Как не прогадать с покупкой дачи?

Начинать проверку дачи нужно с изучения правоустанавливающих документов. «Самое главное, чтобы у продавца на руках было свидетельство о собственности на землю или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), — советует директор центра загородной недвижимости «Кедр» Денис Шешко. — Остальные документы, например документы на дачный дом, можно будет оформить, если зарегистрированы права на землю. Садовая книжка, которую до сих пор пытаются предъявлять некоторые продавцы, правоустанавливающим документом не является. Все, что она подтверждает, — это то, что продавец состоит в садовом некоммерческом товариществе. Завтра к покупателю может прийти другой человек с такой же садовой книжкой и заявить, что он является владельцем этого участка».

Какие документы потребуются при продаже дачи?

Даже если у продавца есть выписка из ЕГРН, попросите его заказать новую. Дело в том, что информация в этом документе очень быстро устаревает, и за время, которое прошло с выдачи первой выписки, на объект могло быть наложено обременение. Собственность на покупателя в таком случае не зарегистрируют. Поэтому специалисты рекомендуют заказывать актуальную выписку непосредственно перед сделкой. Обратиться за ней нужно в один из офисов Кадастровой палаты или многофункциональные центры (МФЦ). Из выписки вы узнаете, принадлежит ли дачный дом и земельный участок продавцу, один у дачи собственник или несколько, не наложено ли на объект обременение или арест. Кроме того, получить эту информацию можно бесплатно на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru), воспользовавшись сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online».

Если свидетельство о собственности выдано продавцу до 1999 года (до момента создания Росреестра), сведений в ЕГРН об этом объекте нет. В таком случае нужно обратиться в Росреестр, чтобы внести запись о нем в реестр.

«Все права на объекты недвижимости, которые возникли у собственников до 31 января 1998 года (до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года номер 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), сохраняются за владельцами. Но при этом сведения о ранее возникших правах на недвижимое имущество автоматически в ЕГРН не появляются, — пояснили в Управлении Росреестра по Красноярскому краю. — Владелец земельного участка или дома может по собственному желанию подать заявление о внесении этой информации в ЕГРН. При этом в законодательстве установлены случаи, когда регистрация ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества является обязательной (статья 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года номер 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Один из них — если собственник собирается продавать объект».

Причем продавцу не обязательно сначала вносить сведения об объекте в ЕГРН и только после этого выходить на сделку. Подать документы, чтобы сделать в ЕГРН запись о нем, и зарегистрировать переход права при сделке купли-продажи можно одновременно.

В таком случае придется заплатить две пошлины. Размер государственной пошлины за регистрацию прав на объекты недвижимого имущества установлен статьей 333.33 Налогового кодекса РФ и для физических лиц составляет 2000 рублей. Для государственной регистрации права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, или на объект, создаваемый или созданный на таком земельном участке, потребуется заплатить пошлину в размере 350 рублей.

Что делать, если продавец предъявляет только садовую книжку?

Как быть, если у собственника нет ни свидетельства о собственности на земельный участок, ни выписки из ЕГРН, а есть только садовая книжка? Согласно действующему законодательству, садовая книжка не является документом, на основании которого Росреестр может зарегистрировать собственность на земельный участок и расположенный на нем объект. Для проведения сделки продавцу сначала придется заняться оформлением документов на недвижимость. Чтобы зарегистрировать собственность на земельный участок, ему нужно представить в Росреестр документ, из которого следует, что он имеет права на эту землю.

При этом необходимо учитывать, что государственная регистрация права собственности на земельный участок возможна только в случае, если он учтен в ЕГРН и ему присвоен кадастровый номер.

Если в ЕГРН нет записи о земельном участке и у него нет кадастрового номера, землепользователь в зависимости от того, какие именно документы у него на руках, может обратиться в Кадастровую палату или МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка, приложив к нему межевой план земельного участка.

Кроме того, он может обратиться в Кадастровую палату с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном земельном участке с приложением документа, из которого следует, что заявитель приобрел право на такой земельный участок, или документа, подтверждающего, что государственный учет земельного участка был ранее выполнен.

После того как земля в собственность оформлена, нужно зарегистрировать собственность на стоящий на земельном участке дачный дом. Государственная регистрация права на объект, расположенный на земельном участке, предназначенном для дачного хозяйства, садоводства, возможна на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером, и документов на земельный участок.

Убедитесь, что на дачу больше никто не претендует

Для того чтобы продать дачу, в обязательном порядке потребуется заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на проведение сделки. Получать его нужно, потому что супруг, который не давал согласия на сделку, вправе потом требовать признания сделки недействительной в суде. Если продавец недавно развелся и с момента развода не прошло трех лет, потребуется нотариально заверенное соглашение о разделе совместного имущества или судебное решение о разделе. В нем должно быть сказано, что второй супруг не имеет прав на дачу.

Когда дача продается по доверенности, нужно убедиться, что доверенность действительно выдавалась. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (www.notariat.ru). Здесь в открытом доступе размещен реестр выданных доверенностей, и любой желающий может проверить законность этого документа. Для этого нужно знать фамилию, имя, отчество доверителя, дату удостоверения доверенности или ее номер. Если информация о ней в реестре есть, значит, такая доверенность действительно удостоверялась нотариусом. Если найти доверенность с такими реквизитами не удается, значит, ее не существует.

Проверка границ земельного участка обязательна

Очень важно проверить, проходил ли участок межевание, потому что в противном случае вы можете стать обладателем земельного надела, по которому ведутся споры между соседями.

Закон, который требует обязательного межевания земельного участка, так и не вступил в силу, участки с неустановленными границами сегодня можно продавать, но специалисты советуют покупателям не соглашаться на приобретение такой земли.

Покупка участка без межевания чревата для покупателя серьезными рисками, затем может выясниться, что площадь земли гораздо меньше, чем заявлял продавец. «Несколько лет назад один из покупателей приобрел надел, который по документам был в девять соток, а после того как провели его обмеры, его площадь сократилась до пяти соток, — рассказывает Денис Шешко. — Получается, что покупатель за участок переплатил. При этом после сделки никаких претензий продавцу он предъявить уже не сможет. Я бы рекомендовал при подготовке к сделке обратиться к кадастровым инженерам и провести межевание. Конечно, на это потребуется время и дополнительные затраты, но у покупателя будет полное понимание, за что именно он отдает деньги».

Проверить, есть у участка межевание или нет, можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра, на ней отображается информация обо всех внесенных в ЕГРН участках. Если межевание было сделано, на этой карте у участка есть границы. На этой же карте можно увидеть, что участок попадает в зону с особыми условиями использования территории, например водоохранную.

Важно проверить вид разрешенного использования земельного участка

В документах нужно проверить, действительно ли земля используется в соответствии с ее назначением. По закону строить жилые дома можно на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения. Участок при этом может быть выделен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, дачного хозяйства/строительства. Большинство поселков в пригородах Красноярска строятся на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства.

Кроме того, важно узнать, какие перспективы у территории, на которой стоит дача, так вы подстрахуетесь от возможных неприятных сюрпризов в дальнейшем. Если власти признают, что участок потребуется городу для развития, например, по нему должна пройти дорога, он может быть изъят для муниципальных нужд. Тогда собственнику выплатят выкупную стоимость за принадлежащую ему недвижимость. В идеале покупателю следует изучить генеральный план развития территории, где он покупает участок (при условии что такой у населенного пункта есть). Генплан Красноярска опубликован на сайте администрации города (www.admkrsk.ru).

Если покупатели будут следовать этим советам специалистов, они не станут обладателями «кота в мешке». Им не нужно будет защищать свои права в суде и нести связанные с этим расходы.

Правоустанавливающие документы на участок:

• договор купли-продажи, мены, дарения;

• свидетельство о праве собственности, выданное органом государственной власти до момента создания Росреестра (до 1999 года);

• свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию);

• решение суда, вступившее в законную силу, об установлении права собственности;

• документ о предоставлении гражданину земельного участка (например постановление администрации города, администрации муниципального района о предоставлении земельного участка) и т.п.