Как с 1 февраля 2019 года изменились сделки с недвижимостью?
С 1 февраля нотариусы, которые занимаются оформлением наследства и сделок купли-продажи жилья, сразу после удостоверения сделки обязаны сами подать документы в Росреестр на регистрацию. У продавцов и покупателей отпала необходимость в посещении многофункциональных центров (МФЦ). При нотариальных сделках подача документов на регистрацию происходит удаленно в электронном виде. Единственное исключение — сделки с залоговыми квартирами, закладные по которым выдавались несколько лет назад в бумажном виде. В таком случае нотариус подает на регистрацию весь пакет документов, кроме закладной. Ее должен предоставить в Росреестр сам продавец.
Сделки с недвижимостью регистрируются в течение одного рабочего дня
Нововведение сократит сроки проведения сделок. Если документы в Росреестр подает нотариус, законом предусмотрен ускоренный срок регистрации. Переход собственности на покупателя оформляется за один рабочий день. Сокращенные сроки объясняются тем, что специалисты Росреестра в таком случае не проводят правовую экспертизу документов, эту работу выполняет нотариус.
Период с момента подачи документов до регистрации собственности покупатели обычно проводят в нервном ожидании. Теперь узнать, оформил Росреестр право собственности на них или нет, покупатели смогут на следующий день.
Продавцы, которые занимаются обменом и после продажи квартиры планируют купить другой объект, смогут быстрее выйти на альтернативную сделку. Если до этого регистрация ипотечной сделки занимала семь рабочих дней, теперь уже через два дня документы на квартиру будут оформлены на покупателя. На третий — четвертый день после продажи квартиры продавцу можно совершать покупку нового жилья.
Участие нотариусов позволит обезопасить покупателей в сделках с залоговыми квартирами
Другой важный момент участия нотариусов в оформлении недвижимости — повысится безопасность расчетов в сделках с залоговыми квартирами. Приобретение квартиры, продавец которой еще не полностью расплатился по ипотечному кредиту, для покупателя всегда было связано с рисками. При такой сделке покупателю нужно передать продавцу крупную сумму в счет оплаты за квартиру еще до того, как Росреестр зарегистрирует собственность на покупателя.
Организацию расчета по сделкам с ипотечными квартирами могли бы взять на себя нотариусы. Особенность сделок с залоговыми квартирами заключается в том, что для продажи квартиры сначала надо снять с нее обременение банка. Для этого нужно выплатить остаток долга продавца по ипотечному кредиту. У продавцов, как правило, денег на это нет, поэтому на погашение долга идет часть суммы, переданной покупателем за квартиру.
Покупатель вносит на депозит нотариуса две суммы. Первая пойдет на погашение остатка ипотечной задолженности продавца перед банком. Вторая предназначена для передачи продавцу в счет оплаты за квартиру. Нотариус выполняет все расчеты по сделке. Сначала он перечисляет банку сумму, необходимую для полной выплаты ипотеки. А после того, как банк снимает с квартиры обременение, нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Как только собственность на квартиру оформлена на покупателя, нотариус перечисляет продавцу оставшуюся сумму за квартиру.
«Когда деньги на счет банка вносили сами стороны сделки, для покупателей всегда остро стоял вопрос безопасности, — рассказывает директор АН «КИАН» Ирина Монастырская. — Чтобы подстраховать покупателей, нам приходилось детально продумывать схемы расчета в таких сделках, предусматривать для продавцов обязательства целевого использования переданных средств и предлагать дополнительные гарантии в виде договоров. Расчет за залоговую квартиру через депозит нотариуса защищает покупателя от того, что продавец сможет использовать полученные деньги на свои личные цели, например на гашение каких-то других кредитов».
Какую опасность для покупателей несут квартиры, приобретенные на материнский капитал?
Большая часть семинара была посвящена обсуждению механизма проведения сделок с материнским капиталом. За последнее время сделки, при которых для улучшения жилищных условий семья использует средства семейной выплаты, получили широкое распространение. Но вместе с ростом их числа на рынке увеличивается количество потенциально проблемных квартир.
По закону, при использовании материнской выплаты на улучшение жилищных условий приобретенная квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи. Однако с этим возникают сложности, если для приобретения квартиры использовался ипотечный кредит. Далеко не все банки соглашаются включать в число собственников несовершеннолетних детей. Поэтому родители предоставляют в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство сделать детей собственниками долей в квартире, после того как кредит будет выплачен.Однако за тем, как оно исполняется, никто не следит, и сами семьи зачастую его не выполняют.
После полной выплаты ипотеки семья может вновь задуматься об улучшении жилищных условий и продать купленную квартиру, так и не наделив детей собственностью.
«Если квартира, на приобретение которой был использован семейный капитал, продана без включения детей в сособственники в соответствии с требованиями закона и, соответственно, без разрешения органов опеки, такая сделка впоследствии может быть признана недействительной. Интересы несовершеннолетних детей будут отстаивать органы опеки и прокуратура и добиваться аннулирования сделки в суде, — объясняет Ирина Монастырская. — Как только родители использовали на погашение кредита или на покупку квартиры материнский капитал, дети автоматически становятся ее сособственниками. Продавцы уверены, что они исполнили свое обязательство, если впоследствии выделили детям доли в собственности в новой квартире, купленной уже после продажи первой. Такое решение не является верным исполнением требования закона и не гарантирует чистоту сделки для покупателя».
Проблемы могут возникнуть у ничего не подозревающих покупателей такого жилья. Через пять — десять лет они могут столкнуться с неприятным сюрпризом, когда сделку попытаются оспорить в суде.
Учитывая, какое широкое распространение получили за последнее время сделки с материнским капиталом, на рынке находится большое количество потенциально проблемных квартир. При этом проверить через официальные источники, использовался ли при покупке квартиры материнский капитал, сегодня не представляется возможным. Единственный способ это выявить — запросить у продавцов квартиры, у которых двое детей, предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства материнского капитала находятся на счете в фонде.
Но если квартира за короткий срок сменила собственников несколько раз, установить, использовал ли для приобретения квартиры материнский капитал ее предыдущий владелец, нельзя. Поэтому сейчас готовятся изменения в законодательство: предлагают ввести контроль за тем, чтобы родители наделяли детей собственностью в квартире, купленной на материнский капитал. Но пока они не приняты, единственная возможность защитить покупателей от потенциально проблемных квартир — это грамотное проведение сделок с купленными на материнский капитал квартирами.
