Изменения в жилищном законодательстве в 2018 году

Обманутые дольщики — в последнее время очень злободневная тема. Удивляться здесь нечему: вопрос завершения существующих долгостроев пока не решен, при этом эксперты прогнозируют появление новых проблемных объектов. И хотя виновны в этом кризис и отдельные застройщики, решать проблему придется властям. Чтобы не допустить повторения подобных ситуаций в дальнейшем, законодательство в области долевого строительства непрерывно корректируют.

Очередные изменения в закон о долевом строительстве

Казалось бы, в прошлом году заработал государственный фонд защиты дольщиков, инвесторам впервые с момента появления долевого строительства действительно гарантируют возврат вложенных средств, зачем нужны еще какие-то изменения? Причина в том, что существующих отчислений застройщиков в фонд для полного устранения рисков недостаточно. Если обанкротившихся компаний окажется много, собранной в фонде суммы на выплату дольщикам может не хватить. По расчетам экспертов, для этого взнос должен составлять не 1,2 процента, как сегодня, а 6 процентов от цены договора. Поскольку на такое повышение никто не пойдет, потребовались другие меры защиты инвесторов. Очередные изменения в законодательство о долевом строительстве вступают в силу 1 июля 2018 года.

Новые требования к застройщикам

Правила работы строительных компаний кардинальным образом изменятся. Работать на рынке смогут только фирмы, обладающие опытом, строившие до этого не менее трех лет и успевшие ввести в эксплуатацию как минимум 10 тысяч квадратных метров жилья. Главной причиной остановки строек сегодня называется недостаточное финансирование, начиная строительство, застройщики в основном рассчитывали на деньги дольщиков. После 1 июля компаниям нужно будет подтвердить, что у них есть собственные средства на проект, чтобы в случае снижения спроса застройщик смог продолжать работу на свои деньги. Вводится строгий контроль за тем, как застройщик расходует поступившие от дольщиков платежи, все расчеты с подрядчиками будут проходить в одном банке.

Чтобы было проще проконтролировать, как компания тратит полученные от дольщиков средства, вводится требование «один застройщик — один объект». Строить, как сегодня, одновременно несколько жилых домов компания сможет, только если получила на них одно разрешение.

В цепочке поступления средств на стройку появится банк. С 1 июля 2018 года застройщики смогут привлекать деньги от покупателей как напрямую, заключая договоры долевого участия в строительстве, так и через счета эскроу. В последнем случае деньги дольщика будут храниться на специальном счете в банке, застройщик их не получит до тех пор, пока не выполнит обязательства перед дольщиком и не передаст квартиру. Строительство при этом ведется за счет выданного банком кредита. Перечень банков, которые имеют право открывать счета эскроу, определяет Центробанк.

«Предполагается, что эта схема привлечения средств в дальнейшем получит широкое распространение и заменит механизм долевого строительства, — отмечает руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Хамардюк. — Переход на новые правила работы приведет к увеличению стоимости строительства, при этом вырастет и степень защиты инвесторов».

Эскроу-счета существуют и сегодня, но не востребованы у застройщиков. Стимулировать компании переходить на новые принципы работы собираются, смягчая требования к тем, кто использует эскроу-счета. Например, им не придется делать отчисления в компенсационный фонд и для них может быть отменено одно из требований, вызывающих самую серьезную критику профессионального сообщества: «один застройщик — один объект».

Новые требования распространяются только на объекты, строительство которых начнется после 1 июля 2018 года. Сейчас строительные компании готовятся к изменениям в законодательство, стремятся получить разрешения на строительство новых объектов, чтобы как можно дальше отодвинуть для себя вступление в силу закона. Так что еще два — три года ряд новостроек будут возводиться по существующим сегодня правилам.

Землю можно не межевать

С 1 января 2018 года должен был появиться запрет на сделки с неразмежеванными участками. Однако федеральный закон № 447-ФЗ, который устанавливал это требование, оказался отменен после принятия другого закона — № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Межевание не стало обязательным, участки без установленных границ сегодня можно продавать, дарить или менять.

Как объясняют в Росреестре, межевать нужно только новые земельные участки, которые образуются из других наделов, после того как участок был разделен или перераспределен и из него выделена доля. В таком случае для кадастрового учета потребуется заказывать межевой план на вновь образованный земельный участок.

Ипотечные программы с низким первым взносом исчезнут

В последние несколько лет банки делали кредиты все более доступными для населения, не только снижая процентную ставку, но и корректируя другой важный параметр, от которого зависит спрос на ипотеку, — размер первого взноса. Сегодня на рынке есть программы, позволяющие купить квартиру, накопив только 10 процентов от ее стоимости. Обладателям материнского капитала достаточно иметь 5 процентов или использовать для первого взноса только семейную выплату.

Центробанк считает такие кредиты рискованными: как показывает практика, заемщики дорожат купленными в ипотеку квартирами и аккуратно выплачивают кредит, только если в покупку они вложили собственные средства. В начале этого года Центробанк ужесточил требования для банков, выдающих ипотечные кредиты почти без первого взноса. Регулятор создает условия, при которых банки будут вынуждены или отказаться от таких кредитов, или повышать ставку для заемщиков, почти не имеющих собственных средств для покупки квартиры. Тогда ставки для тех, кто смог накопить 10 процентов для первого взноса, и тех, кто готов предоставить 20 процентов, будут отличаться. Пока программы с первоначальным взносом меньше 20 процентов на рынке еще есть, но, как говорят представители банков, все может измениться уже в ближайшее время.

«Дачную амнистию» продлили

«Дачную амнистию» продлили в очередной раз. Федеральный закон № 93-ФЗ, который называют «дачной амнистией», был принят в 2006 году и первоначально должен был проработать до 1 марта 2015-го, но сначала его продлили до 1 марта 2018 года, а теперь и до 1 марта 2020 года.

Появившаяся в 2006 году «дачная амнистия» действительно значительно упростила жизнь владельцам объектов недвижимости, которые не имели на них документов. Новый закон позволил им оформить собственность в упрощенном порядке. Чтобы зарегистрировать права на дом, сегодня не нужно получать разрешение на ввод в эксплуатацию, достаточно технического плана на жилой дом, разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на землю.

Рефинансировать кредит в своем банке станет проще

Центробанк подготовил рекомендации для банков, выдающих ипотеку. Регулятор предлагает им сразу предусматривать в договорах с заемщиками условие о сокращении ставки по кредиту вслед за снижением ключевой ставки. Это позволит чаще применять существующую сегодня практику, когда заемщики рефинансируют ипотеку в своем же банке. Пока снижать ставку своим заемщикам готовы лишь отдельные банки. Если остальные банки рекомендации последуют, таких случаев станет больше.

Переход на прямые платежи за коммунальные услуги

Сегодня в цепочке расчетов между собственниками квартир и поставщиками коммунальных ресурсов присутствует управляющая компания. В новом законе, принятом Госдумой, установлено, в каких случаях жильцы могут перейти на прямые расчеты с ресурсоснабжающими компаниями, минуя УК. Тогда жители будут заключать договоры с ресурсниками напрямую. Нововведение задумано как средство борьбы с неплатежами. Нередко сами жители многоквартирных домов за коммунальные услуги платят, но до сетевых компаний эти деньги не доходят. В новой схеме управляющая компания будет получать плату только за свои услуги и перестанет отвечать за долги жителей. Собираемость вырастет — у ресурсоснабжающих компаний гораздо больше мер воздействия на жителей-неплательщиков, чем на УК.

После того как изменения заработают, перейти на прямые платежи собственники квартир смогут в следующих случаях.

• Если они сами приняли такое решение на общем собрании.

• Если управляющая компания накопила перед поставщиками ресурсов долг более чем за два месяца. Другими словами, как только появляются долги, для УК возникает угроза потерять возможность сопровождать эти платежи.

• Если собственники заключили договор с ресурсоснабжающей компанией на оказание коммунальных услуг, договоры на обращение с твердыми коммунальными отходами по иным основаниям, предусмотренным в жилищном законодательстве.

Этот закон может заработать уже весной 2018 года. Недостатком прямой оплаты является то, что в таком случае вместо одной квитанции собственники будут получать несколько платежек за разные виды услуг.