Какие требования банки предъявляют сегодня к заемщикам?
Все без исключения банки проверяют, как заемщик до этого платил по взятым кредитам. Большинство направляет при этом запрос в три крупнейших бюро, где сосредоточено 90% всех кредитных историй: Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), Объединенное кредитное бюро (ОКБ) и «Эквифакс». Однако период рассмотрения кредитной истории может отличаться в зависимости от банка: одни учитывают, как заемщик расплачивался по обязательствам, взятым за пять последних лет, другие оценивают только три года до момента обращения за ипотекой. Ряд банков готов рассматривать в качестве потенциальных клиентов и тех, у кого были просрочки в последние три года, но только если заемщик способен объяснить, откуда они взялись. Имеет значение и размер задолженности, и причина ее появления. Если при обслуживании предыдущего кредита клиент попал в сложную жизненную ситуацию, но к этому моменту уже полностью расплатился по долгам, ипотеку могут одобрить. Если же просрочки были длительными и серьезными, ни один банк не согласится иметь дело с таким клиентом.
Оценка заемщика по кредитной истории
Раньше банки с опасением относились к клиентам, у которых совсем нет кредитной истории, они не знали, чего от таких заемщиков ждать. Как оценить, способен ли человек нести такое долгосрочное обязательство, как ипотека, если он никогда раньше не платил по кредитам? Специалисты даже советовали таким клиентам взять небольшой кредит перед получением ипотеки, только чтобы сформировать кредитную историю. Теперь, к примеру, банк «Уралсиб» полное отсутствие кредитной истории приравнивает к положительной кредитной истории.
Есть решение у банков и в ситуации, когда в семье, которая планирует взять ипотеку, один из супругов имеет испорченную кредитную историю. Семья сможет получить ипотеку, но оформлять ее придется на супруга с положительной историей. Большинство банков также потребует в этом случае предоставить брачный договор, а, например, «Газпромбанк» позволяет клиентам выбирать, составлять им брачный договор или сократить расходы и получить заверенное у нотариуса согласие второго супруга на совершение сделки.
Обязательно учтут банки наличие у потенциального клиента долгов по налогам, штрафам ГИБДД и коммунальным платежам. Чтобы заявка рассматривалась, сумма долгов не должна превышать 50 тысяч рублей. Хотя банк от такого клиента сразу не откажется, но потребует погасить долги и предоставить справку о том, что клиент расплатился.
Как банк определяет уровень дохода заемщика?
Наверное, многие знают, что, определяя, может ли заемщик обслуживать кредит, банк сравнивает его доходы с расходами. И если в семье есть дети, из дохода заемщика вычитают расходы, связанные с их содержанием. То, что остается у заемщика после учета всех трат, и признается его доходом, с которого он может платить. Но некоторые банки подходят к расчету дохода клиента более лояльно, чем другие, к примеру, могут не учитывать расходы на содержание детей или алименты. Поэтому в одном банке заемщик проходит оценку по уровню дохода, а в другом при абсолютно том же уровне дохода — нет.
Два способа подтверждения информации о доходах заемщика — по форме банка и справкой в форме 2-НДФЛ — сегодня используются почти одинаково часто, и этому есть объяснение: целый ряд банков больше не повышает процентную ставку тем, кто не способен официально подтвердить свой доход. Три основных игрока ипотечного рынка — «Газпромбанк», Сбербанк и «ВТБ» — по одной ставке кредитуют и тех, кто подтверждает доход справкой 2-НДФЛ, и тех, кто заполняет справку в свободной форме.
Влияет ли на получение ипотеки наличие других кредитов?
Закредитованность называют в числе самых распространенных причин отказа в ипотеке наряду с низким доходом и испорченной кредитной историей. Зачастую заемщики обращаются в банк, уже имея на руках не один кредит, и ряд банков готовы согласовать таким клиентам выдачу ипотеки с так называемым отлагательным условием. Ипотека будет им выдана после того, как заемщик выполнит это требование, к примеру, закроет кредитную карту или погасит действующий потребительский кредит. Оценивая доход заемщика, банки обязательно учитывают наличие у него кредитных карт, при этом не имеет значения, активированы ли они и пользуетесь ли вы ими в данный момент, ведь вы можете начать их использовать в любое время. Поэтому, прежде чем подавать заявку на ипотеку, кредитные карты с большим лимитом лучше закрыть. Учитывая, что произойдет это не в тот же момент, как подано заявление, для закрытия кредитных карт обычно требуется 45 дней.
Но есть банки, где, чтобы подать заявку на ипотеку, не нужно ждать эти 45 дней, пока карта не будет закрыта. Достаточно предоставить заявление о том, что заемщик сдал кредитную карту в свой банк.
Требования к трудовому стажу заемщика
Требования банков к трудовому стажу заемщика стали более лояльными. Еще несколько лет назад, чтобы получить кредит, стаж заемщика на последнем месте работы составлял не менее года, теперь он начинается от трех месяцев.
Возможность использовать в качестве первого взноса маткапитал
Минимальный взнос при получении ипотеки в зависимости от банка по большинству программ варьирует в пределах 10–20 процентов от стоимости квартиры. Но есть одна категория заемщиков, которой достаточно внести 5 процентов от стоимости квартиры или даже вовсе не иметь накоплений, чтобы получить ипотеку. Речь идет о семьях, имеющих материнский капитал. Использовать его на первый взнос по ипотеке позволяет большинство банков. Однако размер маткапитала должен соответствовать сумме, которую по условиям конкретного банка нужно внести в качестве первого взноса.
Включение в число собственников квартиры детей
В ряде случаев заемщикам важно, чтобы банк разрешил включить в число собственников квартиры несовершеннолетних детей. Сегодня многие банки это сделать позволяют, но с условием: стоимость выделяемой ребенку доли не может быть выше, чем размер первоначального взноса, который семья предоставит при получении кредита. Выделение долей в собственности на квартиру несовершеннолетним детям допускают, например, банки «ВТБ», «Уралсиб» и «Левобережный».
Как банки работают с залоговыми квартирами?
С каждым годом на рынке растет количество залоговых квартир. Покупатели продают ипотечные квартиры, еще до конца не расплатившись по взятому кредиту. У продажи такого объекта существует ряд особенностей, связанных с тем, что, как правило, сначала с него потребуется снять залог первого банка.
Поэтому для таких сделок нужно найти покупателя с наличными деньгами, причем сумма должна быть такой, чтобы ее хватило на погашение долга продавца по кредиту. После этого залог снимается и сделка проходит, как при покупке обычной квартиры. Покупателей с деньгами, готовых приобрести залоговый объект, найдется немного. Как правило, в таком случае покупателю приходится брать кредит в том же банке, в котором раньше получил ипотеку продавец. По такой схеме свои залоговые квартиры разрешают продавать Сбербанк, «Газпромбанк», «Левобережный», «Уралсиб», «ДельтаКредит», банк «Ак Барс». Гораздо сложнее продать квартиру, если покупатель не хочет или по каким-то причинам не может взять кредит в том же банке, что и продавец. Если долг продавца большой и имеющегося первоначального взноса у покупателя недостаточно, чтобы его закрыть, большинство банков не дадут одобрения на покупку такой квартиры. Особняком в этом ряду стоит «Левобережный», где такие сделки рассматривают индивидуально. Банк может выдать согласие на покупку квартиры, которая находится в залоге у другого банка, и не потребует сначала снять с нее обременение.
Любимые банками категории ипотечных заемщиков
Мало кто знает, но у банков есть любимые категории заемщиков, тех, кого они хотели бы видеть в числе своих клиентов и поэтому готовы кредитовать на особых условиях. У «Газпромбанка» это сотрудники крупных госкомпаний, для них первоначальный взнос снижен до 10 процентов. «Россельхозбанк» предоставляет выгодные условия бюджетникам. Если потенциальный заемщик приносит справку по форме 2-НДФЛ из бюджетной организации, его прокредитуют по льготной ставке 8,9 процента годовых. В Сбербанке удобные параметры кредитования для пенсионеров — той категории заемщиков, которым остальные банки не всегда способны предложить выгодные условия. Большинство банков кредитуют людей пенсионного возраста только на ограниченный срок и лишь при условии, что у заемщика-пенсионера есть молодой работающий поручитель. У Сбербанка же предельный возраст кредитования составляет 70 лет.
Получение ипотеки индивидуальным предпринимателем
Есть одна категория ипотечных заемщиков, к которым раньше очень осторожно относились все без исключения банки, — это индивидуальные предприниматели. Связано это с тем, что обычно им сложно подтвердить доход для получения ипотеки. Большинство банков специально в расчете на эту категорию заемщиков разработали программы, позволяющие получить ипотеку по двум документам (паспорту и водительскому удостоверению). Однако такие программы имеют один очень серьезный минус — заемщику необходимо иметь значительную сумму для первого взноса по кредиту, как правило, 50 процентов. Но некоторые банки могут прокредитовать индивидуальных предпринимателей и по программам с более низким первым взносом, а проблема с подтверждением дохода решается, если заемщик может показать, например, дополнительный доход от сдачи недвижимости в аренду.
Особенности рефинансирования ипотеки
Главной тенденцией на рынке ипотеки в прошлом году стал рост объемов рефинансирования ипотеки. Ставки по жилищным кредитам снижаются, и заемщики, несколько лет назад получавшие ипотеку на действовавших тогда условиях, в 2017 году снова пришли в банки, чтобы перекредитоваться под более выгодный процент. Как правило, для этого им приходится обращаться в другие банки, но сейчас стало больше случаев, когда банки соглашаются снизить ставку своему заемщику, для этого нужно только написать заявление. Так работают банк «Ак Барс», Сбербанк, банк «ДельтаКредит». Чтобы снизить ставку в этих банках, клиенту не потребуется подавать никаких дополнительных документов. Другие, как, например, «Россельхозбанк», перекредитовывают своих заемщиков, но для клиентов это тот же процесс, что и получение ипотеки. Это означает, что заемщику предстоят дополнительные расходы на оценку.
Пока перекредитование в собственном банке не получило широкого распространения, большинство заемщиков уходят к новому кредитору. Получить одобрение на рефинансирование ипотеки проще, чем на первый ипотечный кредит. Банки охотно рассматривают таких заемщиков, потому что, во первых, у тех уже сложилась привычка каждый месяц отдавать часть своей зарплаты на погашение ипотеки. Во-вторых, банки перекредитовывают только качественных заемщиков, что ранее не допускали просрочек по платежам.
Ставки продолжают снижаться, по прогнозам, к концу 2018 года они могут опуститься до 8 процентов, и у кого-то из заемщиков может возникнуть вопрос: возможно ли рефинансировать уже однажды рефинансированную ипотеку? Отношение банков к этому вопросу различается. У одних банков установлены строгие ограничения на рефинансирование. Например, Сбербанк не возьмется перекредитовать ранее рефинансированную ипотеку, другие готовы рефинансировать клиента другого банка, что раньше уже перекредитовывался.
Согласно статистике, подавляющее большинство кредитов приходится на трех основных игроков рынка ипотеки, но может оказаться, что в ситуации конкретного заемщика наиболее оптимальной может стать программа небольшого банка. Банки сегодня снова конкурируют между собой за заемщиков, причем небольшим игрокам ипотечного рынка приходится быть в этом гораздо более изобретательными. Они готовы смягчать условия там, где крупный банк никогда не пойдет на уступки.
