Проблемным домам «Реставрации» выбрали способ достройки
Впервые в Красноярске способ достройки проблемных домов зависит не от степени строительной готовности объектов и количества нераспроданных квартир в них, а от того, кто первоначально выдал застройщику гарантию достройки. По одним домам «Реставрация» заключала договоры страхования с коммерческими страховщиками, по другим делала отчисления в государственный Фонд защиты дольщиков. Механизм решения проблемы будет кардинально отличаться.
Достройку двух домов жилого комплекса «Фестиваль» и одного дома в «Эдельвейс Next», по которым застройщик делал взносы в государственный Фонд защиты дольщиков, возьмет на себя фонд. Он сам выберет нового застройщика и профинансирует строительство. На конец октября в фонде собрано 7,5 миллиарда рублей.
С момента создания фонда этот механизм будет использован во второй раз. Первым было банкротство московской компании Urban Group, оставившей после себя недостроенными 68 многоквартирных домов. Причем дольщикам предоставят возможность самим выбрать: получить компенсацию вложенных денег сразу или ждать, пока будет достроен дом, чтобы получить квартиру. Но если дольщики выберут выплату, они могут не получить всю отданную за квартиру сумму. Размер компенсации рассчитывается как площадь квартиры, умноженная на среднюю стоимость квадратного метра, которую для региона устанавливает Минстрой. Новую квартиру в другом комплексе на эти деньги не купишь.
Что будет с домами без государственной страховки?
Дольщикам семи оставшихся домов, по которым застройщик застраховал ответственность в страховых компаниях, для достройки предлагают создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Генподрядчиком на этих объектах должен выступить Красноярский краевой фонд жилищного строительства. А средства на завершение строительства собираются привлекать за счет передачи земельных участков новым застройщикам. В обмен на землю строительная компания должна передать для завершения объектов обманутых дольщиков 10 процентов стоимости жилья, которое она собирается построить на полученном участке.
Предполагается и доплата со стороны дольщиков. «Кто-то из дольщиков при покупке квартиры заплатил 45 тысяч рублей за квадратный метр, кто-то — 20 тысяч, а кто-то и того меньше, такие факты установлены. Если человек не доплатил до экономически обоснованной цены, ему придется это сделать», — рассказал министр строительства Красноярского края Сергей Козупица. По его словам, государство совершенно точно будет помогать в достройке домов «Реставрации», но объем этого участия будет определяться индивидуально по каждому дому.
Дольщики предложением создать для достройки ЖСК недовольны. Они опасаются, что в таком случае им придется решать проблему самим. Они хотели бы, чтобы за достройку всех брошенных домов «Реставрации» взялся Фонд защиты дольщиков, как это было сделано для объектов Urban Group в Москве.
Заседание межведомственной комиссии, посвященное «Реставрации»
Как дольщики могут заявить о своих правах?
5 декабря Арбитражный суд Красноярского края ввел в «Реставрации» конкурсное производство. Эта процедура позволяет установить всех, кто отдал строительной компании деньги, но не получил своих квартир. Точное количество дольщиков «Реставрации» на данный момент неизвестно. В минстрое говорят о 1300 покупателях, сами дольщики считают, что их гораздо больше — порядка 1500 человек.
Кроме 1044 покупателей, зарегистрировавших договоры долевого участия в Росреестре, есть еще инвесторы, с кем в обход законодательства подписывались договоры займа и предварительные договоры. Часть договоров заключалась с подрядчиками в качестве платы за выполненные работы. Сейчас устанавливают, кто из них действительно выполнил работы на объектах и поэтому имеет право на квартиру. А где речь идет о договорах, которые заключались с аффилированными лицами для вывода средств.
В течение трех месяцев с момента банкротства застройщика конкурсный управляющий составляет перечень всех, перед кем застройщик не выполнил своих обязательств. Каждый дольщик обязан предоставить конкурсному управляющему документы, подтверждающие заключение договора долевого и оплату по договору. По этим документам управляющий примет решение, включить или не включить конкретного дольщика в реестр требований на помещения. Если покупателю отказывают, свои права на квартиру ему придется доказывать в суде.
После того как все дольщики «Реставрации» будут включены в реестр, конкурсный управляющий должен провести собрание, на котором будет определен конкретный механизм достройки каждого дома. Стоимость достройки всех 10 домов «Реставрации» оценивается в 5,3 миллиарда рублей. Из этой суммы порядка 1,4 миллиарда рублей могут быть получены после продажи оставшихся в них квартир. Еще 3 миллиарда еще нужно где-то найти.
Жилой комплекс «Фестиваль», дом 5
Выплата страховки дольщикам «Реставрации» под вопросом
Дома «Реставрации» начали строиться после того, как на рынке долевого строительства было введено обязательное страхование застройщиков. И по закону дольщики могут претендовать на компенсацию от страховой компании. Для того чтобы подать заявление на выплату, достаточно признания застройщика банкротом и включения дольщика в реестр кредиторов. Но если дольщики застрахованных домов решат получить выплаты, сделать это смогут далеко не все.
Часть договоров страхования застройщик не оплатил. Речь идет о 59 договорах со страховой компанией «Респект» и о 257 договорах с «Проминстрахом». Добиваться выплаты страховки придется в суде. Правоохранительные органы уже заявили о факте мошенничества руководителя компании «Реставрация». Во всех подобных случаях страховщики используют это как возможность не платить по страховке.
Какое имущество есть у «Реставрации»?
Понесенные дольщиками потери могут быть частично компенсированы за счет средств, вырученных от продажи арестованного имущества. К этому моменту арестованы дом и квартира бывшего гендиректора строительной компании Коваленко, а также несколько принадлежавших «Реставрации» земельных участков в Советском районе. В общей сложности стоимость всего изъятого имущества оценивается в 300 миллионов рублей. Но дольщики входят в третью очередь кредиторов, и рассчитаться с ними должны только после того, как компания выплатит заработную плату сотрудникам, возместит судебные расходы и причиненный здоровью вред. Так что получить возмещение удастся в лучшем случае частично.
Ситуация с «Реставрацией» наглядно показала разницу между двумя способами предоставления гарантий дольщикам. Пока при выборе проекта на первичном рынке дольщики не ориентируются на то, как застройщик обеспечил свою ответственность. Покупатели квартир оценивают саму строительную компанию, а на то, где застраховался застройщик, внимания не обращают. Случай с «Реставрацией» может заставить их пересмотреть критерии выбора объекта на первичном рынке жилья.
