Почему в Красноярске появляются проблемные застройщики?
Причины, которые привели к этой ситуации, разные: от неверных расчетов при запуске проекта до мошеннических действий руководства строительных компаний. В последнем случае застройщиками занимается полиция, в крае уже возбуждено 11 уголовных дел по преступлениям в сфере жилищного строительства. Типична ситуация, когда, начиная проект, застройщик рассчитывал реализовать его в основном за счет средств дольщиков. С началом кризиса спрос упал, и у этих компаний просто не оказалось ресурсов для строительства. Во всех подобных случаях события развиваются по одному сценарию: из-за падения спроса на рынке жилья поступление средств на стройку сокращается, это приводит к снижению темпов строительства на объекте. Дольщики видят, что строительство почти не идет, и перестают покупать квартиры в этой новостройке, после чего работы на площадке уже совсем останавливаются, а проблемы застройщика растут как снежный ком.
Опасность появления новых строительных компаний — банкротов в крае сохраняется. На высокую вероятность такого развития событий указывает аналитика службы строительного надзора. Из нее, например, видно, что объемы поступающих на стройку средств продолжают снижаться. Согласно отчетности застройщиков, по сравнению с прошлым годом объем поступивших средств сократился на 11 процентов. Если за девять месяцев 2017 года застройщики региона привлекли на строительство объектов 20,445 миллиард рублей, то за аналогичный период 2016 года — почти 23 миллиарда. При этом объем средств, которые застройщики направляют на строительство объектов, уменьшился на 13,4 процента.
Отсюда замедление темпов строительства, участившийся за последнее время перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию и общее сокращение объемов строительства в крае. Согласно официальной статистике, снижение объемов строительства в регионе составило 20 процентов. Причем значительную долю в этом итоговом объеме ввода составляют частные жилые дома (более 10 процентов), которые возвели не застройщики, а сами жители края за счет собственных и кредитных средств.
В зоне риска 17 строящихся домов
Сегодня стройнадзор относит к зоне риска 17 многоэтажных жилых домов. В этот список попадают объекты, которые строятся слишком медленно и чьи сроки ввода в эксплуатацию переносились уже несколько раз. 11 из них находятся в Красноярске, два — в Сосновоборске, один — в Дивногорске. Недавно этот список пополнился двумя фирмами, и теперь в него включены объекты компаний «Артистрой-М» и «Емельяновская слобода».
У первого высокая строительная готовность, но существует спор между застройщиком и одним из дольщиков, участник строительства подал заявление на банкротство застройщика в арбитражный суд, поэтому существует риск остановки стройки. Что касается «Емельяновской слободы», то в перечень новостроек зоны риска она попала потому, что проведенная стройнадзором проверка показала факты привлечения застройщиком средств покупателей в обход действующего законодательства. Сейчас в отношении этой компании возбуждено уголовное дело.
Объекты зоны риска затем могут перейти в разряд проблемных строек. Но есть в крае и обратные примеры, когда при помощи усилий рабочих групп и межведомственной комиссии по вопросам долевого строительства застройщики сдают дома в эксплуатацию. Так, например, в этом году было с объектами двух сосновоборских компаний — «СибБытСтрой» и СтройИндустрия«.
Выявлять проблемные объекты станет проще
Законодательство в сфере долевого строительства сейчас меняется, и как только эти изменения заработают, у стройнадзора появится больше возможностей выявлять проблемные объекты на начальных этапах. Так, Минстрой корректирует правила предоставления застройщиками отчетности в контролирующую организацию, в приложении к этому документу появится график выполнения работ. Тогда специалисты стройнадзора будут сверять указанные в проектной декларации сроки выполнения работ с тем, что действительно выполнено на объекте, и смогут понять, отстает ли компания от плана работ.
«Застройщики будут ежеквартально отчитываться о том, какой процент капиталовложений (затрат) сделан, а мы будем анализировать эти данные на достоверность, — рассказывает начальник отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк. — Запрашивать информацию у государственного строительного надзора, сверять ее с предоставленными застройщиком сведениями об объемах выполненных работ и в случае признаков недостоверности (например, когда строители заявили, что потратили значительные средства, а фактически выполнен небольшой объем работ) инициировать проверку. Кроме того, Минстрой в ближайшее время должен был пересмотреть требования к нормативам финансовой устойчивости застройщиков — одному из маркеров, по которым можем определить, есть риск появления проблемных объектов или нет».
