения площади и срока заключенного договора. ТК «Хамелеон» по уровню не уступает первому, но в меньшем варианте. В нем аренда торговой площади, по данным агентства недвижимости «Енисейская губерния», колеблется от 850 рублей до 1100, но на сегодня свободных мест нет. Торговый центр «Красноярье», пережив возрождение, тоже по формату приближен к первым двум комплексам, а потому арендовать площадь здесь можно за 2500 рублей.

Бесконцептуальные форматы

Такой организации торговых площадей в нашем городе преобладание. В них поток посетителей формируется и без «якорей», привлекая только удобным месторасположением. Примером может служить ТК «Квант», который специалисты называют чудом Красноярска. Это типовая коробка, «разрезанная» на площадки-павильончики по 10 — 20 метров. И сдаются они в аренду без четкой идейной линии. Сюда же можно отнести и «Дом быта», ТК «Эверест», комплекс «Аэро» и недавно преобразовавшийся из вещевых рынков ТК КрасТЭЦ. Последний из палаточного городка превратился в торговый центр.

«В комплексах такого уровня по сравнению с обычными вещевыми рынками, — объясняет Константин Колос, — для покупателей приоритетом в выборе товара становится не только привлекательная цена, но его качество, квалификация продавца, чистота площадей. И для арендаторов это становится только плюсом, потому что не только не теряется поток постоянных покупателей, а еще и пополняется новыми посетителями. Но палаточный способ организации торговых площадей является минусом этих комплексов для предпринимателей. Ассортимент товара идентичный, и вероятность продажи именно своего товара уменьшается».

«Арендные ставки во всех комплексах приблизительно одинаковы, — поясняет Светлана Кузнецова, риэлтер агентства «Енисейская губерния», — кроме «Кванта». В «Доме быта» сдаются площади лишь на 3-м этаже по цене 1250 рублей. В «Эвересте» на 1-м этаже — 1650 рулей за квадрат, на втором — 1450 рублей. ТК КрасТЭЦ сдает площади по невысокой цене, всего 800 рублей, но с условием заключения договора на аренду не меньше чем на год.

Что выбрать?

Специалисты считают, что небольшому предпринимателю имеет смысл арендовать площадь в торговом центре, если он планирует развивать и улучшать свой бизнес. И главный аргумент «за» — постоянный поток посетителей, активизируемый якорными арендаторами. «Конечно, посетители ориентируются купить в большом центре не один товар, — продолжает Константин Колос. — И кроме необходимых вещей покупателями приобретаются различные мелочи типа воздушных шариков, щеток для автомобилей, цветов, открыток и прочего». Поэтому для среднего арендатора важно правильно сделать ставку на то, что он будет продавать. Еще одним плюсом ТК является тот факт, что арендатор освобождается от решения вопросов, связанных с эксплуатацией, отделкой помещения, всевозможными согласованиями и т.д.

К выбору торговой площади, несомненно, нужно подходить грамотно. И главное, чтобы принятое решение оказалось верным.

В следующем номере журнала читайте о плюсах и минусах аренды торговой недвижимости в жилых домах.