Как рассчитать налог на недвижимость от кадастровой стоимости?

В отличие от инвентаризационной стоимости, до сих пор применявшейся при расчете налога на недвижимость, кадастровая цена квартиры близка к рыночной. Она учитывает уже не только год постройки дома и материал стен, но и район, где находится дом, наличие инфраструктуры, а также численность населения в городе и размер средней заработной платы жителей. Поэтому кадастровая стоимость в разы выше инвентаризационной. У квартиры с инвентаризационной ценой 300 тысяч рублей кадастровая стоимость может быть больше двух миллионов рублей. Однако из-за того, что при переходе на новый порядок расчета ставка налога снижается, значительного роста сумм в платежках жители края не увидят.

Для кого вырастут налоги на недвижимость в 2019 году?

Сразу после перехода на новые правила большинство красноярцев заплатит даже меньше, чем они платят сегодня. Но будут и такие, для кого налоги вырастут. «В первую очередь это владельцы новых квартир, введенных в эксплуатацию после 2013 года. До этого они вообще не платили налог на имущество, потому что у объектов не было инвентаризационной стоимости. А также собственники дорогостоящих объектов с кадастровой ценой более 10 миллионов рублей», — объясняет налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Налог на недвижимость будут увеличивать постепенно

В течение первых трех лет после перехода на новый порядок расчета налога, чтобы суммы в уведомлениях резко не выросли, будут применять понижающий коэффициент (К). В 2019 году он составляет 0,2, в 2020 году — 0,4, в 2021 году — 0,6. Коэффициенты используются для объектов, собственники которых по кадастровой стоимости заплатили бы больше, чем они платят сегодня.

Размер налога в таком случае определяют по формуле:

(Н1 — Н2) × К + Н2,

где Н1 — сумма налога, рассчитанная по кадастровой стоимости, Н2 — сумма налога, рассчитанная от инвентаризационной стоимости, К — понижающий коэффициент, равный 0,2 для 2019 года.

Например, налог на квартиру от инвентаризационной стоимости составлял 100 рублей. После перехода на новый способ расчета он вырос до 110 рублей. Формула с учетом понижающего коэффициента:

(110–100) × 0,2 + 100 = 102 рубля.

Такой налог собственник этого объекта заплатит за 2019 год в 2020 году.

Кроме того, на третий год после перехода на расчет налога от кадастровой стоимости вступает в силу еще одно ограничение. В третий год налог не может вырасти по сравнению с прошлогодним больше чем на 10 процентов. Таким образом, налоговая нагрузка на собственников жилья сразу не увеличится, ее будут повышать постепенно. В полном размере новый налог собственники будут платить только с четвертого года после перехода на новую систему расчета, когда больше не будут применяться понижающие коэффициенты.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры или дома?

Узнать кадастровую стоимость квартиры, дома, дачи или гаража можно, заказав выписку из ЕГРН (выдается бесплатно) или заполнив специальную форму запроса на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru). Она находится в разделе «Электронные услуги и сервисы» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Для этого нужно знать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости.

Методика расчета налога от кадастровой стоимости

Ставку нового налога на недвижимость для Красноярска недавно установил Красноярский горсовет. Для объектов с кадастровой стоимостью до 10 миллионов рублей она составляет 0,1 процента. Для квартир и домов стоимостью более 10 миллионов рублей — 0,2 процента. Для незавершенных объектов — 0,3 процента.

При расчете налога предусмотрен налоговый вычет. Налогом не облагаются 20 квадратных метров в квартире, 10 «квадратов» в комнате, 50 квадратных метров в доме. Если в собственности находится квартира площадью 40 квадратных метров, платить налог ее владелец будет только с 20 «квадратов».

При переходе на новую систему расчета налога все существующие сегодня льготы при оплате налогов сохраняются. Пенсионеров, инвалидов 1-й и 2-й групп и других льготников освободят от уплаты налога на недвижимость на один объект каждого вида (дом, дачу, квартиру или гараж). Если во владении у пенсионера находится одна квартира, один дом, одна дача, один гараж, платить налог ему не придется.

Пример расчета налога от кадастровой стоимости в 2019 году

Рассчитаем налог на имущество от кадастровой стоимости для двухкомнатной квартиры на Взлетке на улице Весны, 6, у собственника которой нет права на льготы.

Инвентаризационная стоимость квартиры — 430 329 рублей. Кадастровая стоимость — 2,361 миллиона рублей.

Сначала определим кадастровую стоимость одного квадратного метра. Для этого кадастровую стоимость квартиры поделим на ее площадь.

2 361 000 / 54 = 43 722,22

Затем нужно будет сделать полагающийся в таких случаях налоговый вычет. Из стоимости квартиры вычтем стоимость 20 квадратных метров, которые не облагаются налогом. Получим налоговую базу.

1) Рассчитаем кадастровую стоимость 20 квадратных метров.

43 722,22 × 20 = 874 444,44

2) Определим налоговую базу.

2 361 000 – 874 444,44 = 1 486 555,56

3) Для определения размера налога умножим налоговую базу на ставку налога.

0,1 % × 1 486 555,56 = 1 486

1486 рублей — это налог, рассчитанный от кадастровой стоимости. Налог от инвентаризационной стоимости для квартиры из нашего примера составит 2259 рублей.

Так как сумма налога, рассчитанного по новым правилам, ниже, чем налог, рассчитанный от инвентаризационной стоимости, при налогообложении будут использовать налог от кадастровой стоимости. Если бы она оказалась выше, в силу вступили бы правила переходного периода и налог рассчитывали бы с применением понижающего коэффициента 0,2.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры?

Сразу после перехода на новый способ расчета налога суммы в уведомлениях большинства собственников жилья снизятся. Однако будут и такие, кому придется заплатить больше. Возможно, им придется оспаривать кадастровую цену. Собственники, которые считают, что их объект был оценен неверно, могут добиться ее пересмотра в Росреестре. Для этого нужно установить для объекта его рыночную стоимость.

«Порядок пересмотра кадастровой стоимости тот же, что и при пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, — рассказывает начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин. — Добиться переоценки можно как в суде, так и в досудебном порядке, обратившись в созданную при Управлении Росреестра по Красноярскому краю комиссию, занимающуюся рассмотрением споров о кадастровой стоимости недвижимости».

Но изменить кадастровую стоимость дома или квартиры без обращения в суд смогут не все. В законодательстве установлен срок, в течение которого возможно обратиться в Росреестр. Подать заявление можно только в течение пяти лет с момента внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Учитывая, что в последний раз оценка квартир в Красноярске проводилась в 2011 году и была утверждена в 2012-м, для большинства объектов срок досудебного оспаривания уже истек. Оспорить кадастровую стоимость в Росреестре смогут только собственники домов, построенных после 2013 года. Остальным придется делать это через суд.

Список документов, которые необходимо предоставить для пересмотра кадастровой стоимости, прописан в законе «Об оценочной деятельности». Это выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов на квартиру и отчет об оценке объекта, выполненный профессиональным оценщиком.

«Комиссия будет рассматривать заявление, только если к пакету документов нет замечаний», — поясняет Евгений Сашин. Как показывает статистика Росреестра, подготовить все документы собственникам удается далеко не всегда. С начала года в комиссию, которая пересматривает кадастровую стоимость, подано 260 заявлений об изменении кадастровой цены. 156 из них отклонили без рассмотрения, а из рассмотренных 119 заявлений одобрили только треть.

Среди самых распространенных причин отказа в пересмотре кадастровой цены — неверная дата составления рыночного отчета (он составлен на текущую дату, а должен быть на ту же, на которую первоначально была установлена кадастровая стоимость) и неправильно подобранные аналогичные объекты для сравнения.

В ближайшее время кадастровая стоимость недвижимости в крае изменится. По закону, кадастровую оценку квартир, земельных участков, дач и домов должны пересматривать раз в пять лет. В последний раз кадастровая оценка объектов в регионе проводилась в 2010–2011 годах. Поэтому в ближайшие несколько лет кадастровую цену собираются актуализировать.

Новую оценку проведут уже по изменившимся правилам. До сих пор кадастровую цену жилья определяли независимые оценщики, теперь этим будет заниматься государственная организация. Учитывая, что цены на рынке жилья растут, после переоценки кадастровая стоимость недвижимости может увеличиться.