Объемы строительства жилья приблизились к спросу
В последние несколько лет объем ввода жилья в Красноярске стабильно удерживался на уровне порядка 700 тысяч квадратных метров, в 2016 году застройщики поставили рекорд, сдав 910 тысяч «квадратов» жилья. Во время кризиса у покупателей вырос спрос на готовое жилье, поэтому часть объектов, которые первоначально планировали сдать в 2017-м, вводились на несколько месяцев раньше срока, в конце 2016-го. Поэтому в 2017 году в краевом центре ввели в эксплуатацию 655,2 тысячи квадратных метров жилья, на 27 процентов меньше результата 2016 года.
Итог прошедшего года ни для кого не стал неожиданностью: о том, что объемы строительства сократятся, застройщики заговорили еще в январе 2017-го, а план на год сразу составлялся с учетом существующей ситуации в экономике. Спрос на рынке снижается, и чтобы, как прежде, наращивать объемы строительства, сегодня нет никаких причин. По оценкам экспертов, платежеспособным спросом в Красноярске обеспечено 450–550 тысяч квадратных метров жилья. Другими словами, чтобы все построенное жилье раскупалось, ежегодно нужно вводить не больше 600 тысяч «квадратов». В Красноярске в 2017-м собирались сдать 641 тысячу квадратных метров многоэтажного жилья, так что город даже немного перевыполнил план.
Тройка лидеров по объему введенного жилья
Лидером по объемам строительства среди красноярских застройщиков стала компания «Сибиряк», построившая 82 тысячи квадратных метров жилья. Причем половину в структуре ее ввода (42 тысячи квадратных метров) составляют объекты, построенные не для продажи на рынке. Квартиры в новостройках Нанжуль-Солнечного, предназначенные участникам федеральной программы «Жилье для российской семьи», продавали по фиксированной цене, не дороже 35 тысяч рублей за квадратный метр. На втором месте группа строительных компаний «Красстрой», в 2017 году она сдала в эксплуатацию 60 тысяч квадратных метров жилья, на третьем — «Культбытстрой». Фирма построила 49,8 тысячи «квадратов» жилья.
Застройщики сокращают сроки строительства
Среди главных тенденций, которыми запомнился 2017 год, — ускорение темпов строительства. Притом что в прошлом году на рынке появились случаи, когда застройщики переносят ввод объектов в эксплуатацию на более поздний срок, существуют и обратные примеры, когда компании строят быстрее. Процесс этот начался еще в 2016 году, тогда фирма «Культбытстрой» раньше срока ввела в эксплуатацию дом в жилом комплексе «Новониколаевский», два дома на улице Годенко и дом в жилом комплексе «Домино». По проектной декларации эти объекты должны были сдаваться в 2017 году, но были введены еще в конце 2016-го. В 2017 году фирма снова сдавала объекты раньше срока.
Эта тенденция продолжится и в дальнейшем, недавно компания «СибЛидер» объявила о строительстве четырехэтажного кирпичного дома в переулке Водометном, построить его она намерена за год. Сроком сдачи объекта указано начало 2019 года.
Ускорить работу застройщиков заставляют несколько причин. На рынке сейчас востребовано жилье в высокой степени готовности. Покупатели, напуганные историями обманутых дольщиков, которые в прошлом году снова появились в СМИ, в основном выбирают среди практически готовых объектов. Кроме того, сокращение сроков строительства означает для застройщика снижение расходов. Если новостройка вводится на несколько месяцев раньше, чем планировалось, снижаются расходы на аренду земельного участка, на зарплату и аренду стройтехники.
За год в Красноярске выросло количество проблемных объектов. Если на конец 2017 года в краевом центре насчитывалось 10 долгостроев, то теперь в этот перечень из списка объектов зоны риска перешел недостроенный дом ТСЖ «Ленинградец».
В новых домах много малогабаритных квартир
Как и год назад, в сданных в 2017 году объектах достаточно много малогабаритных квартир. Средняя площадь квартир в краевом центре продолжает снижаться. Если в 2015 году она составляла 51 квадратный метр, в 2016-м году — 48,4 квадратных метра, то в 2017-м стала лишь ненамного больше — 49 «квадратов». Здесь Красноярск находится в рамках общероссийской тенденции, средняя площадь квартиры в России в 2017 году составляла те же 49 квадратных метров.
Если судить по статистике стройнадзора, малогабаритных квартир в новых объектах будет все больше. По данным контролирующей организации, количество строящихся в настоящее время объектов осталось тем же, что и год назад (в Красноярске строится 290 домов), при этом число квартир в этих домах выросло на 15,8 процента: в 2016 году их было 59,8 тысячи, в конце 2017 года — уже 68,9 тысячи.
Уменьшение площадей — прямое следствие кризиса: когда покупательская способность падает, застройщики начинают сокращать площади, чтобы сделать квартиры более доступными для оставшихся на рынке покупателей.
В каких районах строится больше всего жилья
Лидером по объемам строительства в 2017 году стал Советский район Красноярска, он вернул себе звание самого активно развивающегося, которое год назад впервые за много лет досталось Октябрьскому району. В этом году Октябрьский район только на втором месте, третий по объемам сданного жилья — Свердловский район.
В ближайшие несколько лет покупателям, видимо, придется привыкать к тому, что все меньше жилья будет строиться в удаленных районах, которые еще недавно активно осваивались. Застройщики будут переходить на площадки в сложившихся районах, где уже есть необходимая инфраструктура и выше спрос со стороны покупателей.
Если в ближайшие несколько лет вы планируете покупку квартиры, лучше сделать это в 2018 году. Пока новостроек еще достаточно много и выбор большой, но, судя по всему, в ближайшие несколько лет предложение будет неуклонно сокращаться, к 2019 — 2020 годам это может привести к росту цены квадратного метра.
Александр Коропачинский, президент Союза строителей Красноярского края:
Итоги 2017 года на рынке жилищного строительства я оцениваю как пессимистичные, ситуация на рынке находится в падающем тренде. В Красноярске появились незавершенные объекты и обманутые дольщики, и этот процесс, к сожалению, продолжится. Потому что в свое время на рынке строительства жилья образовался «пузырь»: при отсутствии платежеспособного спроса объемы строительства ежегодно росли, разогнавшись до 900 тысяч квадратных метров в 2016 году. Компании строили все больше, не учитывая, что того количества покупателей, которое нужно для этих объектов, в Красноярске нет.
По моей оценке, платежесопосбный спрос в Красноярске находится на уровне 450 — 500 тыс. кв.м ежегодно. Правда, в последнее время он увеличился благодаря снижению ставки по ипотеке, но в любом случае не превышает 600 тыс. кв.м.
