Ожидания продавцов и реальный спрос на рынке недвижимости
На продавцов влияет тот информационный фон, который в преддверии выборов намеренно создается в СМИ. Они слышат, что потребительская уверенность россиян растет вот уже шестой квартал подряд, что банки увеличили объемы выдачи ипотеки, и начинают думать, что ситуация действительно выправляется, пора повышать цены. «На самом деле до этого еще далеко, — объясняет директор агентства недвижимости «Доступное жилье» Валерия Шапран, — снижение ставки по ипотеке только позволило поддержать спрос на нынешнем уровне, но ни в коем случае не привело к его росту».
Только недавно Центробанк рапортовал об очередном рекорде банков по выдаче ипотеки. Но мало кто знает, что значительная доля этих кредитов приходится на рефинансирование. У «ВТБ 24», например, перекредитование занимает 20 процентов в общем объеме выданной ипотеки. Получив ипотеку, эти заемщики не выходят затем на рынок. Свои квартиры они купили еще несколько лет назад, а теперь только перекредитуются на более выгодных условиях.
Ставка по ипотеке действительно снижается и к этому моменту уже достигла минимального за всю историю значения, но, как показывает практика, размер ставки — далеко не единственное, от чего зависит спрос на кредиты. Есть еще первоначальный взнос, а кроме того, чтобы брать на себя долгосрочные обязательства, у покупателя должна быть уверенность в завтрашнем дне. О том, что потребительская уверенность не растет, лучше всего свидетельствует такой показатель, как средний размер кредита. Когда ситуация на рынке улучшается, заемщики начинают одалживать у банка на покупку квартиры большие суммы, в периоды кризиса средний размер кредита, наоборот, снижается, потому что покупатели боятся брать большие кредиты. У Сбербанка этот показатель вот уже на протяжении двух лет удерживается на одном уровне (1,5–1,6 миллиона рублей). «Как брали заемщики ипотеку в прошлом году с опаской, потому что нет стабильности и они не понимают, что будет с их доходами завтра, так поступают и сегодня», — подтверждает заместитель директора компании «ИЖИ» Светлана Русанова.
Продавцы выставляют квартиры по завышенным ценам
Продавцы, которые верят официальной статистике, попадают в ловушку. Их ожидания изначально завышены, убедить их скорректировать цену почти невозможно. Многие из них, выставляя квартиру на продажу, ориентируются на те объявления, что они видят в Интернете. Не понимая, что речь идет о заявленной цене, а не о реальной стоимости, по которой в итоге проходят сделки. А она может значительно отличаться от первоначальной цены объекта.
«Мы сейчас в некоторых случаях даже отказываемся работать с продавцами, если видим, что человек не готов приводить цену квартиры в соответствие с рынком, — объясняет Светлана Русанова. — Зачем нам якорь, который не дает нам перспектив заработка, а только тянет деньги на рекламу. Не говоря о том, что если мы квартиру не продадим, то получим обиженного продавца. Нам же важно, чтобы нас рекомендовали. Поэтому мы на сегодня стали серьезно думать, какие объекты брать в продажу».
По словам специалистов, хотя продавцы пробуют повышать цены, предпосылок для роста нет, и приведет ли это в конечном счете к реальному повышению цены на рынке жилья, зависит от покупателей. Согласятся они совершать сделки по таким ценам — стоимость жилья будет расти, в противном случае цена очень быстро вернется на прежний уровень. «Идет такая разведка боем, поставят цену выше рынка и смотрят: купят — не купят, — объясняет директор по развитию компании «Кром» Максим Омельянчук. — Если звонков по объекту нет, цена откатывается ниже».
Покупатели по-прежнему остаются главными на рынке жилья
Покупатели остаются главными на рынке недвижимости. Они подолгу выбирают, тщательно взвешивая все за и против, и могут обойти не один десяток объектов, прежде чем найдут нужный вариант. Во время поисков у них зачастую заканчивается срок действия одобрения банка о выдаче ипотеки, они его продлевают и продолжают искать.
А кроме того, покупатели торгуются, хотя продавцы, как правило, уже не идут на уступки. «С трехкомнатной стандартной, которая стоит около трех миллионов рублей, могут просить полумиллионную скидку», — рассказывает Светлана Русанова.
Ничего в ситуации с прошлого года не изменилось. «Торг на рынке как был, так и остается, — рассказывает директор АН «КИАН» Ирина Монастырская, — сегодня любой рынок, и рынок недвижимости в том числе, — это рынок торга. И продавцу, который намерен реализовать свой объект, нужно это понимать».
Какие сегменты рынка продолжают дешеветь?
Несмотря на то, что в целом цена на рынке с начала 2017 года почти не изменилась, есть отдельные сегменты недвижимости, что за это время заметно потеряли в стоимости. Речь идет о комнатах в общежитиях, которые сейчас покупают только за материнский капитал. «Еще недавно казалось, что ниже цена на эти объекты быть уже не может, что она задержится на уровне 500 тысяч рублей, но она продолжает падать, и сейчас появляются предложения по 380 тысяч рублей», — говорит Светлана Русанова.
По словам специалистов, можно говорить и о насыщении рынка студиями, что ведет к снижению цены этих объектов. В предыдущие несколько лет, стараясь подстроиться под существующий спрос, застройщики закладывали в своих объектах большое количество малогабаритных квартир. Сейчас их на рынке много, и цена составляет порядка одного миллиона рублей. За 1,5 миллиона можно уже купить небольшую квартиру в новостройке в удаленном районе с выделенной кухней. Чаще всего студии покупают не для того, чтобы в них жить, а для последующей сдачи в аренду.
Покупатели ориентированы на новостройки
Большинство покупателей хотели бы приобрести новое жилье. Тем более что выбор на рынке сегодня велик, и можно найти квартиру от застройщика в готовом доме, уже введенном в эксплуатацию, не дожидаясь завершения его строительства несколько лет.
«Когда после «хрущевки» покупатели заходят в новостройку, они уже не рассматривают старый фонд в качестве варианта для покупки, — объясняет Светлана Русанова. — Квартиры в старых домах берут при отсутствии альтернативы, если хотят поселиться в определенном районе, где ничего нового не строится, или бюджет покупки ограничен. Я думаю, что ситуация со спросом на «хрущевки» будет ухудшаться с каждым годом».
Выбирать более новое жилье покупателей стимулирует ипотека. Те покупатели, что используют для приобретения квартиры ипотечные кредиты, ориентируются на жилые дома, сданные в эксплуатацию не более 10 лет назад. Они хотят, чтобы к тому моменту, когда они полностью погасят кредит, квартира не потеряла в цене. «Старое жилье, «хрущевки», конечно, менее востребованы у ипотечных заемщиков, поэтому цены на них продолжают снижаться», — объясняет директор АН «КИАН» Ирина Монастырская. При этом говорить, что спрос на «хрущевки» повсеместно падает, нельзя. Ситуация очень сильно различается в зависимости от района. «Есть территории, где старое жилье вообще не востребовано, потому что рядом есть предложение в новых домах, есть и такие, где основной фонд жилья представлен «хрущевками», и там рынок очень живой, активно проходят сделки, совершаются обмены», — объясняет Ирина Монастырская.
И представители банков, и риелторы говорят о том, что многие покупатели, которые сейчас выходят на рынок, почти не имеют накоплений и рассчитывают всю сумму для приобретения квартиры взять в кредит. Есть такие, что не имеют даже денег на страховку, но при этом уверены, что смогут выплачивать ипотеку.
«Заемщики изменились, в последнее время в банк стало обращаться больше семей, имеющих небольшой первоначальный взнос, неофициальную заработную плату, высокую закредитованность», — отмечает управляющий директор по ипотеке «ВТБ 24» в Красноярском крае Алена Мелешина.
На рынке растет количество квартир с залогом
Еще одна тенденция последнего времени — на рынке выросло количество выставленных на продажу залоговых квартир. Объекты с обременением банка продавались и раньше, но сейчас их стало явно больше. Продавцы, несколько лет назад получившие ипотеку, сейчас продают квартиры, еще не до конца расплатившись по кредиту. Причины у такого решения могут быть самыми разными: или продавцы попали в сложную жизненную ситуацию и хотят избавиться от ипотеки, или стремятся поменять купленную квартиру на другой объект. По словам экспертов, продавать эти квартиры очень сложно.
«Мы сталкивались с ситуациями, когда продаваемая залоговая квартира на сегодняшний день стоит меньше, чем размер долга продавца перед банком. Такую сделку провести просто невозможно», — рассказывает Валерия Шапран.
Спрогнозировать, как будет развиваться ситуация в следующем году, сейчас никто не возьмется, но с уверенностью можно сказать одно: на рынок будет влиять новый фактор — льготная ипотека на новостройки. Уже объявлено, что взять ипотеку под шесть процентов на покупку квартиры на первичном рынке жилья смогут обладатели материнского капитала, но может появиться и региональная программа со сниженной ставкой. По крайней мере, такое предложение в Законодательное собрание края уже подало краевое министерство строительства. Как и существовавшая в 2015–2016 годах госипотека, новая программа будет способствовать оттоку покупателей на рынок первичного жилья. Увеличится и без того растущий в последнее время спрос на новые квартиры.
