Итоги 2018 года на рынке жилья Красноярска

Итог работы застройщиков в 2018 году ни для кого не стал неожиданностью. Объемы строительства жилья в Красноярске сохраняются на одном уровне вот уже несколько лет. По подсчетам экспертов, спросом на первичном рынке в краевом центре ежегодно обеспечено не больше 500–700 тысяч квадратных метров жилья. Столько строительные компании и сдавали в последние несколько лет. Единственным исключением стал 2016 год, когда в Красноярске ввели 910 тысяч «квадратов» жилья.

По данным департамента градостроительства администрации города, в 2018 году в Красноярске ввели в эксплуатацию 707 тысяч квадратных метров жилья. Причем 684,6 тысячи «квадратов» в общем объеме ввода составили многоквартирные многоэтажные дома. 22,5 тысячи «квадратов» пришлось на индивидуальное жилищное строительство. Объем строительства сохранился на уровне 2017 года.

Треть общего объема ввода выполнила тройка компаний — лидеров строительного рынка. На первом месте по объему построенного в 2018 году жилья в Красноярске оказалась группа компаний «Красстрой», сдавшая 115,2 тысячи квадратных метров жилья. На втором — компания «Сибиряк», которая за прошлый год ввела в эксплуатацию 65,7 тысячи «квадратов» жилья. Третье место у компании «Новый город» с результатом 63,3 тысячи квадратных метров. В том числе как генподрядчик компания ввела в 2018 году 29,9 тысячи «квадратов».

Остальные места в десятке лидеров по объемам строительства распределились следующим образом. 62,9 тысячи квадратных метров жилья ввела компания «Красноярск-Сити». 44,7 тысячи «квадратов» сдала группа компаний «Арбан». 43,5 тысячи квадратных метров — фирма «Культбытстрой», в том числе 20 тысяч «квадратов»жилья застройщик ввел, работая на генподряде. 32,6 тысячи квадратных метров — «Сибагропромстрой», 32,1 тысячи «квадратов» — «Альфа», 22,2 тысячи квадратных метров — «ДСК».

В Красноярске стали строить меньше малогабаритных квартир

При том что объем строительства остался на прежнем уровне, другой показатель — количество сданных квартир — снизился. В 2018 году в Красноярске введено в эксплуатацию 69 домов и 12 тысяч квартир, за год до этого — 64 дома и 13 тысяч квартир. В 2018 году выросла средняя площадь по сравнению с 2017 годом. В 2017 году она составляла 49,2 квадратных метра, в 2018 году — 52,8 метра. Это говорит о сокращении числа малогабаритных квартир в строящихся домах.

Уменьшение площадей строящегося жилья в свое время стало одним из последствий кризиса. Застройщики начали закладывать в проекты малогабаритные квартиры, чтобы увеличить количество потенциальных покупателей. Доходов большинства покупателей хватает на то, чтобы купить небольшую квартиру. Сейчас спрос на небольшое жилье исчерпан. В 2018 году у покупателей снова стали востребованы квартиры стандартных размеров, и застройщики начинают перестраивать свое предложение в соответствии с этим спросом.

Спрос на жилье в 2018 году обеспечила дешевая ипотека

Ставки по кредитам снизились до минимального уровня за всю историю существования ипотеки в России. Кредит смогли взять те, кто до сих пор по величине дохода не подходил под требования банков. По итогам прошлого года объем выданных Сбербанком кредитов на территории Красноярского края вырос на 36 процентов. В 2018 году выдано 19 тысяч кредитов на сумму 31,5 миллиарда рублей. В 2017-м — 15 тысяч займов на 23,2 миллиарда. «ВТБ» увеличил объем выдачи ипотеки по сравнению с 2017 годом на 33 процента. Банк прокредитовал почти 9 тысяч жителей края на общую сумму 16,9 миллиарда рублей. В 2019-м банкам вряд ли удастся повторить этот результат. Теперь ставки по ипотеке растут, и желающих взять кредит будет становиться меньше.

В Красноярске начали строить семь новых детских садов

В 2018 году в Красноярске началось масштабное строительство социальных объектов. Если в 2017 году в эксплуатацию была сдана только одна школа в «Иннокентьевском», то в 2018 году в Красноярске велось строительство трех школ максимальной вместимости, начали строить семь новых детских садов. Все их по плану обязаны ввести в строй до конца нынешнего года. И еще 11 детских садов собираются сдать в эксплуатацию в течение трех следующих лет.

Объем строительства жилья будет снижаться

Говоря о 2019 годе несколько лет назад, эксперты ожидали в нем сокращения предложений на рынке строящегося жилья. Эти прогнозы имеют все шансы сбыться. И причина не только в росте ставок по ипотеке, до сих пор остававшейся главным фактором, который поддерживал спрос.

В середине 2019 года долевое строительство в его привычном виде перестанет существовать. С 1 июля 2019 года для финансирования строительства застройщики должны перейти на использование банковских кредитов. Получить этот кредит смогут не все. По оценкам Минстроя России, таких компаний, кому банки откажут в проектном финансировании, будет минимум 30 процентов.

Если еще недавно застройщики рассчитывали работать по старым правилам несколько лет, то теперь закон изменился. Ряд проектов они могут отложить до лучших времен. В прошлом году застройщики в массовом порядке получали разрешения на строительство новых объектов. К этому моменту, по оценкам минстроя Красноярского края, на руках у них находятся разрешения на строительство жилья общей площадью 2,5 миллиона квадратных метров, но к строительству этих объектов они могут пока не приступить.

О том, что ввод жилья может снизиться, говорят и в администрации Красноярска. «Мы предлагаем снизить запланированный объем строительства жилья, — рассказал журналистам на пресс-конференции вице-мэр Красноярска Олег Животов. — План на 2019 год сейчас обсуждается, пока по этому плану застройщики города должны обеспечить ввод 800 тысяч квадратных метров жилья. Но рынок способен ежегодно «переварить» не больше 600 тысяч квадратных метров».

Что будет с реновацией застроенных территорий?

Неудачно складывался прошедший год для программы развития застроенных территорий. Впервые с момента ее запуска в 2014 году из всех объявленных администрацией аукционов состоялся только один. Право построить дом на месте двух аварийных бараков на улице Семафорной получила компания «Готика». Площадка досталась ей без всякой борьбы, «Готика» оказалась единственным участником аукциона.

Новые занятые бараками площадки в 2018 году застройщики не получали, но были примеры, когда инвесторы возвращали городу ранее купленную на аукционах землю. Компания «СибЛидер» вернула участок в районе «Большой Вавиловский», полученный на аукционе в 2016 году, из-за того что параметры его застройки изменились, и теперь невозможно исполнить предусмотренные в договоре условия. Участок по улице Львовской администрация потребовала вернуть сама. Эту землю на торгах в 2015 году продали компании «Добродом». Застройщик брался расселить расположенные на участке 12 многоквартирных домов, за это получал право построить на нем жилые дома. Однако за прошедшие три года к расселению компания так и не приступила, и город вернул себе земельный участок.

Увеличить снос аварийного жилья в ближайшее время позволит новая федеральная программа расселения аварийных домов. В течение следующих пяти лет в рамках этой программы в Красноярске собираются снести 225 бараков. Это половина всех домов, признанных в городе к этому моменту аварийными. И в два раза больше, чем по предыдущей программе, действовавшей до 2017 года.

В Красноярске выросло число долгостроев

За год в Красноярском крае резко выросло количество проблемных объектов. Если раньше в регионе насчитывалось не больше семи проблемных домов, то к концу 2018 года в реестре была уже 21 новостройка. Подавляющее большинство из них находятся в Красноярске. Основной вклад в увеличение списка проблемных объектов внесло банкротство компании «Реставрация», оставившей после себя 10 долгостроев.

При этом за весь прошлый год в Красноярске сдали три брошенных застройщиками дома. Начатый 12 лет назад «Дом поэтов» на улице Партизана Железняка достроил созданный дольщиками строительный кооператив. Два дома в микрорайоне «Чистый» завершил сам застройщик — компания «Союз». В прошлом году в строительной компании запущено финансовое оздоровление, в рамках которого застройщик должен выполнить свои обязательства перед дольщиками.

В целом прошедший 2018 год оказался во многом похож на 2014-й. Рост спроса на рынке жилья обеспечили негативные ожидания покупателей. Начавшееся в конце года увеличение ипотечных ставок, предстоящее повышение НДС и реформа долевого строительства подтолкнули покупателей к принятию решения. Они спешили купить квартиру на существующих условиях, опасаясь, что дальше будет хуже. Как и тогда, ставки по ипотеке сейчас растут. Как и пять лет назад, чтобы стимулировать спрос, может потребоваться программа господдержки.